הרשאה לגור אינה דיירות מוגנת

משמעות של הכרה במחזיק כלשהו כדייר מוגן הינה, כי אותו מחזיק למעשה יכול להכשיל כל עסקה, באשר שווי הדירה יורד באופן דרסטי ואיש לא יהיה חפץ לרכוש אותה במחיר מלא.

במציאות היומיומית, לעיתים קרובות בני משפחה מאפשרים זה לזה להתגורר בדירה שירשו ביחד. לדוגמא, כל היורשים מוותרים לטובת יורש אחד, שהינו אחד האחים או אחד ההורים הנותר בחיים. אותו יורש נשאר שנים רבות בדירה, וברבות השנים היורשים מבקשים למכור את הדירה. והנה, אותו יורש שקיבל "הרשאה" מטעמים הומניים מיתר בני המשפחה, לפתע טוען שהוא צריך להיות דייר מוגן, ואז אותם יורשים שאפשרו ליורש כזה לגור בדירה, מתחרטים על מעשה הומני זה שעשו.

מחלוקת כזו תביא את כל המשפחה לסכסוך משפטי, באשר מי שגר לא מוכן לשלם דמי שכירות ולא מוכן שימכרו את הדירה כפנויה.

עניין דומה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, ע"י השופטת סיגל כסלר-זכאי, בעניין ת.א 48330/06 כותל אימובילייר ואח' נגד הראל אלנה.

בעניין דנן, התובעות הן חברות יזמיות שרכשו זכויות של בן של הנתבעת, כשהנתבעת מתגוררת מזה שנים באותה דירה. מהאמור לעיל ניתן להבין שהרבה אהבה לא שררה בין האם לבין הבן, שמכר זכויותיו לתובעות.

התובעות דרשו שכר ראוי מהנתבעת, והנתבעת טענה מנגד שהיא דיירת מוגנת וזאת לאור הוראה בחוק הגנת הדייר הקובעת כי אחת האפשרויות להיות דייר מוגן הינה כאשר "החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל".

השופטת רסלר-זכאי קובעת, כי על-פי הפסיקה יש לפרש בצמצום את ההוראה הזו בחוק הגנת הדייר (ראו: ע.א 3295/94 פרמינגר).

לאור זאת, השופטת רסלר-זכאי קובעת כי לא הוכח לה כי הנתבעת החזיקה חזקה ייחודית בדירה, תוך הסכמה פוזיטיבית של הבן להחזיק בדירה לצמיתות. בעניין זה, השופטת רסלר-זכאי מסתמכת על פסק דין ע.א 753/82, שקבע: "לעניין זה נראה לי, שהחזקה תיחשב כדין רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, אם ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים, וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו "מדברת" בשפה חד משמעית".

כמו כן, השופטת רסלר-זכאי קובעת כי כשמדובר במשפחה יש לבחון את כוונת הצדדים, האם הענקת אפשרות לקורת גג הינה לצמיתות? או שמא הכוונה הייתה רק בלתת מעין "בר רשות" לאם? (ראו גם מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות, עמ' 701).

פסק הדין הנ"ל דן בסוגיה רווחת ביותר בין בני משפחה אחת, ויש משפחות רבות שבצורה זו או אחרת נמצאות במצב דומה, ועליהן לכלכל את צעדיהן ויחסיהן לפני מתן כל אישור או הרשאה בנדון מיורש אחד לשני.

* הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, ומחבר הספר דיני מקרקעין עקרונות והלכות.