"לא ראינו הזדמנויות כאלה מאז 1990, פשוטו כמשמעו"

אחרי שנה ארוכה שבה עסקה בעיקר ברכישת אג"ח מגובות משכנתאות של נכסים מסחריים או בניהול נכסים מעוקלים עבור הבנקים האמריקניים, חשה חברת הפרייבט אקוויטי הרבור גרופ מספיק בטחון לחזור ולשחק במגרש האמיתי; בראיון ל"גלובס" מצביע ג'ורדן סלון, מנכ"ל ומייסד החברה האמריקנית-ישראלית, על ההזדמנויות ההיסטוריות היום בנדל"ן שבארה"ב

"אני לא יכול לתאר במילים עד כמה אנחנו מתרגשים בנוגע להזדמנויות שקיימות כרגע בארה"ב. בכל הסקטורים הנדל"ניים - ממשרדים, דרך דירות מגורים, מסחר ומרכזי קניות ועד מלונות ומוטלים, אנחנו נראה עכשיו הזדמנויות מצוינות כמו שלא ראינו כמעט 20 שנה. ב-18 עד 24 החודשים הבאים, לדעתי, יצוצו הזדמנויות הרכישה הטובות ביותר שראינו מזה הרבה זמן בנדל"ן בארה"ב". כך מעריך ג'ורדן סלון, מנכ"ל ומייסד חברת הפרייבט אקוויטי הרבור גרופ אינטרנשיונל, הנמצאת בבעלות ישראלית ואמריקנית, בהתייחסו למצב שוק הנדל"ן בארה"ב, בה מתרכזת מרבית פעילותה של החברה.

"נמשיך לרכוש CMBS"

בחודשיים האחרונים רכשה הרבור גרופ פרויקט מגורים הבנוי בשיטת ה-Multifamily (נכסי מגורים להשכרה) בווירג'יניה ביץ' ובניין משרדים במרכז העסקים של וושינגטון הבירה. העסקה בווירג'יניה ביץ' שבמדינת וירג'יניה התבצעה בחודש יוני בה רכשה החברה פרויקט הכולל 288 יחידות דיור קטנות תמורת 22.1 מיליון דולר מחברה בת של AIMCO. עסקה זו היתה עסקת הנדל"ן הראשונה של החברה מאז ספטמבר 2008 ואחת העסקאות הראשונות בתחום ה-Multifamily מאז אותה התקופה.

בוושינגטון די.סי, סמוך לבית הלבן, רכשה החודש הרבור גרופ בניין משרדים מידי קרן BlackRock Granit Property, שבבעלות חברת ניהול הנכסים בלאקרוק. בניין המשרדים, שממוקם סמוך לבית הלבן, נרכש תמורת 35.2 מיליון דולר בתשואה אטרקטיבית של 8.4%, בעוד שהתשואה הממוצעת בשוק בשנים 2005-2007 היתה קרובה ל-5%.

הרכישות הללו, של נדל"ן "אמיתי", הגיעו לאחר תקופה ארוכה שבה התמקדה הרבור גרופ בעיקר ברכישת חוב, כולל אגרות חוב מגובות משכנתאות לנדל"ן מסחרי (Commercial Mortgage Backed Securities - CMBS) או בניהול נכסים מעוקלים (ראו מסגרת).

"לאחר קריסת ליהמן ברדרס בספטמבר 2008 קרס לגמרי שוק האג"ח, והתשואות על אג"ח מגובות בנכסי נדל"ן הרקיעו שחקים", מספר סלון, "ראינו תשואות של 16%-18%. הרבור גרופ רכשה CMBS בשווי של כמעט 40 מיליון דולר בדצמבר, ינואר, פברואר ומעט במארס. מאז מארס הפעילות יותר שקטה משום שראינו שהתשואות ירדו משמעותית ולמעשה מכרנו מחצית מפורטפוליו ה-CMBS שלנו בשיעורי תשואה פנימיים שגבוהים יותר מ-60%. אנחנו מתכוונים להמשיך לרכוש CMBS באמצעות מימון של תוכנית TALF (Term Asset-Backed Securities Loan Facility) של הממשל האמריקני, לעידוד ההשקעה ב-CMBS".

ועכשיו אתם מזהים הזדמנויות גם מחוץ לשוק אגרות החוב?

