שימור מבנים כמנוף לפיתוח הפריפריה

בעוד שבת"א קל לממן שימור בניין היסטורי מהרווחים מבניית מגדל על הקרקע הפנויה שלידו - בבית שאן ערכי קרקע נמוכים וחוסר עניין מונעים שימור של ממש ■ יום עיון בנושא הקשר בין שימור מבנים לפיתוח הפריפריה שאל שאלות ונתן תשובות מעניינות איך ניתן לעשות זאת נכון, ועד כמה הרוויחו יישובים שכבר עשו זאת - זכרון יעקב, מזכרת בתיה וגדרה, שרשמו עליות של מאות אחוזים במחירי הנדל"ן

כששומעים על שימור מבנים היסטוריים בישראל, כמעט תמיד מדובר בתל אביב או בירושלים, לפחות כשמדובר בהצלחות. בפריפריה, למעט יוצאים מן הכלל נקודתיים כגון זכרון יעקב, מזכרת בתיה וגדרה, ומעט גם בעכו, חיפה ומוצא, הסיפורים הנוגעים לשימור הם על הרס, הזנחה ומחסור במשאבים ובמודעות לשימור.

ביום עיון שנערך ב-12 בנובמבר במסלול האקדמי של המכללה למינהל בראשון לציון, דנו דוברים רבים ומגוונים ביחסי הגומלין שבין שימור לפיתוח כלכלי בפריפריה - אולי מתוך תקווה שיצירת זיקה בין השניים תמריץ את פעולות השימור. בכנס הודגש הקשר הכלכלי של השימור, והוצעו כלים שיאפשרו שימור גם בערי הפריפריה - כמו טבריה, צפת, באר שבע, רמלה ואחרות.

בסיכומו של דבר, המסר הוא שהשקעה בשימור, כמו כל השקעה אחרת בתרבות או במיזם מסחרי, מייצרת ערכים כלכליים מוספים, לצד הפגיעה או העלות הכרוכה בכך. אין לראות בהליך השימור כהליך שמייצר רק עלות כלכלית, אלא יש לראות בו הליך שמייצר גם ערך כלכלי, ולסייע להתמודד עם ההוצאה הראשונית הכרוכה בו.

מנכ"ל המועצה לשימור אתרים, יוסי פלדמן, הדגיש כי האמצעים הציבוריים הקיימים מועטים ביותר, וגם הם מופנים רק לשימור מבנים ברשות הציבור, בעוד שרוב המבנים לשימור הם ברשות הפרט.

פלדמן עמד על הגדרת הפריפריה. "לטעמי, הגדרת השימור בפריפריה מתייחסת בראש ובראשונה לחוזק הכלכלי של האוכלוסייה, ולא למיקום הגיאוגרפי בלבד. המאפיין את הפריפריה מבחינת השימור הוא שאלו מרקמים שבעיקר מחוסר כוחות כלכליים לא עברו שינויים מרחיקים של פעולות נדל"ן ובנייה, ועדיין ניתן למצוא מרקמים שלמים שמצביעים על תרבות של תקופת בנייה וחיי קהילה".

פלדמן מציין כמה סימני סכנה לשימור בפריפריה: אוכלוסייה חלשה שאין בכוחה להתמודד עם צרכי השימור, מודעות ציבורית חלשה של אוכלוסיות אלה ורצון להקים בפריפריה בית צמוד קרקע.

"לצערנו, כיום הצטרפו למחוזות בפריפריה גם התנועה המושבית ובעיקר הקיבוצית, שהתפרקו ממסגרותיהן המסורתיות והפכו מבחינה זו לפריפריה. ניתן היום לראות שליד שיכוני הקיבוץ הצנועים קמות וילות של שיכוני הרחבה שמשנים את כל המרקם האורגני של הקיבוץ. לכן עלינו לתת את הדעת על המציאות המתפתחת בקצב מהיר, ולחפש דרכים ממלכתיות לשמור על המורשת ביישובי הפריפריה. המדינה צריכה להזרים חלק מהכנסותיה מנדל"ן לשימור המורשת, ובעיקר לפריפריות", אומר פלדמן.

