"אנחנו מחפשים נכסים מניבים לרכישה, אבל יודעים גם למכור"

ב-12 חודשים יבשים מתנועה, כלל ביטוח דווקא הצליחה להשאיר את הראש מעל המים, ככל שהשנה הקשה הזו אפשרה, וביצעה שלוש עסקאות משמעותיות - מכירת קניון גבעתיים, כניסה לנדל"ן המניב בבריטניה ורכישת מחצית מבניין משרדים גדול בפתח תקוה. כבעלת מגדל משרדים בטבור ההיי-טק של הרצליה פיתוח, אף הצליחה כלל לפני כשבועיים לסתום חור שנוצר מחברת היי-טק שקרסה, והשכירה מחדש את השטח הפנוי - סמל לבעיה שכיחה שצצה על ימין ועל שמאל.

כלל ביטוח פועלת בנדל"ן באמצעות זרוע ההשקעות שלה, כנף, במשך יותר מ-10 שנים. כנף פועלת בדגש על חסכון ארוך טווח ומנוהלים בה קרוב ל-90 מיליארד שקל, מתוכם 20 מיליארד שקל כספי נוסטרו והיתר מכספי עמיתים, קופות גמל, ביטוחי מנהלים וקרנות פנסיה.

תיק הנכסים של כלל כולל אך ורק אחזקה ישירה בנדל"ן, ואינו כולל אחזקות במניות או אג"חים - סחירים או שאינם סחירים, בחברות מתחום הנדל"ן. בשיאו הגיע שוויו של תיק הנכסים ל-2.5 מיליארד שקל, כשהשיא נחשב ערב מכירת קניון גבעתיים. תיק הנכסים מכיל היום 20 נכסים ששטחם הכולל הוא כ-200 אלף מ"ר, 19 מהם בישראל ואחד בלונדון, בשווי 2.2 מיליארד שקל.

"כנף עובדת עם צוות של 50 עובדים, וההשקעה בתחום הנכסים המניבים מהווה חלק מאוד משמעותי וחלק צומח בתוך התיקים, הן של הנוסטרו והן של העמיתים", אומר מנכ"ל כנף, רועי יקיר, "התוכניות שלנו לשנים הקרובות הן בפירוש להמשיך ולהגדיל, בהתאם להזדמנויות ולעתים אף באופן משמעותי, את נתח הנכסים המניבים בתיקים מתוך כלל הפורטפוליו, מכיוון שאנחנו רואים בתחום הנדל"ן נכס תזרימי, יציב, עם אפשרות לאפסייד בעתיד. אנחנו רואים בו תחום שמאוד מתאים לחוסך לטווח ארוך ולחוסך פנסיוני. זהו תחום שמייצב לנו את התיק, הוא לא נתון לתנודתיות כל כך גדולה כמו ניירות ערך סחירים, מניות ואג"ח".

כלל ביטוח בלטה השנה ברכישת מחצית הזכויות ממגדל אדגר שבפ"ת ב-161.4 מיליון שקל, וברכישת בניין משרדים בלונדון יחד עם הראל, תמורת כ-40 מיליון ליש"ט. כלל גם ביצעה עסקת מכירה, כשבדצמבר מכרה יחד עם נכסים ובנין את קניון גבעתיים לעזריאלי תמורת 795 מיליון שקל.

מסתכלים יותר על חו"ל

"הפורטפוליו שלנו הוא ב-100% תפוסה", מציין יקיר, "לא פעם קיבלנו הצעות מגורמים נדל"ניים בישראל לרכישת הפורטפוליו. אנחנו ממשיכים לחפש נכסים שעונים על אותם הקריטריונים, שהם שוכר טוב, מיקום טוב, בניין טוב - כשמדובר במשרדים, תעשייה ומסחר. מוכרים אין הרבה ועסקאות אין הרבה, כך שלמרות הרצון שלנו להמשיך להיות פעילים, אנחנו שומרים יחסית על פרופיל נמוך. לא קנינו ולא נקנה בעתיד בניינים שאנחנו חושבים שהערך שלהם לא יחזיק לאורך זמן. אנחנו מסתכלים על דברים בעין נדל"נית ומקצועית מצד אחד, ומצד שני מחפשים עסקאות שישרתו את התזרים שאנחנו צריכים. העמיתים שלנו הם למעשה הקונה המרכזי.

"מכיוון שבישראל מאוד קשה לרכוש נכסים כפי שאנחנו מעוניינים, התחלנו יותר ויותר להסתכל על חו"ל, על רקע הירידות בשווקים, ובאופן טבעי אנחנו מסתכלים יותר על השווקים המערביים, שהם השווקים הנוחים לנו לפעילות. השוק הראשון שבו ביצענו עסקה היה אנגליה, יחד עם הראל".

