קבוצת רכישה: מחיר הסיכון

כשמארגני קבוצות רוצים להדגיש את האחריות והסיכון שהם נוטלים מול הקבוצה - על אף שבפועל אחרי שהקבוצה מתגבשת ורוכשת את הקרקע הם כאמור סיימו בדרך כלל את תפקידם - הם מקפידים להזכיר שהם אלה שרוכשים את האופציה על הקרקע, והם אלה שלוקחים על עצמם את הסיכון וההוצאה הכספית הכרוכה בו.

2.5-5.5 מיליון שקל

לפני שנסביר כיצד עובד התהליך, נסקור את מחירי האופציות שנרכשו לאחרונה על ידי מארגני קבוצות בולטים. בספטמבר 2009 דווח כי "העיר החדשה" של דרור הלוי שילמה לבוימלגרין קפיטל עבור האופציה לרכישת מתחם אסותא בתל אביב 2.5 מיליון שקל במעמד החתימה, ובנוסף מיליון שקל בחלוף 45 יום מתקופת האופציה הראשונה, כך על פי הדו"חות הכספיים של בוימלגרין הציבורית. זאת, על מנת לרכוש את הקרקע ב-343 מיליון שקל.

כשקבוצת האחים חג'ג' וחברת אקרו נדל"ן מימשו את האופציה לרכישת הקרקע המיועדת לבניית מגדל C שבמתחם מגדלי תל אביב מידי חברת מבני תעשייה, שבשליטת אליעזר פישמן, תמורת 95 מיליון שקל, דווח כי עלות האופציה לרכישת הזכויות במקרקעין להקמת מגדל D תסתכם ב-5.5 מיליון שקל, כך על פי דיווח לבורסה של מבני תעשיה.

לאחרונה שילמה חברת מגדלים מיליון שקל על אופציה לרכישת מגרש בשטח 24 דונם ובשווי 60 מיליון שקל ללא תב"ע למגורים בגבעת שמואל מחברת אפריקה מגורים. ההערכות בשוק הן שענבל אור רכשה את האופציה על הקרקע לבניית "מגדלי ארלוזרוב" בתל אביב מחברה שבשליטת סאני קהאן בכ-3.5 מיליון שקל, על מנת לרוכשה ב-280 מיליון שקל.

עד 5% משווי הקרקע

עד כאן, התהליך ברור: מארגן הקבוצה משלם על האופציה, חוזה לכל דבר, ועליו לארגן את הקבוצה עד אשר האופציה תפקע ויהיה עליו לממשה, כלומר לקנות את המגרש במחיר שסוכם. "לבעל הקרקע נוח יותר להתקשר עם מישהו אחד, ולא עם קבוצה", מסביר עו"ד ירון גבר, מומחה לדיני מקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין ושות'. "יש לכך השפעה על תכנון המס של בעל הקרקע, שחייב בדיווח מיוחד למס שבח".

עם זאת, ישנם מקרים בהם האופציה מוענקת באמצעות חוזה ללא תשלום. "המקרים בהם האופציות מונפקות למארגנים בחינם או במחיר נמוך מאוד מתאפיינים בדרך כלל בשוק רדום, בביקוש נמוך לעסקאות, בדרך כלל בפריפריה", אומר עו''ד אסף ישועה, מומחה במיסוי מקרקעין ממשרד עורכי הדין גולדמן ברון. "באזור המרכז, בו השוק 'חם', בדרך כלל מחיר האופציה למארגנים יישק ל-5% משווי הקרקע, ותקופת המימוש תהיה קצרה".

למעשה, מסייע המארגן לבעלי הקרקע למכור את הקרקע למספר רב של אנשים: "מאחר ועסקה בקרקע חייבת במס רכישה בשיעור של 5% מערך הקרקע, נוקטים המארגנים בשיטת רכישת אופציה ייחודית, על מנת לא לחוב במס רכישה בעת הרכישה", מסביר ישועה. "בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, הענקת האופציה מבעל הקרקע למארגנים לא תמוסה במס רכישה, בין היתר, אם היא ניתנת למסחר וכן אם מחיר האופציה לא יעלה על 5% מערך הקרקע".

עוד קובע חוק מיסוי מקרקעין, כי הנפקת האופציה לקונה צריכה להיעשות בכתב; האופציה ניתנת לסיחור או למימוש; המוכר חותם על התחייבות בלתי חוזרת, כלומר מעניק האופציה אינו יכול לחזור בו; האופציה ניתנת לתקופה שלא עולה על 24 חודשים ובמחיר שלא עולה על 5% משווי המקרקעין, כאמור; למחזיק האופציה אין זכות חזקה במקרקעין; ומעניק האופציה חייב בדיווח למס שבח תוך 30 יום ממתן האופציה.