בלי נכסים פרטיים

לדברי טל בן-נון-גלז, מנהלת מחוז מרכז במועצה לשימור, "במהלך עבודתי אני נתקלת שוב ושוב בעובדה המצערת, שמחוץ לירושלים ותל אביב השימור נתפס עדיין במקרים רבים כמטלה מאיימת, מכבידה כלכלית, מסוכנת משפטית, שהציבור ברובו אינו מבין את ערכה ואינו מוכן לעמוד בה.

"ברבים מהמקומות רשימות השימור כוללות רק נכסים שהם בבעלות הרשות המקומית, כדי להימנע מ"להסתבך" עם בעלי נכסים פרטיים. מאידך, נכסים בבעלות ציבורית לא תמיד נשמרים, בשל סדרי עדיפויות בתקצוב. ניסיונות ליישם כלים כלכליים שפותחו בתל אביב על ערים קטנות, שערכי הנדל"ן בהן אינם דומים לאלו של הערים הגדולות, מביאים לעיתים למצבים אבסורדיים. מאחרי בית בן קומה אחת ברחוב מייסדים של מושבה ותיקה מתנוסס מגדל בן 16 קומות, שמימן את מטלת השימור. מתן זכויות בנייה מפליגות ואי ניוד אותן זכויות יוצרים מצבים בלתי הגיוניים. מנגנונים אחרים כמו קרן שימור, שנוצרת מהיטל שימור כלל עירוני, אינם קיימים או מיושמים", אומרת בן-נון.

מצד שני, לדבריה, קיימות דוגמאות כמו זיכרון יעקב או מזכרת בתיה, שבהן השימור הפך למותג מקומי וארצי המושך אוכלוסייה חזקה ליישוב. ביישובים נוספים, כמו ראשון לציון, מנהיגות מקומית אמיצה הביאה לאישור תוכנית שימור מקיפה, אך זו טרם יושמה.

לדברי פרופ' דניאל שפר ואיל סלינג'ר מהמרכז לחקר העיר והאזור, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, "ככל שרמת החיים וההשכלה של האוכלוסייה עולה, עולה המודעות והרצון לשמר נכסי תרבות ומורשת. שיפוץ מבנים המיועדים לשימור בדרך כלל מחייב התערבות ציבורית, מאחר וכוחות השוק בהרבה מן המקרים אינם מצדיקים, מבחינה כלכלית, את שיפוצם, במיוחד בפריפריה.

"תחום ההשפעה של המבנה או האתר המיועד לשימור יכול להיות מקומי, ארצי או עולמי. ההשפעה באה לידי ביטוי במשיכה של מבקרים ותיירים מן הארץ ומחו"ל, ואלה תורמים לכלכלת האזור באמצעות הצריכה המקומית שלהם - מסעדות, לינות, מתנות וכו', והמכפיל הכלכלי שנוצר. המטרה היא לזהות את הגורמים שתורמים להחלטות הבעלים לבצע את פעולת השיפוץ והשימור לעומת אלה שמחליטים, לפי שעה, לא לבצע פעולות אלה. שיקולי הבעלים אינם בהכרח תואמים את השיקולים החברתיים. בהנחה שבעלים הם ברובם רציונאליים, אזי מטרתם העיקרית היא להביא למקסימום את רווחיהם. החלטותיהם יהיו מונחות ע"י שיקולים כלכליים גרידא המשפיעים על שיעורי הרווח הצפויים מפעולת השימור. התערבות ציבורית יעילה באמצעות תמריצים תשפיע על ההחלטה של יותר בעלי בתים לבצע את פעולת השיפוץ והשימור של המבנים שבבעלותם. מיקומו של המבנה/האתר משפיע ומושפע ממצב המבנים והשירותים שבסמיכות לו, ואלה משפיעים על ערך הנכס.

