בית המשפט העליון מצמצם את ההגנה על דיירים מוגנים

דיני הגנת הדייר ישנים נושנים, ומקורם עוד לפני הקמת המדינה. בעת חקיקתו נחקק חוק הגנת הדייר כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיסו היתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת-גג אחרת וחסר אמצעים.

הזמנים השתנו. המציאות הכלכלית והחברתית השתנתה עמם. כיום לא תמיד נשמר מאזן שכזה, שלפיו הדייר הנו הצד חסר האמצעים והראוי להגנה - שעה שבעל הנכס הוא ה"גביר", הצד החזק, שבאמצעות פגיעה בקניינו יש להגן על הדייר המסכן.

חוק ישן נושן

השינויים האמורים מובילים, כמובן, לשינוי באופן שבו מפרשים בתי המשפט את הוראות אותו חוק ישן נושן. אלה פחות חרדים מחוסר האיזון שבין בעל הנכס לבין הדייר. הם מודעים יותר לכך שדיירים רבים עושים בהגנת החוק קרדום לחפור בו, וזאת שלא לצורך.

בפסק דין חדש שיצא תחת ידיו של בית המשפט העליון מודגשת המגמה האמורה, ומובהר כי דיירים של נכסים לא יוכלו להרוויח מן ההפקר.

פסק הדין ניתן במסגרת הליך שנקט הכונס הרשמי במסגרת הליכי פירוק בית-החולים "ביקור חולים". הנכס הנדון הוא חנות שהיתה בבעלותו של בית-החולים, ושהחל משנת 1942 הושכרה בשכירות מוגנת למנוח אברהם שטוב ז"ל. שטוב הלך לעולמו בשנת 1987, ובנו רפאל, שניהל את החנות כבר משנת 1950, המשיך בניהולה עד לפטירתו בשנת 2003. לאחר פטירתו המשיכו אלמנתו ובתו של רפאל להחזיק בנכס וטענו למעמד של דיירות מוגנת בו.

בתובענה שהגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים, באמצעות עו"ד בני קמפנר ומעיין רוסמן, טען הכונס הרשמי כי עם פטירתו של רפאל אין לאלמנתו ולבתו זכויות כלשהן בנכס, וביקש לחייבן לפנותו ולשלם דמי שימוש ראויים בגינו, החל ממועד פטירתו של רפאל ועד למועד הפינוי בפועל.

השופט יוסף שפירא קבע כי הזכות לדיירות מוגנת עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב, וכי לפיכך עם מותו של רפאל, שבא בנעלי אביו, חוזר המושכר לבעליו.

האלמנה והבת ערערו על פסק הדין, ובית המשפט העליון דחה עתה את ערעורן.

"הוברר לנו כי המדובר במאמץ להמשיך בדור שלישי בדיירות מוגנת שעבר זמנה ובטל קורבנה, הן במהות המשפטית הן בגדרי צדק", הבהיר השופט אליקים רובינשטיין. הוא קבע כי לא הוכח כי לאחר פטירתו של אברהם ז"ל שילם בנו רפאל דמי מפתח בגין הנכס - דבר שהיה הופך אותו ל"דייר מקורי" שזכויותיו בנכס עצמאיות ולא באו לו מכוח היותו "חליפו" של אביו המנוח, ואו-אז אלמנתו ובתו יכולות היו להיות "דיירות נגזרות" אחריו. לצד זאת בחן רובינשטיין את סוגיית הדיירות הנדחית על מנת להכריע בשאלה אם רפאל היה "דייר נגזר", ואם אלמנתו ובתו היו "דיירות נדחות".

זכות אחת בלבד

החוק קובע כי כאשר דייר מוגן הולך לעולמו לא יהיה אדם אחר לדייר מוגן, אלא אם התקיימו תנאים מוגדרים לכך. כאשר המדובר בנכס המשמש לעסק, הזכות לדיירות מוגנת בו עוברת בירושה פעם אחת בלבד, וה"יורש" נהנה ממעמד של "דייר נגזר".