סלון: "בארה"ב ההזדמנויות חוצות סקטורים. הרבור גרופ קיימת מאז 1985 ולא ראינו הזדמנויות כאלה מאז 1990, פשוטו כמשמעו. הסקטורים שאנחנו יותר מתמקדים בהם הם משרדים ודירות מגורים להשכרה. היסטורית, הרבור גרופ תמיד הסתכלה לעבר ערים שמשתייכות למה שנקרא שוק המשנה, והכוונה היא לאזורים כמו אטלנטה שבג'ורג'יה, דאלאס שבטקסס, בולטימור שבמרילנד וקליבלנד שבאוהיו. אבל היום אנחנו פעילים גם בחלק מהערים הגדולות, כמו וושינגטון הבירה, שיקגו וניו יורק. האזורים שבהם אנחנו מזהים היום את ההזדמנויות הטובות ביותר לרכישת דירות להשכרה הן אטלנטה וקליבלנד. אנחנו בוחנים רכישת נכסי משרדים בשיקגו ובוושינגטון הבירה ובניו יורק אנחנו מסתכלים הן על רכישת נכסי משרדים והן על רכישת דירות להשכרה. במטרופולין של וושינגטון הבירה, בווירג'יניה, במרילנד ובניו יורק קיימות הזדמנויות מצוינות. גם בפלורידה קיימות הזדמנויות מצוינות בשוק הדירות להשכרה, אבל ישנן הרבה בעיות באזור הזה. שם אתה צריך להיות מאוד זהיר כי לחלק מהערים שם, כמו מיאמי, ייקח מספר שנים להתאושש".

אתם בין הראשונים שחזרו להאמין בשוק ה-Multifamily, אותן דירות להשכרה בארה"ב.

"היסטורית, שוק ה-Multifamily תמיד היה מאוד יציב. באיזה נקודה בחייך היתה לך הדירה הראשונה ועזבת את בית ההורים? בארה"ב זה מה שכל אחד עובד בשבילו. הדבר הראשון שעושים צעירים בני 18-19-20 הוא להשיג עבודה ואז להשיג דירה. אבל זה לא כמו בישראל, שבה הרבה אנשים רוכשים דירות. בארה"ב 60% מהאוכלוסיה שוכרת. אז השוק הזה תמיד היה יציב, אבל כשהכלכלה הידרדרה לתקופתה הקשה והאבטלה גאתה, שוק ה-Multifamily ספג. שיעורי התפוסה ירדו, לא רק אצלנו, אלא בכל ארה"ב. יחד עם זאת, אני די אופטימי שבחמש השנים הבאות לא רק שנראה את שוק ה-Multifamily חוזר, אלא גם נראה צמיחה בשיעורי התפוסה ובהשכרות. אני לא מרגיש כך רק בגלל שהכלכלה מתחילה להתאושש, אלא גם משום שכרגע יש מעט מאוד התחלות בנייה ב-Multifamily בארה"ב וגם מלאי הדירות הקיימות למעשה מתחסל. במקרים רבים בעלי נכסים שמתמודדים עם קשיים פשוט נוטשים את הנכסים ויש מקרים שבהם הבעלים או הבנק המלווה פשוט הורסים את הנכס. אני מאוד אופטימי שבריאותו של שוק ה-Multifamily תשתפר במהירות מפתיעה. לדעתי צפויים לסקטור עוד 12-18 חודשים קשים ואז אני חושב שנראה שיפור מהיר".

שוק המגורים האמריקני אכן מתאושש?

"שוק המגורים הכללי איננו תחום מומחיותי, אבל האינדיקציות הן שהשוק הזה - המתחרה בשוק הדירות להשכרה - אכן מתאושש. המחירים ממשיכים לרדת אבל ישנו קונצנזוס שהמחירים מתייצבים וקצב המכירות מתחיל לעלות".

ובשוק הנדל"ן הכולל בארה"ב, המחירים כבר הגיעו לתחתית?

"אני חושב שהשוק נמצא בתהליך של נגיעה בתחתית. אם המחירים ימשיכו ליפול, זה לא יהיה במידה גדולה כל כך. במקרים רבים המחירים הגיעו לתחתית אבל אני לא חושב שהם יעלו ב-12 עד 18 החודשים הבאים. בלונדון, לעומת זאת, התזוזה היתה מאוד מהירה, כי המחירים ירדו ואז עלו בחזרה, והכל תוך 18 חודשים. זה לא קורה בארה"ב".

