הגרסה התעשייתית של המאחזים הבלתי-חוקיים בשטחים

לכאורה, הסיפור הזה נראה פשוט להפליא: איש העסקים שלמה איליה, תא"ל במילואים ובעברו ראש המינהל האזרחי, ותמר מזרחי, רעייתו של תא"ל במילואים ולשעבר יו"ר תע"ש, אריה מזרחי, משכירים באמצעות חברה ששמה ארארבאל קרקע באזור תעשייה בשטחים, על אף שכלל אינה בבעלותם. אולם כשמעמיקים מעט מתברר שזהו רובד אחד מרבים בהתנהלות תמוהה של אזור התעשייה ניצני שלום. יותר מכול, מזכירה ההתנהלות הזאת את המתרחש במאחזים הבלתי חוקיים: איש הישר בעיניו יעשה.

"יש שם ברדק שלם", אומר שגיא מזרחי, בנו של אריה, "הרבה פוילעשטיקים". "כמעט המערב הפרוע", מוסיף איליה. תצהירים שהגיש בכיר במינהל האזרחי לבית המשפט מחזקים את הדברים. לפי התצהירים אין באזור התעשייה אפילו מטר רבוע אחד שנבנה באופן חוקי. מאז כניסת התב"ע לתוקף ב-1993, כתב דניאל חלימי, סגן מנהל לשכת התכנון, "לא ניתנו היתרי בנייה"; ההיתרים שהעניק המינהל ב-1981-1984 ניתנו "שלא בהתאם להוראות הדין". האם מישהו מתכוון לאכוף את החוק בניצני שלום? נראה שבמינהל האזרחי לא ממהרים להרים את הכפפה.

מיקום אסטרטגי

שבעה מפעלים שוכנים ב "ניצני שלום". לצד הסיכון הביטחוני (באוקטובר 2000 פשטו עליו מאות פלסטינים והציתו את המפעלים, אשתקד רצח שם פלסטיני שני עובדים יהודים), מציע המתחם גם מיקום אסטרטגי בצמוד ללב השרון, וזמינות גבוהה של עובדים.

הסיפור של איליה ומזרחי פשוט יחסית. מפעל מתכות שוכר קרקע מאראבאל ומחברה נוספת, אף שהקרקע נמצאת בעצם בבעלות המדינה.

איליה ומזרחי טוענים בתגובה שהם דווקא שומרי החוק היחידים באזור התעשייה. כשאר היזמים, הם קיבלו "חוזה פיתוח" שבמסגרתו התחייבו להקים מבני תעשייה, בתמורה לחכירת הקרקע ל-49 שנים. אולם המינהל האזרחי סירב לנפק היתרי בנייה, האחרים בנו בכל זאת, ואילו הם נמנעו מבנייה פיראטית. יצוין בהקשר הזה כי הקרקע עוברת לחזקת החוכר רק לאחר שהבנייה הושלמה. כל עוד לא בוצעה הבנייה חל איסור על השכרתה לצד שלישי.

כעת, מוסיפים השניים, פועל המינהל באופן אבסורדי: מצד אחד הוא מיטיב עם העבריינים ומקדם תב"ע שתכשיר חלק ניכר מעבירות הבנייה, ומצד שני מסרב לחדש את החוזה בטענה שלא בוצעה בנייה.

התנהלות תמוהה

*התנהלות המינהל האזרחי אכן תמוהה, אולם לא בטוח שצריך לרחם על איליה, על מזרחי ועל שותפיהם. את חוזה הפיתוח, שעליו חתום אריה מזרחי, הם קיבלו ב-1988 בהליך פטור ממכרז. תמורת הזכות לפתח מגרש של כ-12 דונמים ולחכור אותו כמחצית המאה, שילמו כ-14 אלף שקלים. המינהל האזרחי טוען כיום שהם "קיבלו מגרש כמעט ללא תמורה, ודאי שלא תמורה ריאלית".

וזה עדיין לא הכול: השניים תכננו להתחיל לבנות, אולם זמן קצר לאחר החתימה, ועל רקע התחממות האינתיפאדה, הודיע צה"ל שהוא זקוק לשטח כדי להקים עליו בסיס צבאי חדש. החברות דרשו פיצוי, וקיבלו אותו "לפנים משורת הדין": 270 אלף שקלים, לא כולל דמי שימוש שנתיים.

ב-1996 פינה צה"ל את השטח, ומאז הגישו החברות בקשות להיתרי בנייה, בקשות שכאמור נדחו. לפי המינהל, הסיבה המרכזית היא היעדר פתרון לבעיית השפכים באזור. מי אחראי להקמת הפתרון? המינהל. סיבה אחרת לאי-מתן ההיתר היא עבריינות הבנייה, שלדברי המינהל הפכה את התב"ע ל"אות מתה" שאינה מאפשרת מתן היתרים נוספים. ומי לא מנע את החריגות ואינו פועל להריסתן? המינהל.

