הנדל"ן הפרוע של אירופה

קארל היינץ דאובה, ראש סוכנות החובות של גרמניה, הרחיק לכת עוד יותר כאשר הוא הזהיר ש"אם מדינה חברה אחת תפשוט רגל, זה אומר שאחרי עשר שנים, הניסוי של האירו יסתיים". זה יוביל, לדבריו, ל"קריסת המערכת כולה".

בנוגע להשקעות נדל"ן, המשקיעים נהגו לחשוב שמדינות כמו פורטוגל, אירלנד, ספרד ויוון היו מקומות מבטחים מסורתיים לעומת ה"מזרח הפרוע" של צ'כיה, פולין או קרואטיה. אך האירועים האחרונים ממחישים שהלקסיקון הנדל"ני משתנה, ביחד עם הרבה הנחות על הימורים בטוחים ומסוכנים.

תחנת מעבר

"בשלב מסוים, הנכסים במזרח אירופה היו שוק מטורלל", אומר אנגוס ווייד מהמשרד של חברת הנדל"ן קינג סטארג' בפראג. הוא עובד וחי בעיר זו זה שמונה שנים, ויש לו ניסיון מיד ראשונה עם מבול ההשקעות הספקולטיביות של המערב במזרח אירופה, ועם הדעיכה הנוכחית שלו. "ב-2007 הרבה מהמשקיעים שאני טיפלתי בהם השתמשו בפראג כמעין תחנת מעבר, בדרך לשווקים אקזוטיים יותר כמו אוקראינה. הם חשבו ששם יהיו להם תשואות טובות בהרבה. כעת כל זה נפסק וכולם חזרו לשוקי הליבה. רובם אפילו נצמדים לשוק הבריטי".

אבל מצבה של פראג מתחזק, טוען ווייד. כלכלת צ'כיה אמנם התכווצה ב-4.8% בשנה שעברה, לפי סקירה אחרונה של RBC קפיטל מרקטס, השנה צפוי מפנה חיובי צנוע.

"לא היה לנו את הבום במחירים שהיה בספרד או באירלנד, ולכן גם לא היתה ירידה חזקה במחירי הנדל"ן", הוא אומר. "מהשיא לשפל, הירידה היתה רק בערך 15%, ומאז ינואר השנה הפעילות בשוק חזקה מאי פעם. לפראג יש כוח עבודה דינמי, מיומן ועם הרבה מוטיבציה. היא ממוקמת במרכז אירופה, ויש ממנה גישה לטיסות זולות רבות".

צ'כיה תכננה לאמץ את האירו השנה, אך דחתה את ההצטרפות, על אף שסלובקיה השכנה הצטרפה למרחב האירו כבר בינואר 2009. היום נוסעים סלובקים רבים לעשות קניות בהונגריה (שגם היא לא הצטרפה עדיין למרחב האירו) או בצ'כיה, שהן זולות יותר. גם מחירי הנדל"ן גבוהים יותר בסלובקיה לעומת הונגריה וצ'כיה.

"כשיש מפולת, מטבע אחיד לא עוזר לך בכלל", אומר ווייד. נשיא צ'כיה, וצלאב קלאוס, מסכים לכך כנראה. בכנס יורואקונומי הוא ציין לטובה את היתרונות של המטבע הצ'כי, שמאפשר הרבה יותר גמישות בטיפול בהשלכות המשבר. "בשבילי, ככלכלן, זה היה כמעט ניסוי מעבדה ביתרונות של מטבע עצמאי ושל לא להיות בכתונת המשוגעים של האירו", אמר קלאוס.

נייג'ל רנדון, אסטרטג השווקים המתעוררים של RBC קפיטל מרקטס, אומר: "במזרח אירופה, ההרגשה תמיד היתה שהצטרפות לאיחוד האירופי מסיימת את המעבר מקומוניזם לכלכלת שוק חופשי, ושעמידה בתנאי אמנת מסטריכט היא הברכה הסופית שמדינה יכולה לקבל". הוא מאמין שהבעיות של מרחב האירו ימקדו את תשומת הלב של אנשים במדינות שמחוץ למרחב האירו, לא רק מנקודת מבט של השקעות.

"בקניית נדל"ן בחו"ל יכול להיות שמזרח אירופה אטרקטיבית יותר. שלא כמו ספרד, שבה מחירי הנכסים קרסו אך נשארו צמודים לאירו, למדינות מזרח אירופה שיש להן עדיין מטבעות עצמאיים תהיה גמישות גבוהה יותר וגם ההבראה הכלכלית שלהן מהירה יותר בפוטנציה", אומר רנדול.

דייויד קוקס מחברת הנדל"ן הבינלאומית פרופרטי פרנטירס מאמין שאחת התפיסות השגויות ביותר בבום של השנים האחרונות היתה שהעלייה במחירי הבתים תבוא מעצמה אחרי ההצטרפות לאיחוד האירופי.

תפיסה שגויה

"קח לדוגמה את קפריסין: אנשים קנו שם על הבסיס של ההצטרפות שלה לאיחוד האירופי, אבל גל הקנייה הזה היה מוגזם. העלייה הצפויה במחירים היתה כבר מגולמת בהם, בעיקר הודות לספקולנטים, הרבה לפני שהיא אכן התרחשה. נכון שיש יתרונות מאקרו-כלכליים בהצטרפות לאיחוד האירופי, אך הם לא מקזזים את הגורמים המקומיים של שוק ספציפי, שהם שקובעים את מחירי הבתים".