החריג לכלל האמור, של הורשה אחת בלבד, מתקיים כאשר "היורש" של הדייר המוגן - בן-זוגו, ילדיו או יורשיו על-פי דין - עבד באותו העסק ביחד עם "הדייר המקורי" לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו, כאשר הוא מוסיף לעבוד בו וכאשר העסק דרוש לו לקיומו.

אלמנתו ובתו של רפאל ז"ל (הדייר הנגזר) טענו כי הן ניהלו את העסק ביחד עם רפאל במשך שנים רבות, שעה שאביו של רפאל, אברהם (הדייר המקורי), ניהל את העסק במקום אחר.

"נזכור: אבן הראשה הוא הדייר המוגן המקורי, במקרה דנא אברהם, ואין טענה של ממש שהמערערת 1 עבדה עם אברהם באופן שיקנה לה את ההגנה, וכך גם המערערת 2 כמובן", הכזיב רובינשטיין את תקוותן של האלמנה ושל הבת למצוא את ישועתן בטענה זו. "המסכת העובדתית היא כי המערערת 1 לא עבדה עם אברהם והיא אינה יורשתו, והמערערת 2, גם אם נראה אותה כיורשת על-פי דין... לא עבדה עם אברהם בעסק, וכל הצגה אחרת היא מלאכותית", הוסיף. לדידו, גם התנאי של היות העסק "דרוש לקיומם" של יורשים לא הוכח על-ידי האלמנה והבת.

בקובעו כן דחה רובינשטיין את טענת האלמנה והבת שלפיה הזיקה, אותה יש לבחון בהקשר זה, היא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר הנגזר" (במקרה זה, רפאל) - ולאו דווקא לבין "הדייר המקורי" (אברהם). על-פי רובינשטיין, לו טענתן היתה מתקבלת, היה בכך כדי ליצור "שרשרת מתמשכת של דיירים, המוגנים לפי חוק הגנת הדייר, באופן שאינו מתיישב עם השכל הישר וההגינות". בהקשר לכך הוא אזכר את הפסיקה, שלפיה חוק הגנת הדייר לא נועד על מנת לאפשר שרשרת אינסופית של דיירות, אלא "הורשה" אחת בלבד. החריג לכך הוא "היורש הנדחה", אך אף זאת בתנאי שהוא ממלא אחר התנאים שמציב לכך החוק.

מלצר הסתייג

"התוצאה שחותרות אליה המערערות אינה עולה בקנה אחד עם המגמה בפסיקה לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר", כיוון רובינשטיין מן הפרט אל הכלל. הוא אזכר דברים שנקבעו על-ידו ושלפיהם, לאור השינויים שחלו במציאות הכלכלית והחברתית בישראל מאז חקיקתו של החוק, יש מקום לפרשנות מצמצמת של ההגנה שהוא מעניק לדיירים. "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם", הוסיף ואזכר.

משקבע כי האלמנה והבת אינן דיירות מוגנות בחנות, לא ראה רובינשטיין לדון בטענתן שלפיה יש להעניק להן סעד מן הצדק. המדובר בסעד שבית המשפט מוסמך להעניק, ולסרב לתת צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם הוא שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה צודק להעניק את סעד הפינוי. "סעד זה נתפס כתרופה יוצאת דופן... שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין", הסביר. נסיבות חריגות שכאלה לא נמצאו לו במקרה דנן.

בעוד השופטת אסתר חיות הסכימה לחלוטין עם קביעותיו של רובינשטיין, ביכר השופט חנן מלצר לסייג את הצטרפותו לקביעותיו בהצעה להותיר את השאלה אם הזיקה הנדרשת כאמור היא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר המקורי", כקביעתו של רובינשטיין - או שמא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר הנגזר", כטענת האלמנה והבת. (ע"א 10308/06).