שיהוי בביטול עסקת מקרקעין

המבקשת מכרה מקרקעין למשיב. בהסכם הרכישה המשיב מתחייב לשלם את מס השבח שחל על העסקה. המשיב נמנע מלשלם את תשלום המס, ושלטונות המס החלו לעקל את זכויות המבקשת. המבקשת, לאחר כשלוש שנים, שלחה הודעת ביטול עסקה, וביהמ"ש קבע כי הביטול אינו כדין באשר לא ניתן תוך זמן סביר

דיני חוזים מעמידים בפני מי שהחוזה שלו הופר על-ידי צד שכנגד שתי דרכי פעולה. הראשונה והמועדפת על בתי המשפט היא האכיפה של ההסכם. הדרך השנייה הינה ביטול ההסכם. יש להדגיש כי היכולת של ביטול הינה ייחודית למי שהפרו לו את ההסכם.

אך מסתבר שגם לצד המפר יש זכויות, ועל הצד המקיים לכלכל צעדיו ולהודיע מה בדעתו לעשות וכל זה תוך זמן סביר. לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע בסוגיה דומה הקשורה לעסקת מקרקעין שבה הקונה שלקח על עצמו תשלום מס שבח לא שילמו בזמן.

העניין היה בה.פ (ת"א) 1396/09 בת שבע שניאור נ' עוזר דורון, בפני השופט שאול שוחט. בעניין דנן, שניאור מכרה זכויותיה במקרקעין לדורון בשנת 2003.

דורון כקונה לקח על עצמו תשלום מס שבח שחל על שניאור כמוכרת, אך הלה לא שילם את המס במועד. בשנת 2006 שלטונות המס החלו להטיל עיקולים על זכויותיה של שניאור בגין החוב, ורק אז היא פנתה לדורון להסדיר את החוב, אך גם זה לא סייע ודורון לא שילם את המס.

בשנת 2009 שלחה שניאור, באמצעות בא כוחה, הודעת ביטול והגישה את העתירה כאן. היא ביקשה להצהיר על ביטול ההסכם עקב פגם בכריתתו, והעיקר להצהיר כי החוזה בוטל בעקבות הודעת הביטול משנת 2009.

השופט שוחט דחה את העתירה בקובעו, כי הודעת ביטול באה רק אחרי כשלוש שנים אחרי ששניאור התריעה על אי תשלום חוב מס שבח, ולכן שניאור לא פעלה תוך זמן סביר במתן הודעת ביטול.

בעניין זה, השופט שוחט מסתמך על דיני חוזים, אשר קובעים כי "ביטול חוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה...".

השופט שוחט קובע: "אורך ה"זמן הסביר" נקבע לפי הנסיבות המיוחדות של כל חוזה. הזמן הסביר מתחיל את מרוצו מאז שנודע לנפגע על ההפרה, או אם ניתנה למפר ארכה לקיום החוזה - מתחיל מירוץ הזמן הסביר רק לאחר שחלפה ההארכה. כדי שהודעת הביטול תהיה אפקטיבית, עליה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. הודעת ביטול מאוחרת, מעבר לגבולות הזמן הסביר, אין כוחה עמה להפקיע את החוזה".

אמנם פסק הדין נתמך כיאה בדין, אך ניתן להעלות את השאלה האם התוצאה הייתה זהה לו המפר היה מוכר שלא משלם מס, ובעקבות כך הקונה לא נרשם כבעל זכויות והקונה משתהה במשלוח הודעת הביטול?

כאן נכנסות אותן נסיבות שהשופט שוחט מציין, וייתכן ושלוש שנים לא יחשבו במקרה הזה כשהוי, כי במקרה של פסק הדין הנזק הנגרם למוכרת מאי תשלום המס הינו שונה מהנזק שהיה נגרם לקונה לו המוכר שלו לא שילם תשלום המס החל על המוכר.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין ומחבר הספר דיני מקרקעין עקרונות והלכות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988