"באזורי הפריפריה, שם הביקושים בדרך כלל יותר נמוכים, הצורך והיקף ההתערבות הציבורית (יצירת תמריצים) היא חשובה וחיונית שבעתיים. לכן דרושה מסגרת להערכה וקביעת תהליכים ומדיניות שתסייע בעידוד ותמיכה בשיפוץ ושימור של מבנים/אתרים בעלי ערך".

עלויות השימור

היועץ הכלכלי זאב ברקאי פרט את החזון למספרים מעשיים. "כאשר מכריזים על שימור הנכס, מודיעים כי יש נכס ייחודי וההודעה ניתנת מגורם מוסמך, הציבור מקבל את ההכרזה כלשונה וכרוחה. להכרזה הזו על נכס לשימור יש תוצאות גם בעלות משמעות כלכלית. יש הוצאות ותועלות הנגזרות מההכרזה. בבדיקה שנערכה בתל אביב לרגל יישום תוכנית ה"עיר הלבנה", נאמדו העלויות הנוספות בגין דרישות השימור ב-750 שקל למ"ר. באומדן העלויות נכללו הוצאות תיעוד, הוצאות ייחודיות בגלל ההכרח להשתמש בחומרים יקרים שהוגדרו בתוכנית, ובבעלי מלאכה יקרים יותר. בת"א העריכו כי תוספת עלויות אלה היוו 5%-10% מערך המבנה ערב ההכרזה על השימור.

ערך מ"ר ממוצע בעיר במדגם של המבנים לשימור על-פי תוכנית 2650 ב' היה 10,000 שקל למ"ר.

"סריקה של מחירי דירות שנערכה בימים אלה ביישובים שונים בפריפריה מראה כי דירת 3 חדרים שווה בין 400-800 אלף שקל, כלומר הערך למ"ר נע בסדרי גודל של בין 5,300 שקל ל-10,600 שקל לערך. בהנחה שהבניינים לשימור קרובים יותר לערך העליון, נניח 7,500 שקל למ"ר, העלויות הנוספות הן כ-10% מערך הדירה לפני ההכרזה על השימור.

"מול עלויות אלה יש תועלות, הן לציבור והן לפרט. תועלות לפרט הן בראש וראשונה עליית הערך כתוצאה הן של ההכרזה והן הפעולות שיבצע בעל הנכס על התוכנית. בסקר שנערך בת"א לקראת הפקת תוכנית 2650 על מבנים שהוכרזו בעבר, התברר ברמת מובהקות סבירה כי מחירי הדירות במבנים שהוכרזו לשימור עלו במשך 10 שנים ב-8% מעבר לעלייה של הדירות באזורים אחרים של העיר, שבם היו מבנים בודדים המוכרזים לשימור.

בריצ'מונד, וירג'יניה, אמדו את עלית הערך בגין השימור ב-245% במשך 10 שנים", אומר ברקאי. לדבריו, העלייה בערך הדירות צפויה להיות גבוהה מהעלויות המתחייבות בגין השימור, והתועלות לציבור אף רחבות יותר: עליית מחירי דירות כתוצאה מהשימור תביא לגידול בהכנסות הרשויות ממס שבח; עלייה משמעותית במספר המבקרים ביישוב בגלל השימור, שיביא לגידול במספר העובדים ובהכנסות העסקים, ועוד.

"על מנת להדגים את הנכונות של מדיניות שימור ניתן כמובן להציג את יפו העתיקה כפרויקט מוצלח, או את רחוב משה סלומון בירושלים. בשתי הדוגמאות השקיע הציבור בפיתוח המרחב הציבורי, ואת המבנים שיקמו בעלים פרטיים. בפריפריה היוזמה הייתה ציבורית: הרחוב הראשי בזכרון יעקב, תוכנית השימור "שכונת הראשונים" בראש פינה, רחוב ירושלים בצפת, מרכז העיר בבאר שבע. בעקבותיהן גם הבעלים הפרטיים יישמו".