אילו אזורים עדיין בבעיה בארה"ב?

"מקומות כמו לאס וגאס הם עדיין מאוד בעייתיים וכן מקומות כמו מיאמי וערים בקליפורניה. דנבר דווקא מתחילה להשתפר משמעותית. העיר שרלוט שבצפון קרוליינה היא לא סתם איזו עיר קטנה, אלא פועלים בה המשרדים הראשיים של Bank of America ושל בנק Wachovia שנרכש על ידי Wells Fargo. יש שם משרדים ראשיים של בנקים נוספים והרי סביבת הבנקאות נפגעה כל כך קשה מהמשבר. שוק המשרדים בניו יורק ובמיוחד במנהטן צנח בצורה מאוד משמעותית אבל אני חושב שכבר רואים שם את התחתית".

למרות פעילותה של הרבור גרופ בשתי המדינות שנפגעו בצורה הקשה ביותר מהמשבר, ארה"ב ובריטניה, לדברי סלון "אנחנו בעמדה מאוד חזקה כרגע. אנחנו חברת פרייבט אקוויטי עם ניהול משלנו ואנחנו מנהלים נכסים לחברות מאוד חזקות כמו General Electric וכמו שהוזכר כבר קודם, Wells Fargo. יש לנו נכסים בחמש מדינות שונות (ארה"ב, קנדה, אנגליה, סקוטלנד ופנמה) ואנחנו גדולים מספיק כדי לבצע כל עסקה. מה שמעניין הוא, שאנחנו לא מסתכלים היום על מה שנקרא עסקאות יציבות שבהן המוכר ימכור את הנכס רק כי הוא רוצה. על עסקאות כאלה לא נבזבז את זמננו. אם המוכר ימכור את הנכס כי הוא חייב, זהו סוג ההזדמנות שאנחנו מחפשים היום ואנחנו מסוגלים לנוע מאוד מהר לכיוון סגירת העסקה, כל עוד היא במחיר שלנו".

מינוף של 70% עד 75%

חברת הרבור גרופ, שנוסדה על ידי משקיעים ישראלים ואמריקנים, פעילה בשוק הנדל"ן בארה"ב מאז 1985 ומחזיקה בתיק נכסים בהיקף מוערך של 2.5 מיליארד דולר. לפני שנתיים רכשה אלקטרה נדל"ן 25% מהחברה, תמורת מעט יותר מ-100 מיליון שקל.

85% מהנכסים הם בארה"ב וה-15% הנותרים עומדים בקנדה ובבריטניה. החברה מחזיקה היום ב-65 נכסים, מתוכם 45% הם נכסי משרדים, 45% דירות להשכרה ו-10% מבני תעשייה. כן מחזיקה החברה ב-3.5% מחברת ARC (American Residential Communities), שהיא החברה השלישית בגודלה בתחום הבתים הניידים (mobile homes), בדומה לקראווילות. זו מחזיקה ומנהלת 270 אתרי בתים ניידים ב-23 מדינות בארה"ב, הכוללים ביחד 57 אלף יחידות, שניתן לשכור או לרכוש.

לאחרונה אף גבר עיסוקה של החברה בניהול נכסים מעוקלים, או לפני עיקול, עבור בנקים השוכרים את שירותיה. מאז ינואר האחרון ניהלה הרבור גרופ כ-4,000 דירות ברחבי ארה"ב שעוקלו ושטרם עוקלו על ידי הגופים המלווים. למרות שהחברה אך ורק מנהלת את אותם הנכסים המעוקלים, במקרים מסוימים הגופים המלווים מעוניינים שהחברה תרכוש אותם, ולדברי סלון, שמשמש גם כיו"ר החברה, בהמשך יופיעו הזדמנויות לרכוש את אותם הנכסים.

באיזה אופן הושפעה הרבור גרופ מהמשבר העולמי?