ביטול האופציה וקבלת הכסף בחזרה אינה דבר של מה בכך. "בהסכם האופציה יש הצהרות של בעל הקרקע לגבי מאפייני הקרקע שלו, ואם מתגלה למשל שאין תב"ע כפי שהוצהר החוזה ניתן לביטול, ואפשר לקבל את הכסף חזרה", אומר גבר. "אבל אם למארגן סתם לא מתחשק לממש את האופציה - הלך הסכום". לדבריו, היו הרבה מקרים בהם שילם המארגן עבור האופציה ולא הצליח לארגן קבוצה עד מועד פקיעתה ולכן בוטל החוזה.

חשוב להדגיש, שבמרבית העסקאות מחיר האופציה לא מגיע לסכומים של מעל מיליון שקל. "קרקע בתל אביב ל-50 דירות עולה פחות או יותר 50 מיליון שקל; המקסימום שישלם המארגן זה 5%, או 2.5 מיליון שקל, אבל המחיר ליחידת קרקע נמוך ממיליון שקל ברוב חלקי הארץ, ובמרבית העסקאות לא גובים את השיעור המקסימאלי המותר של 5%", מדגיש גבר. "כלומר, המארגן בדרך כלל מסכן סכום של כמה מאות אלפי שקלים, לפעמים עשרות אלפים בלבד. זהו הסכום המגלם את הסיכון של מארגן שלא יצליח לגבש קבוצת רכישה".

קופון על האופציה

אבל מסתבר, שגם האופציות עצמן הן דרך להרוויח כסף. ואם מארגני הקבוצות זועקים שהקבלנים מעלים את מחירי הדירות ומשלשלים לכיסם רווח "על חשבון הציבור", כפי שהתבטאה לאחרונה מארגנת קבוצות רכישה, הרי שניתן לטעון שגם תהליך סיחור האופציה מהמארגן אל חברי הקבוצה - בהרבה מקרים, לפי מחיר קרקע גבוה יותר - הוא דרך מצוינת, ונדגיש: חוקית, להרוויח כסף ממכירת הקרקע לחברי הקבוצה.

יחד עם הסיכון הטמון ברכישת אופציה, היא טומנת בחובה פוטנציאל לרווח ניכר עבור המארגן. "נניח שהמארגן שילם 20 אלף דולר על מנת לרכוש אופציה למגרש של מיליון דולר", מספק גבר דוגמה. "באמצעות תחשיבים כלכליים שמציג המארגן לקבוצת הרכישה, הכוללים הערכה של עלותה הסופית של דירה כולל מרכיב הקרקע, יש באפשרותו לסחר את האופציה לקניית הקרקע לפי מחיר של 2 מיליון דולר לחברי הקבוצה ולגזור קופון".

ישועה מדגיש, כי "מאחר וקבוצת הרכישה מורכבת מאנשים פרטיים ובעל הקרקע הינו אדם פרטי, על עסקה זו אין חבות במע"מ (16%) וכך נוצר מרווח להתחלק בו". הקופון שגוזרים מארגני הקבוצות הוא "המרווח בין המחיר של שווי הקרקע לבין מחיר המימוש של אופציה שישלמו הרוכשים לבעל הקרקע".

לדבריו, שווי הקרקע בעת המימוש - שכאמור עשוי להתבצע עד שנתיים ממועד מתן האופציה - עשוי לעלות באופן משמעותי והוא מושפע מהיצע וביקוש.

בנוסף לקופון שגוזרים המארגנים מסיחור האופציה, הם עשויים להרוויח מרכישת דירה לעצמם בפרויקט, וכן הם חוסכים בעלויות שכר הטרחה לעורך דין. "לעיתים המארגן הוא גם עו"ד, אשר מטפל בהסכמים ומשולם לו שכ"ט בנוסף לדמי ניהול של מארגן", אומר ישועה.

הסנדלר נוהג במרצדס

לאחרונה עלתה לכותרות מארגנת קבוצות הרכישה עו"ד קרן בן-דוד מחברת מגדלים, כאשר התבטאה בחריפות כנגד הקבלנים בדיון בנושא הגבלת תנאי מתן אשראי לקבוצות הרכישה בוועדת הכלכלה של הכנסת, דיון במהלכו הציג המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, את עיקרי תכניתו לרגולציה של הקבוצות על ידי המערכת הבנקאית.

