המיתון בשוק המשרדים נמשך

שלא במפתיע, שוק המשרדים באזור תל אביב חווה ב-2009 ירידות בולטות בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה אל מול עלייה בהיקף השטחים הריקים. סקירה עדכנית של חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן-שחר, שמתבססת על ספירה בפועל של שטחי המשרדים, מגלה כי דמי השכירות הממוצעים באזור תל אביב ירדו השנה בכ-20% וכי היקף שטחי המשרדים הריקים בעיר עומד על כ-200 אלף מ"ר, נכון לסוף אוגוסט.

מחירי השכירות החודשיים בתל אביב נמצאים במגמת ירידה מאז סוף 2008, נכתב בסקירה. הירידה היא מרמה של 75-115 שקל למ"ר לחודש לרמה של 60-100 שקל למ"ר. בסקירה מצוין כי "בטווח הקצר (עד שלוש-ארבע שנים), כתוצאה מיציאת המשק מהמיתון, בדומה לתהליך שעבר השוק במשבר הקודם, עודף ההיצע הקיים יאוכלס והמחירים יחזרו לרמותיהם בשנת 2008. כל זאת בתסריט שבו לא ייבנה היצע נוסף לזה הנבנה היום".

שיעורי תפוסת המשרדים באזור תל אביב היו ב-2008 קרובים ל-100%, אבל היום הם נאמדים בכ-90%. בשל המשבר, עשרות אלפי מ"ר נפלטו לשוק ושטחים נוספים נבנו אבל טרם אוכלסו, כך שהם מתווספים להיצע הריק. מעבר ל-200 אלף מ"ר שטחים ריקים, מוצעים היום כ-5% עד 10% מהשטחים להשכרת משנה על ידי השוכרים.

הירידה הגדולה ביותר במחירי השכירות חלה בציר מנחם בגין - מ-120 שקל למ"ר ב-2008 ל-84 שקל למ"ר ב-2009. כמו כן, באזור המשפט חלה ירידה מ-117 שקל למ"ר ב-2008 לכ-100 שקל למ"ר.

אם ברמת החי"ל ופארק עתידים עמדו דמי השכירות על כ-78 שקל למ"ר ב-2008, היום הם קצת יותר מ-60 שקל למ"ר. במרכז תל אביב עמדו דמי השכירות על 80 שקל למ"ר ב-2008 ואילו היום הם עומדים על פחות מ-70 שקל למ"ר.

היצע שיספיק ל-40 שנה

הסקירה מציינת כי בתל אביב קיים היצע תכנוני של שטחי תעסוקה שיספק את הביקושים ל-40 השנים הבאות. הספירה שבוצעה בסקירה מעלה כי בתל אביב ישנם כ-370 אלף מועסקים, שמהווים יותר מ-15% מהמועסקים בישראל. מ-1997 גדל מספר המועסקים בעיר בכ-13% כאשר מדי שנה נוספים לעיר כ-4,000 מועסקים, שמרביתם בתחום השירותים העסקיים והפיננסיים, שמהווים את קהל היעד העיקרי לשטחי משרדים.

מבחינת הערכות בדבר הגידול הצפוי במספר המועסקים בעיר בין 2009 ו-2020, צופה עיריית תל אביב כי אם השנה ישנם בתל אביב 130 אלף מועסקים בתחום שירותים עסקיים ופיננסיים, הרי שב-2015 הם ימנו 150 אלף וב-2020 הם ימנו 170 אלף. הערכות העירייה הן כי השנה מועסקים בעיר 7,000 איש בתעשייה עתירת ידע, אבל מספרם יעלה ל-9,000 ב-2015 ואז יעלה ל-11 אלף ב-2020.

עבור מספר המועסקים בשני ענפים אלה צופה הסקירה של צ'מנסקי-בן שחר כי ב-2009 נדרשים למספר המועסקים בשני הענפים 2.05 מיליון מ"ר, אולם למספר המועסקים הצפוי בשני ענפים אלה ב-2015 יידרשו 2.3 מיליון מ"ר וב-2020 יידרשו 2.7 מיליון מ"ר.

לפי הספירה עליה מתבססת הסקירה, בתל אביב קיימים היום כ-2 מיליון מ"ר שטחי משרדים ברוטו וכ-100 אלף מ"ר נמצאים בבנייה - היקף שיספק את הביקוש לתקופה של שנה וחצי.

בסקירה נכתב כי סך ההיצע התכנוני המאושר בת"א נאמד בכ-2.4 מיליון מ"ר של שטחי משרדים. ואילו סך ההיצע התכנוני הנוסף שבתהליכי תכנון מתקדמים בוועדת התכנון המקומית נאמד בכ-1.3 מיליון מ"ר. *