"באופן כללי, ישנה חולשה בנתוני הבסיס של השוק (fundamentals). בתקופת השיא של 2007 עמד שיעור התפוסה בבנייני המשרדים שלנו על 91.5% והיום הוא עומד על 89.5%. בכל זאת, אנחנו מרגישים בני מזל על הביצועים הטובים שהשגנו. כמו שאר הבניינים האיכותיים, גם הבניינים שלנו נפגעו הכי פחות, משום שהשוכרים בבניינים האלה הם מהשוכרים האיכותיים ביותר שאתה יכול לקבל. גם בשוק הדירות להשכרה הושפענו. כשאנשים מתקשים במציאת עבודה ונוטים לחזור לגור עם ההורים או לצרף אליהם שותפים, אז שוק הדירות להשכרה נחלש גם הוא במידה מסוימת. כמו במשרדים, גם בשוק הדירות להשכרה ירדו אצלנו שיעורי התפוסה, בערך ב-2% מאז השיא ב-2007.

"התחום השני בו הושפענו קשור לכך שאנחנו לא קונים נכסים בשביל להחזיק בהם לנצח. יש כאלה שאוהבים לרכוש נכסים ולהחזיק בהם לעד, או לפחות ל-10-12 שנים. המודל העסקי של הרבור גרופ הוא להחזיק בנכס למשך שלוש עד חמש שנים וההיסטוריה שלנו מראה שמכרנו תמיד אחרי תקופה די קצרה, תוך שנתיים-שלוש. אבל היום זהו לא זמן טוב למכור. זהו זמן טוב לרכוש. כך, שלעומת 2006 ו-2007, בהן מכרנו נכסים בשווי כולל של כ-700 מיליון דולר, הרי שב-2008 מכרנו נכסים בשווי של כ-150 מיליון דולר וב-2009 לא מכרנו נכסים כלל. מכרנו אמנם חלק מה-CMBS והלוואות שנתנו נפרעו במלואן השנה, אבל טרם מכרנו נכסים ב-2009.

אנחנו בדרך כלל לא לוקחים סיכון גדול כשזה מגיע למימון. אנחנו בדרך כלל רוכשים במינוף של 70% עד 75% ואנחנו זהירים מאוד לא לקחת מימון קצר-טווח, אלא מימון לתקופה של חמש עד 10 שנים. יש כאלה שרוכשים במינוף של 90%, כשהמקרים הבולטים ביותר הם בנייןGeneral Motors ובניין הליפסטיק, שניהם במנהטן. גם בתקופות הטובות אנחנו אף פעם לא רוכשים במינוף גבוה מ-75%, בדרך כלל זה בסביבות ה-70%". *

"ההזדמנויות הטובות יותר נמצאות בארה"ב ולא בבריטניה"

למרות המומחיות והכרת השוק האמריקני, הרבור גרופ פעילה מעט גם בשוק בבריטניה, שספג בשנתיים האחרונות לא פחות מזה שבארה"ב.

לדברי סלון, "בבריטניה הפעילות שלנו נוגעת אך ורק לנכסי משרדים. יש לנו נכסים בלונדון ובחנו עסקאות במנצ'סטר וברמינגהם. אנחנו מרגישים שהיום ההזדמנויות הטובות יותר הן דווקא בארה"ב ולא בבריטניה. זאת משום שהתשואות המשמשות להיוון הנכסים (Rates Cap) ממשיכות בארה"ב לעלות. בבריטניה הן נמוכות, כלומר הן עלו כשמשבר האשראי פרץ, אבל עכשיו נראה שהן יורדות בחזרה ובארה"ב זה לא קרה. בבריטניה הן היו בסביבות ה-4%, ועלו ל-7%, אז עכשיו הן בסביבות ה-5%-6%".

משקיעים ישראלים גדולים, כמו נוחי דנקנר, הראל ביטוח וכלל, מביעים עניין בבריטניה.

"גם אנחנו מתעניינים, אבל כרגע התשואות יורדות. הן יכולות לעלות שוב. מה שחשוב להבהיר פה הוא שבבריטניה עלות המימון ירדה במידה מסוימת בחודשים האחרונים, מה שהוביל לעליית מחירים. עלות המימון ירדה והתשואות ההתחלתיות ירדו. בארה"ב עלות המימון היא פחות או יותר זהה, אבל התשואות עלו, כך שלפי דעתנו ההזדמנויות לרכישת נדל"ן בזול נראות יותר בארה"ב". *

צרו איתנו קשר *5988