ברקאי מדגיש מספר נקודות קריטיות לדבריו: על מנת להבטיח יישום תוכנית שימור על הסקטור הציבורי לנקוט ביוזמה, הן בתכנון והן ביישום עצמו; מומלץ שהסקטור הציבורי יציע סיוע במימון לבעלי הנכסים הפרטיים בעת ביצוע השימור; יש להשקיע במבנים בבעלות ציבורית, כמו בית המועצה הישן, בית הכנסת הראשון, בית האריזה הראשון, הסליק של מלחמת השחרור וכדומה.

"קיימת תופעה ידועה של "מחלה מדבקת" של בניינים המשקיעים בביתם בגלל השכנים שהצליחו לשדרג את הבית שלהם", אומר ברקאי.

תמריצים אפשריים

ורד סולומון-ממן, אדריכלית ומתכננת ערים, כיום מנהלת מח' תכנון עיר ובנייה ציבורית בעיריית רעננה, ושמשה בשנים 2004-2008 כמהנדסת העיר בית שאן. "בית שאן נחשבת לדוגמה מובהקת של הפריפריה. עברה ההיסטורי מפואר ונכסי המורשת בה עומדים עדיין על תילם. לעיר נמצאו שתי חולשות עיקריות ושני חוזקים, היכולים לאפיין כמעט כל עיר ממוצעת בפריפריה: החולשות הן הימנעותם של יזמים ובעלי הון מלהגיע ולהשקיע בעיר, בעיקר משיקולי נגישות, אלטרנטיבות מיקום אחרות וחסר במתן תמריצי מדינה; חולשה נוספת נובעת מכך שמינהל מקרקעי ישראל מנהל כ-90% מקרקעות העיר, עובדה הגורמת לשיתוק נדל"ני בכל הנוגע לשטחי העיר הוותיקה, שבחלקם יושבים תושבים במשך שנים רבות בנכסים היסטוריים. החוזקים - מודעות גבוהה לשימור של דרג מקבלי ההחלטות והעומד בראשם ורצון מקומי עז לפתח את המקום בדגש תיירותי, וחוזק נוסף הוא ערכי קרקע נמוכים מאוד, המצריכים פיצוי או תימרוץ נמוך ביחס למקומות עם ערכי קרקע גבוהים", אמרה סולומון-ממן.

"אין ספק שבהתייחס לחולשות אלו נדרשת מדיניות ממשלתית מכוונת המרכזת מאמץ בפריפריה על פני המרכז. למשל, מענקי סיוע יינתנו לבעלי נכסים היסטוריים על פי מדרג, כמו בצרפת או בלגיה: 30%-50% לנכסים המיועדים לשימור הנמצאים בפריפריה, 15%-25% לנכסים שאינם בפריפריה. את מענקי הסיוע תוכלנה לתת הרשויות המקומיות כחלק מכספי הפיתוח, או במימון ישיר של משרד האוצר. כן ניתן לתת תמריצים במיסוי - ניכוי הוצאות לחברות מסחריות אשר ישקיעו בשיקום ובשימור מבנים בפריפריה, או עבור רכישת נכסים היסטוריים לצרכי שימור. על המדינה ליזום מענקים מיוחדים או הלוואות בתנאים משופרים לרשויות מקומיות כנגד תוכניות לשימור ויישום בפועל", אמרה.

מאיר דהן, ראש מועצת מזכרת בתיה, דיבר על המהפכה שעברה המושבה ועל השפעת השימור על שוק הנדל"ן. "בשנים 2004-2009 השקיעה המועצה המקומית מזכרת בתיה, ביחד עם המועצה לשימור אתרים ומשרדי ממשלה נוספים, כ-8 מיליון שקל בשיקום, שיחזור ושימור אתרים היסטוריים במושבה. "בשנים אלה עלתה רמת הביקוש למגורים לשיא שהמושבה לא ידעה מאז היווסדה, מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים ואוכלוסיה בעלת מעמד סוציו אקונומי גבוה הצטרפה. באזורים הסמוכים לאתרי השימור לא נרשמו מוכרים. האם יש קשר בין שני הדברים? בהחלט, בתנאי שמצטרף אליהם אלמנט בעל חשיבות עליונה - חינוך. על מנת שהשימור ימצה את מלוא הפוטנציאל שלו הוא חייב להיות מחובר למערכת החינוך. אני מרשה לעצמי לקבוע כי אלמלא השימור - ספק אם מזכרת בתיה הייתה זוכה למעמד לו היא זוכה בשנים האחרונות".