מנהל חטיבת הנדל"ן של כלל ביטוח, אמיר שוסטק, מספר כי "בתחילת 2005, אחרי מספר שנים קשות בשוק הנדל"ן המקומי, ישבנו בכלל ביטוח וערכנו ניתוח שבדק איפה נמצאות ההזדמנויות, כי הרי כסף להשקעה לא חסר. התשובה הייתה חד משמעית - בשוק הישראלי. בשנים 2005 עד 2008 ביצענו עסקאות בקצב של עסקה לחודש-חודש וחצי, כולן מוצלחות מאוד במונחים של היום. מחירי השכירויות בארץ ירדו בשנים שלפני כן בעקבות משבר ההיי-טק, המיתון והמצב הביטחוני, והתשואות היו מעל 9%. תנועת המלקחיים שהתרחשה אחר כך, ירידה בתשואות ועלייה ב-NOI, גרמה להשבחה משמעותית של התיק, במיוחד ביחס לעסקאות הראשונות.

"בכל העסקאות העלנו באופן אקטיבי את דמי השכירות והתזרים, ובמקביל רשמנו רווחי הון משמעותיים עקב ירידת התשואות. אנחנו מקפידים שהתיק של כלל יהיה מורכב מנכסים איכותיים שתמיד תהיה להם עדיפות ביחס לסביבה, מבחינת איכות השוכרים, איכות הבנייה, המיקום וכיוצא בזה. אנחנו בעצם מתנהלים כמו חברת נדל"ן לכל דבר, והתיק זהה בגודלו לתיק חברות הנדל"ן המניב הגדולות במשק".

גלובס: אם כך, מדוע לא ראינו את חברות הביטוח מסתערות על שוק המניבים במשבר?

יקיר: "כאמור, אין עסקאות וכנראה שאין מוכרים. אם הריבית תעלה בצורה משמעותית, סביר להניח שזה ישפיע על התמחור של מחירי הנדל"ן המניב בישראל, ויתכן בהחלט שיהיו הזדמנויות השקעה ברמות תשואה גבוהות יותר מאשר היום, דבר שיחזיר את המוסדיים לשוק ויגדיל את נפח הפעילות בסך הכל בענף בארץ".

מה קרץ באנגליה?

"אנגליה עונה על המון קריטריונים שנוחים לגופים מוסדיים בישראל ובעולם, עם חוזים ארוכים בדרך כלל ושוכרים יציבים. במקרה שלנו מדובר בשוכר שהוא ממשלת בריטניה. זהו שוק מאוד נזיל ביחס לכמעט כל שוק אחר בעולם, ולכן באופן טבעי הסתכלנו, קנינו, ואנחנו ממשיכים להסתכל על אנגליה".

בתקופה בה רכשתם את הנכס בבריטניה, דובר רבות על התעניינות של ישראלים בשוק הבריטי, ומאז ההתעניינות התפוגגה. מדוע?

"למרות המלאי העצום של נכסים עם חובות רעים שנתפסו ונמצאים כיום במאזני הבנקים, הרי שבניגוד לציפייה הייתה עליית מחירים כלשהי וירידת תשואות בחודשיים-שלושה האחרונים באנגליה. קנינו נכס במחיר שנראה לנו מחיר נכון וטוב, ומיד לאחר הרכישה, בניגוד לציפיותינו ובניגוד למה שניתן היה לחשוב לאור מלאי החובות הרעים שבידי הבנקים, חלו דווקא עליות מחירים וירידת תשואות, כך שאנחנו מוצאים את עצמנו בעמדת המתנה בשלב זה. בעקבות העסקה באנגליה הגיעו אלינו הרבה מתווכים וחברות, והיום אנחנו נהנים מזרם עסקאות מאוד גדול".

שוסטק: "בתחילת 2009 החלטנו שהשוק הישראלי מיצה את עצמו ואז התחלנו להסתכל על לונדון. עכשיו השוק האנגלי תיקן מהר מדיי ואנחנו בוחנים עסקאות בניו יורק, שם המשבר רק מתחיל. למזלנו לא רכשנו אף פרויקט בחו"ל עד תחילת המשבר, וכעת יש לנו את הביטחון והיכולת לנצל שם הזדמנויות".

איפה עוד אתם מסתכלים, חוץ מאנגליה?

"אנחנו בשלב של מעקב אחר שווקים נזילים, כמו צרפת, גרמניה ושווייץ. אנחנו לומדים את השווקים האלה, כך שבמידה שיהיו בהם הזדמנויות נוכל לפעול שם. כמובן שאם נפעל שם, זה יהיה במקומות היותר נזילים ויותר סחירים - כל אותם הקריטריונים שניסינו למצוא בישראל. אין ספק שיש שם הרבה הזדמנויות. בעיה אחת בארה"ב היא שהמיסוי בה הוא טיפה יותר מסובך מאשר במקומות אחרים".

