עלות ההסדר באפריקה ישראל הוכפלה תוך 3 חודשים

תשלם 11.2 מיליון שקל ליועציה השונים שסייעו בגיבוש ההסדר ■ מתווה ההסדר המלא שפרסמה היום החברה חושף את בעיותיה ברוסיה וארה"ב ■ ב-14 במארס יובא הסדר האג"ח של אפריקה ישראל לאסיפה הכללית

במסמך עב כרס המקיף יותר מאלף עמודים, פרסמה היום אפריקה ישראל , שבשליטת לב לבייב, את המתווה המפורט של ההסדר שגיבשה החברה עם נושיה השונים, ובראשם מחזיקי האג"ח, להם חייבת החברה 7.4 מיליארד שקל.

מאז ספטמבר האחרון עסקה אפריקה ישראל בגיבוש הסדר החוב עם מחזיקי האג"ח. לאחר משברים רבים, שגלשו לעיתים לאיומים בוטים ודיונים ממושכים לתוך הלילה, גיבשה החברה הסדר שיובא לאישור אסיפת מחזיקי האג"ח בעוד חודש. לאחר מכן, תפנה החברה שוב לבית המשפט המחוזי בתל אביב לצורך אישור סופי בהתאם לסעיף 350 לחוק החברות.

מסתבר שבישול הסדר בסדר גודל שכזה אינו מהלך זול. במסמך שהגישה אפריקה בנובמבר לביהמ"ש היא ציינה כי הוצאות ההסדר עומדות על שישה מיליון שקל. שלושה חודשים אחרי, מתברר כי ההוצאות תפחו כמעט פי שניים, ובחברה מעריכים כי הוצאות ההסדר הגיעו כבר ל-11.2 מיליון שקל. עלות זו כוללת את שכר עורכי הדין, היועצים הכלכליים ויועצי התקשורת של אפריקה ושל נציגות מחזיקי האג"ח, שעל כולם תשלם החברה.

מלבד הנתונים הטכניים, חושף המסמך חלק מממצאי בדיקת רשות ניירות ערך שביקרה בנכסי החברה ברוסיה בחודשים האחרונים. מהממצאים עולה כי העסקים ברוסיה לא עובדים בצורה חלקה, בלשון המעטה. אי שם, בתוך מאות עמודי ההסדר, מפרסמת אפריקה, המנוהלת בידי איזי כהן, את הבעיות הקיימות בפרויקטים ברוסיה. כך, לדוגמא, בפרויקט אוטרדנויה החברה לא שילמה דמי חכירה על שטח של 8.4 דונם, מתוך פרויקט בשטח של 317 דונם במוסקבה.

הפרויקט הזה איננו היחיד שבו לא שילמה החברה בצורה מסודרת את דמי החכירה. ישנם עוד קרוב ל-40 שטחים בהם לא שולמו תשלומי החכירה כנדרש. הרשות מצאה עוד כי בפרויקט פוציטיבה השימוש המותר בקרקע הוא לצרכים תעשייתיים, זאת בעוד החברה הצהירה כמו מדובר בפרויקט למגורים, וזאת למרות שעדיין לא הושגו האישורים הנדרשים לשינוי הייעוד. בנוסף לכך, לחברה חילוקי דעות משפטיים עם מספר רשויות מקומיות.

הרשות גם מצאה כי יש אי התאמה בין הדיווחים של אפריקה ישראל לדיווחים של החברה הנכדה אפריקה אירופה, ובמקרים מסוימים חוזי שכירות לא חודשו כנדרש. כמו כן, על פי הערכות השמאים צפויה ב-2010 ירידה משמעותית בהתחלות בניה של פרויקטים חדשים למגורים במוסקבה. כיום, מרבית הפרויקטים של אפריקה ישראל באירופה ובכלל זה ברוסיה, מוקפאים.

אפריקה חושפת גם דוח של חברת המחקר JLL לגבי מצב שוק המגורים ברוסיה. מסקירה זו עולה כי היקף העסקאות בתחום הדירות ירד במחצית הראשונה אשתקד בעשרות אחוזים לעומת התקופה המקבילה. כמו כן, מחירי הדירות ירדו ביותר מ-30% בשנה וחצי האחרונות, וכן מעריכים בחברה כי צפויה ירידה בהתחלות הבניה לפרויקטים למגורים במוסקבה.

גם בארה"ב לא מלקקים דבש

ממצאי המסמך חושפים כי לא רק ברוסיה מצבה של אפריקה אינו פשוט. גם בארה"ב החברה איננה מלקקת דבש: אפריקה מחזיקה שם בקרקע של 245 דונם בלאס-וגאס, אך לא פרעה בחודש אוגוסט האחרון את ההלוואות והגורמים המממנים מאיימים בחילוט הנכס.

למשבר האשראי השפעה מהותית על הפעילות בארה"ב המתבטאת בהמשך ירידת ערך הנכסים, קשיים במכירת דירות בניו-יורק ובמיאמי, וכן קשיים במחזור הלוואות ובקבלת מימון להמשך פעילות. במיאמי החברה מעריכה שאפילו בדירות שכבר מכרה, מרבית הקונים לא ישלימו את תהליך העברת הבעלות.

כדי לעמוד בתשלומי החוב, מוביל המנכ"ל כהן אסטרטגיה של מימוש נכסים, והתמקדות בפעילות הליבה של החברה. במקביל הוא פועל לצמצום הוצאות החברה, וכך נחשף לראשונה במסמך שבמהלך 2009 צומצם כוח האדם של מטה החברה ב-12%, והוא מונה כיום 65 עובדים. החברה צמצמה בשיעור דומה או גבוה יותר את מספר העובדים גם בארה"ב ובאירופה.

במקביל הגיעה אפריקה כאמור להסדר חוב עם הנושים. עם ביצוע ההסדר, אמור מצבה הפיננסי להשתפר בגלל הירידה החדה בהיקף ההתחייבויות.