רו"ח ומתכנן ערים, דורון קאופמן, המכהן כיו"ר ועדת כלכלה, איקומוס ישראל, סיכם את הדיון: "האם קיימים קשרי גומלין בין השימור לבין ההצלחה הכלכלית? האם באמת השימור שנעשה ברחובות הראשיים הביא לשגשוג הכלכלי של מזכרת בתיה, גדרה וזכרון יעקב? השימור במושבות אלו עזר למתג אותן כמקום בעל ייחוד, כמקום שלאוכלוסייה חזקה יש בסיס לזהות מקומית ייחודית. ללא אותה השקעה ראשונית ע"י הרשות המקומית, היו אלו עוד מקומות יישוב בדומה ליישובים אחרים.

"אכן מחירי הקרקע באותם יישובים טיפסו. התדמית יצרה לא רק ערך כלכלי ישיר בשימוש בנכסים אשר עברו שימור, אלא השפיעה במעגלים רחבים ביישוב כולו. ההנחה הבסיסית הרווחת אומרת כי השימור מעלה ערכי נדל"ן ומפצה על העלות הכרוכה בשימור ועל הפגיעה בזכויות הקניין, ולשם צריך לשאוף". *

זכרון יעקב: ערך הנכסים זינק פי 4

מנהלת מוזיאון העלייה הראשונה בזכרון יעקב, אביטל אפרת, סיפרה על ההצלחה שהביא השימור למושבה: "זכרון יעקב היא המודל המוכר ביותר בארץ לשיקום של רקמה עירונית היסטורית ברמה של יישוב. המושבה זכתה במהלך העשורים האחרונים להילה של מקום פסטורלי, ציורי, אמיתי, ידידותי ויוקרתי. שיפוץ רחוב המייסדים ושימור המבנים המקוריים מימי העלייה הראשונה נעשה רגע לפני תנופת פיתוח קבלני, שהיה משנה את פני הרחוב ללא הכר. המתכננים חזו לזכרון יעקב עתיד של יישוב תיירותי המבוסס על בתי מלון, חדרי אירוח, בתי אבות ובתי הבראה, והפיכת הרחוב הראשי למוקד בילוי לאלפי נופשים שיבואו ליהנות מהנוף, מהאוויר ומהקרבה למרכז הארץ.

"שיקום הרחוב הראשי של זכרון יעקב הסתיים בשנת 1995. מאז גדל מספר התושבים במושבה פי שלושה, ערך הבתים והנכסים בה עלה פי ארבעה, ורוב התושבים החדשים הם מחתך סוציו-אקונומי גבוה ביותר. מספר המבקרים בזכרון יעקב מוערך ב-350,000 בשנה. רובם שוהים בה בין 2-5 שעות.

תיירות היא מענפי הכלכלה העיקריים במקום, אך ענף המלונאות במשבר קשה בשל קשיי ניהול", אומרת אפרת.

לדבריה, "השיקום חיזק מאד את המותג "זכרון יעקב": ממושבה מנומנמת היא הפכה ליישוב תוסס ומבוקש. נכסים במרכז המושבה הם המבוקשים ביותר, ורוח השיקום הופנמה במידה שכל בנייה חדשה בזכרון יעקב נעשית ברוח ובסגנון שנקבעו ע"י מתכנני השימור. רוב פעולות השימור של מבנים בשנים האחרונות נעשו ע"י גורמים פרטיים (מסעדות, משרדים, ומגורים), כשהמועצה המקומית עוסקת בעיקר ביצירת תשתיות".

צרו איתנו קשר *5988