מהי העסקה הטובה ביותר שלכם?

"ביצענו לא מעט עסקאות טובות בשנים האחרונות. יחד עם זאת, הייתי אומר שאנחנו מאוד גאים ברצף העסקאות הקשורות בקניון גבעתיים. במהלך שלוש-ארבע שנים עברנו מספר שלבים בנוגע לקניון: רכישת רבע מהקניון עוד בשלב השלד, רכישת רבע נוסף לאחר תחילת פעילות הקניון, ומכירת חלקנו בקניון ברווחים מאוד נאים. זו עסקה שככל הנראה תותיר גם את המוכרים וגם את הקונים מרוצים. למעשה הוכחנו שחברת ביטוח לא חייבת לקפוא על השמרים, ובמידה שהיא מקבלת הצעות לרכוש ממנה, היא מבצעת את העסקה. אנחנו יודעים גם למכור ולא רק לקנות ולהישאר עם הסחורה בתיקים לעד".

עם קריסתן של חברות היי-טק, כאופייני לשנה האחרונה, מגיעים גם שטחים מפונים שלא תמיד קל להשכיר מחדש. במגדל אקרשטיין C שבבעלות כלל ביטוח בהרצליה פיתוח הושכרו 2,500 מ"ר לחברת הסטארט-אפ הורייזן סמיקונדקטורס, שנסגרה לפני יותר משלושה חודשים. כלל הצליחה לפני כשבועיים להשכיר את השטחים שהתפנו לחברת אמפל של יוסי מימן, בנוסף לשטחים שהיא כבר שוכרת בבניין.

יקיר: "נקודה שלא מרבים לדבר עליה, שבעולם היא יחסית יותר נפוצה, היא עסקאות Leaseback & Sale (מכירת הנכס ושכירתו מהרוכש לטווח ארוך - מ.מ.), שהיו יכולות להתאים לחיסכון פנסיוני ארוך טווח. אני מאמין שבשנים הקרובות נשמע יותר ויותר על עסקאות כאלה".

ההיכרות של כלל עם Sale & Leaseback נובעת מהעסקה בה היא רכשה ב-2008 מחברת ההיי-טק ECI את בניין המשרדים הראשי שלה בפ"ת תמורת 150 מיליון שקל, והשכירה לה אותו לתקופה ארוכת טווח. למרות פרץ העסקאות מסוג זה בעולם בשנתיים האחרונות, בארץ היו רק סנוניות.

אמרו על חברות הביטוח שהן טובות ברכישת נכסים, אבל אין להן ניסיון בניהול.

שוסטק: "הקונספציה של כלל ביטוח תמיד הייתה ניהול עצמאי. בנינו מחלקה מתמחה ויש לנו שמאית, עורך דין ואנשי נדל"ן מקצועיים. הייתה לנו האפשרות לפני כמה שנים למסור את הניהול לצד ג', אבל הידע שנרכש פה פנטסטי והקרבה לנכסים מאפשרת לי לקום רגוע כל בוקר". *

חברות הביטוח נכנסות למשחק

חרף הדימוי, חברות הביטוח לא השתוללו השנה ברכישת נכסים מניבים כמו ב-2008.

מגדל, למשל, אמנם רכשה השנה 4% ממניות חברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל ו-16% מחברת אמות השקעות, אך היא בלטה בהיעדרה מזירת רכישת הנכסים. למרות גישושים שערכה מול פויו זבלודוביץ', לא ראינו אותה פועלת שם בצורה אקטיבית.

לחברת הביטוח הפניקס הייתה השנה רק עסקה אחת, במסגרת קבוצת שחר חדש, שבבעלותה ובבעלות בן ציון וינשטוק ושלמה אליהו. עסקה זו כללה רכישת שטח של 9,250 מ"ר לתעשייה ולאחסנה בלוד תמורת 18.7 מיליון שקל, מידי ישראלום.

הראל ביטוח רכשה השנה יחד עם כלל ביטוח בניין משרדים המושכר לממשלת בריטניה במרכז לונדון תמורת כ-40 מיליון ליש"ט, ובשבוע שעבר רכשה בעיר גם בניין משרדים תמורת 11 מיליון ליש"ט. עוד חתמה בשבוע שעבר על רכישת בניין מרפאות מרחבי בהרצליה תמורת כ-60 מיליון שקל. יחד עם מנורה מבטחים רכשה הראל בשבוע שעבר בנייני משרדים בנוריץ' שבאנגליה, תמורת 140 מיליון ליש"ט. *