הוא אומר שגל הקניות במזרח אירופה נבע מהתפיסה המוטעית שהאזור הזה ישיג שוויון עם מערב אירופה, וערכי הנדל"ן יעלו לרמות זהות במונחים כלכליים. "הרבה אנשים קידמו את הרעיון של שוק פאן-אירופי הומוגני, ויש אנשים שמצויים כיום במצוקה גדולה כתוצאה מכך", הוא אומר, ומצביע על בולגריה כעל דוגמה טובה. "זה היה רעיון איום ונורא לפני בערך ארבע שנים. המחירים עלו כי המשקיעים קנו, והמשקיעים קנו כי המחירים עלו. כולם איבדו קשר עם המציאות ועם הנתונים הבסיסיים, כמו העובדה שהים השחור אינו חם או שטוף שמש כמו ספרד".

היצע היתר וכמות הדירות הריקות בבולגריה הגיעו למימדים אלו, שקוקס מעריך שניתן לקנות כיום דירות במדינה ב-15-22 אלף דולר. הוא מזהיר את המשקיעים הזרים להתרחק מאזורי החוף ולהיצמד לאזורים עירוניים, שבהם חי כוח עבודה צעיר מהמעמד בינוני עם שאיפות לסגנון חיים מערבי.

לעומת בולגריה, פולין היתה המדינה היחידה באיחוד האירופי שלא נקלעה למיתון כלכלי, וסיימה את שנת 2009 עם צמיחה חיובית של 1.5%, לפי הסקירה של RBC קפיטל מרקטס.

צמיחה חיובית

"לפולין יש כוח עבודה משכיל מאוד, שלטון חוק בתוקף ותשתית חזקה, הן בוורשה והן בערים המשניות כמו קרקוב וגדנסק", אומר קוקס. באופן דומה, גם פראג וברטיסלאבה צומחות ויש בהן אוכלוסיות יותר ויותר אמידות, שמהן המשקיעים יכולים לצפות להכנסה סבירה משכירות. "לאנשים מהחלקים הללו של מזרח אירופה יש הרבה מכנה משותף עם המערב אירופים, ולכן קל יותר למשקיעים זרים לפעול שם", אומר קוקס.

"מוסקבה היא העיר הגדולה באירופה, והיא נשארה שוק משמעותי מאוד", אומר גרג תאין מסוכנות הנדל"ן צ'סטרטון המברטס. "לשכירים ברוסיה יש הכנסה פנויה גדולה כי הם משלמים רק 13% מס ועלויות החשמל והגז שלהם נמוכות מאוד במונחים ריאליים". לדבריו, "כל אחד ברוסיה שרוצה עבודה טובה עובר להתגורר במוסקבה".

לכלכלות המתעוררות יש את האוכלוסיות האופטימיות והאנרגטיות ביותר, שהן שוות בהחלט השקעה, על אף המשבר האחרון וצניחת ערכי הנכסים בכ-25%, טוען תאין, שמתגורר בבירה הרוסית זה 17 שנים. ההערכה שלו נתמכת על ידי מרקוס סברדברג, הכלכלן הראשי של איסט קפיטל, חברת ניהול נכסים עצמאית שמתמחה במזרח אירופה: "הפסימיות האדירה שהיתה מכוונת למזרח אירופה מתחילה להתפוגג, והאזור רושם כעת ביצועים טובים בהרבה, עם הבראה מהירה מהצפוי", לדבריו.

סבדברג מאמין שהמשבר האחרון במרחב האירו עשוי להפוך מדינות מחוץ למרחב הזה לאטרקטיביות יותר בטווח הקצר. "אין להן את הבעיות של החובות המובנים", הוא מסביר, "לרוב המדינות במזרח אירופה יש חובות ריבוניים נמוכים בהרבה".

נשאר לראות מה יהיה גורל המדינות החלשות ביותר במרחב האירו. האביב יכול להיות רחוק מאוד מבחינת כמה וכמה משוקי הנכסים של אירופה.

יש גם משכנתאות נוחות

"מספר גדל והולך של משקיעים בריטים שקונים בתים להשקעה באירופה לוקחים משכנתאות נקובות באירו כדי לעקוף את בעיית שער החליפין של הליש"ט", אומרת קלר נסלינג מחברת המשכנתאות הבינלאומית קונטי (Conti). "זה מאפשר להם לנצל את הריבית הזולה וגם יכול לחסוך להם סכומי כסף משמעותיים אם הליש"ט תתחזק מול האירו בעוד כמה שנים, כפי שצופים מומחים. זה יפחית את עלויות הרכישה במונחי ליש"ט".

חברת משכנתאות יריבה, פרייבט פייננס, השלימה באחרונה סקר של 20 חברות הלוואות ברחבי אירופה, שכולן צופות שישמרו או יגדילו את היקפי המשכנתאות לקניית נכסים להשקעה ביבשת זו במהלך השנה הנוכחית.

"תלוי באיזו מדינה אתה משקיע, עדיין אפשר לקבל משכנתאות של 75%-80% מערכי הנכסים", אומר שון אדמס, מנהל בינלאומי בחברת סאביל פרייבט פייננס. "בצרפת, שבה המערכת הבנקאית עדיין חזקה, אתה יכול ללוות עד 85% במקרים מסוימים. בפורטוגל יש כמה מלווים שמוכנים לתת לך 70%-75% מהנכס".

"המשכנתאות ביוון קשות במיוחד וכך גם בספרד, היכן שהבנקים נכוו קשות מחדלות פירעון של לווים זרים. כאן תקבל הלוואה של 60% מערך הנכס כולל העמלות. ללוידס אינטרנשיונל (שכולל את הליפאקס) ולבנק אוף סקוטלנד יש חטיבות שייתנו משכנתאות בתחומי מרחב האירו, אך הם עושים זאת באמצעות חברות אחריות. מחוץ למרחב האירו, צריך לפנות לבנק מקומי", אומר אדמס.