איליה ומזרחי מלינים על האכיפה הקלושה, אולם הם גם נהנו ממנה: אפילו שהיה מודע לכך שהם ושותפיהם השכירו אדמות מדינה, בניגוד להסכמים האוסרים זאת במפורש - לא נקט נגדם המינהל צעדים כלשהם. בבית המשפט טען המינהל שהם "התעשרו שלא כדין" - אולם נקבע שבפועל המינהל השלים עם ההשכרה האסורה. "הממונה ידע שהשכרנו, ולא העלה שום טענה", אומר עו"ד חגי אשלגי ממשרד כהן אשלגי אשל, שטיפל בתיק.

הצדדים הגיעו לבית המשפט לאחר שהמינהל סירב להאריך את החוזה עם החברות, בטענה שהופר. שם נקבע שלא החברות אשמות בקיפאון, והמינהל חויב לחתום עמן על חוזה חדש, לפיתוח השטח בתוך שלוש שנים מהיום שיינתן היתר. המדינה ערערה לעליון. "התנהלות המינהל, שלא אוכף את החוק, יוצרת ואקום ריבוני שבו הכול יכול לקרות", אומר אשלגי, "באזור הזה יש ריבונות ישראלית כמו שיש בעיראק".

"טעות" השווה מיליונים

בין איליה, מזרחי ושותפיהם לבין בעלי המפעלים במתחם שוררת יריבות מרה. חלק מבעלי המפעלים, המשוועים להתרחבות, טוענים שאראבאל וחברה נוספת שמחזיקה קרקע, גרין נצר, הציעו למכור להם את זכויותיהם במחיר מופקע. לטענתם, זה מוכיח ש"הם ספקולנטים שלא רוצים לפתח את הקרקע". איליה אומר שלא הציע דבר.

את הטענות לעבריינות בנייה דוחים במפעלים בהסברים המזכירים את יושבי המאחזים: נכון שהעסק לא מוסדר לחלוטין פורמלית, אבל בעל-פה עודדו אותנו לפעול. "משרד הביטחון וגופי הממשל", אומר שלמה פרץ, יועץ אסטרטגי-תקשורתי למפעלים, "עודדו וחייבו בניית חומות וכבישים, וגם להם המינהל לא נתן אישורים לכאורה ושלח צווים. יד ימין אינה יודעת מיד שמאל. בכל הפגישות מול סגן שר הביטחון, ראשי הצבא וגורמי שלטון נוספים, המפעלים חוזקו על היותם אזור אסטרטגי חיוני ועל פעילותם הברוכה. ניתנו למפעלים אישורי עיסוק, והמינהל ביקר אותם באופן שוטף".

אגב, אותה מדינה - שטוענת שהמפעלים הוקמו בניגוד לחוק, ושפיצתה אותם במיליוני שקלים לאחר המהומות ב-2000 - מאבטחת את המתחם ומספקת לפועליו רישיונות. לדברי פרץ, "קיימים אישורים לחלק מהמבנים, לחלק אחר הוגשו תוכניות והובטח שהעניין יוסדר".

לא בטוח שגופי האכיפה השונים מסונכרנים ביניהם: דוח של המינהל מינואר אשתקד מפרט עשרות חריגות בנייה במתחם, שנוספו מאז 2005. מסמך עדכני של המשטרה חושף שזו מטפלת בחמישה מבנים בלבד.

תמיהה נוספת עולה מהעובדה שרוב המפעלים קיבלו חוזי חכירה: זה אמור להינתן רק לאחר שהושלמה בנייה כחוק, והרי המינהל טוען שאין באזור בנייה חוקית. איליה ומזרחי טענו בבית המשפט לאפליה, ושהעבריינים "לא רק שאינם נענשים... אלא אף זוכים באופן תמוה לקבלת חוזי חכירה בשטחיהם". ב-2006 כתב פרקליטם למינהל כי מתן חוזה למפעל קשת פרימה מעלה חשש להפעלת "שיקולים זרים". כשהנושא הגיע לבית המשפט, המינהל אישר שהעניק חוזה למפעל, על אף ש"נבנה שלא כדין". מדוע? "בשל טעות משרדית". פרץ: "זה מעולם לא נאמר לנו. להפך, התבקשנו להסדיר את מעמד האדמות. זו הערה הזויה".

איך יוצאים מהפלונטר? בדיון עם נציגי המפעלים באוגוסט אמר סגן ראש המינהל, אל"מ בן-חור חוואת, שהמינהל "מתעתד לקיים מכרז לבחירת מתכנן התוכנית במקום בהקדם", מתוך כוונה שתוכנית ראשונית תוגש על-ידי הזוכה עד סוף השנה. פרוטוקול הדיון מגלה את יחס המינהל למבנים לא חוקיים - חוואת לא מורה להורסם מיידית, אלא אומר בעדינות שאם ימלאו היזמים את חובתם להסירם, הדבר עשוי "להקל את אפשרות קידום התכנון במקום".

חלק ניכר מהחריגות יישארו, והכוונה להכשירן בתב"ע החדשה. העניין נדון כעשור לפחות, אולם במפעלים טוענים ש"טרם נעשה דבר" . שם מעוניינים מאוד בתב"ע חדשה, שתאפשר להם להתפתח כחוק. כשבמינהל טענו למחסור במשאבים להכנתה, הם אפילו הסכימו לתרום 400 אלף שקלים - אף שמדובר בתפקידה של הרשות הציבורית. במינהל סירבו להגיב, מאחר שהנושא בהליכים משפטיים.