מתי נכס ייחשב לבלתי ראוי לשימוש ויזכה את בעליו לפטור מארנונה

התפיסה הרווחת בפסיקת בתי המשפט המחוזיים היא שהפטור מארנונה יינתן רק במצבים קיצוניים, בהם הנכס ניזוק במידה ניכרת; עד עתה טרם ניתן פסק דין מחייב של בית המשפט העליון

רשות מקומית גובה ארנונה למימון השירותים אותם היא מחויבת לספק לתושביה. ככל ששיעור הגבייה יגדל, כך תוכל הרשות להעניק שירות טוב יותר. לכן, רק במקרים מיוחדים וחריגים ניתן להעניק פטור מחובת תשלום ארנונה.

בין מקרים אלה נקבע, כי נכס שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו, בעליו יהיה זכאי לפטור מלא מארנונה לתקופה שאינה מוגבלת בזמן. בתי המשפט המחוזיים עסקו בשאלה מהו נכס שאי אפשר להשתמש בו במידה כזו המצדיקה פטור מתשלום ארנונה.

התפיסה הרווחת בפסיקת בתי המשפט המחוזיים היא שהפטור מארנונה יינתן רק במצבים קיצוניים, בהם הנכס ניזוק במידה ניכרת. הסיבה לכך היא שבתי המשפט אינם מעוניינים לתת תמריץ כלכלי להזנחת בתים. בתי המשפט חששו שמתן פטור מתשלום ארנונה יהווה שיקול משמעותי נגד שיפוץ בתים, ואילו הטלת ארנונה תדרבן אנשים לשפץ אותם, להשכיר אותם ולנסות להרוויח מהנכס, שממילא משלמים בגינו ארנונה.

עם זאת קיימת מחלוקת בשאלה מתי ייחשב נכס ככזה "שאי אפשר להשתמש בו". מבחן אחד שהוצע במספר פסקי דין הא המבחן הכלכלי. ייתכן מקרה בו נכס אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת ניתן להביאו למצב שימושי. במקרה זה לא יינתן פטור מתשלום ארנונה. לעומת זאת, אם עלות השיפוץ היא גבוהה באופן משמעותי (למשל עלות השיפוץ עולה על ערך הנכס), אזי מדובר במקרה שראוי לפטור את הנכס מתשלום ארנונה.

כנגד שימוש במבחן הכלכלי נשמעה ביקורת במספר פסקי דין. הגישה המתנגדת למבחן הכלכלי קובעת, כי בהיעדר הוראת חוק המחייבת בעל נכס שניזוק להשקיע בנכס ולשפצו, בית המשפט אינו יכול לעשות זאת - ולו בעקיפין. חיובו הרעיוני של בעל נכס לשאת בעלות השיפוץ הדרושה לשם השמשתו של הנכס, כמוה כהטלת מס. כידוע, לא ניתן להטיל מסים אלא על פי הוראת חוק מפורשת. בנוסף, עירייה אינה רשאית להפוך אנשים לספקולנטים באופן שיחליטו מהי עלות השיפוץ שתהיה רווחית ומה ההשקעה שאינה רווחית.

מבחן נוסף שהועלה בפסיקה כמבחן לבדיקת השאלה אם מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש הוא המבחן ההנדסי. מבחן זה בוחן את מצבו ההנדסי של הנכס. אם מבחינה הנדסית הבניין מסוכן עד כדי כך שהוא עלול להתמוטט או לגרום לסכנה לנמצאים בו, יהיה הנכס ראוי לפטור מארנונה.

עד עתה טרם ניתן פסק דין מחייב של בית המשפט העליון, שיסיר את חוסר הוודאות בסוגיה זו. יש לקוות, כי חוסר הוודאות בנושא צפוי להסתיים בזמן הקרוב, לכשתינתן פסיקת בית המשפט העליון בשני ערעורים התלויים ועומדים בפניו בעניין זה.

חשוב לזכור, כי גם במידה שנכס אינו נופל בגדר ההגדרה של "מבנה שאינו ראוי לשימוש", הרי שרשויות מקומיות מעניקות פטור מארנונה לנכס ריק. להבדיל מפטור הניתן לבניין בלתי ראוי לשימוש, פטור שאינו מוגבל בזמן, הרי שפטור מארנונה בגין נכס ריק ניתן לבעליו רק פעם אחת ולתקופה של עד חצי שנה בלבד.

* הכותב הינו שותף במשרד ד"ר רענן הר זהב, המתמחה במשפט מנהלי ורשויות מקומיות.

צרו איתנו קשר *5988