"הגיע הזמן שהקבלנים יפסיקו לנסוע במרצדס 600 על חשבון הציבור", אמרה בן-דוד, שקבלה על מחירי הדירות הגבוהים בפרויקטים למגורים של חברות יזמיות. "קבוצות הרכישה נולדו מתוך צורך ממשי להוות פתרון עבור זוגות צעירים ומשפחות שידן אינה משגת לרכוש דירה. דירת מגורים הפכה מצרך לעשירים בלבד וקבוצות הרכישה מאפשרות לרכוש כיום דירות למגורים באזורי הביקוש במחיר שפוי".

רק שבן-דוד, שהצטיירה לכמה רגעים כז'אן דארק של קבוצות הרכישה, מתגוררת בעצמה בוילה בישוב היוקרתי סביון וברשות משפחתה ג'יפ מסוג מרצדס, כך נודע ל"גלובס".

שותפתה של בן-דוד לחברת מגדלים, חני הורביץ, מתגוררת אף היא עם משפחתה בוילה בסביון, בשכנות לבן-דוד.

נראה כי למרות הנימה הפרולטרית שבקריאה לקבלנים להפסיק לנהוג במרצדס על חשבון כספי הציבור, גם מארגני קבוצות הרכישה אינם שייכים בדיוק למעמד הצווארון הכחול. חלקם אולי אף התעשרו הודות לעיסוקם כמארגני קבוצות רכישה. מרבית מארגני קבוצות הרכישה שלגביהם בדקנו מתגוררים בשכונות היוקרתיות ביותר בגוש דן: צהלה, רמת השרון, תל ברוך, ועוד. רובם ככולם אינם נוהגים במאזדה 3, אלא באאודי, קאדילק וב-מ-וו.

תגובת קבוצת מגדלים: "קבוצות הרכישה הצליחו בכישרון רב להעביר את הרווח מהקבלנים לרוכשי הדירות הצעירים ובכך להוזיל את המחירים עבורם ב-20%-25% ממחיר רכישת דירה מקבלן. עו"ד קרן בן דוד מראשי התאחדות קבוצות הרכישה תיארה זאת באופן מטאפורי בוועדת הכלכלה של הכנסת כשאמרה: "במקום שהקבלנים ייסעו במרצדס 600 הם יכולים להסתפק בנסיעה במרצדס 350".

הקופון של המארגנים

תביעת פיצויים שהגיש לאחרונה מארגן קבוצת רכישה, בעקבות עסקה שנתבטלה, יכולה ללמד אותנו מהו גודל הקופון אותו גוזרים מארגני קבוצות הרכישה.

במסגרת תביעה שהגישה חברת "י.ע.י.ל חברה לשיווק יחידות קרקע" שבבעלות עידו חג'ג', מנכ"ל ובעלים של קבוצת חג'ג', באמצעות משרד עורכי הדין חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות', בו שותף אחיו צחי חג'ג', תבעו המארגנים בעל קרקע ויזם בשכונת פלורנטין בתל אביב על ביטול עסקת קומבינציה לרכישת מגרש להקמת 71 יחידות דיור ושטחי מסחר.

על פי כתב התביעה, הוסכם שהמארגן, חג'ג', ישלם 25 מיליון שקל על המגרש וכי שש דירות ושלוש חנויות יוותרו בידי בעל הקרקע. לטענת העותרים, לאחר מו"מ הם הסכימו לבסוף להפחית את עלות יחידות הקרקע לדירות היזם.

"ההפחתות שסחט היזם ממחיר הקרקע עבור דירות היזם הנוספות באו על חשבון הרווח השיווקי של המארגן בעסקה, הואיל ומחיר הקרקע של יחידות הרוכשים נשאר כמו שהוא". עוד טענו העותרים, כי רק לאחר מו"מ ממושך, התגלה לפתע שוכר שמסרב להתפנות ומבקש פיצויים.

בסופו של דבר, לא נחתם חוזה מכר וחג'ג תובע כעת פיצויים על הרווח שלכאורה נמנע ממנו. "סכום הנזק הישיר שנגרם למארגן בשל אי ביצוע העסקה - דמי השיווק של המארגן - הנו ההפרש שבין סך התמורה על פי כל הסכמי השיווק, לבין התמורה המוסכמת עבור רכישת המקרקעין, ועומד על סך של 6.576 מיליון שקל", לשון התביעה, בה אף מדגישים העותרים כי "תפקידה של התובעת אמור היה להסתיים עם ארגון הקבוצה, כפי שנקבע בהסכם המשווק, כך שהנזק האמור הינו נזק ישיר ומלא".

נוסף לכך, לדברי העותרים, אם מוסיפים לנזק זה את "הפגיעה הקשה במוניטין" שלהם, הפיצויים מסתכמים ב-10 מיליון שקל.

אם מתייחסים לשכר המארגן בלבד, ניתן להסיק שעל עסקה לרכישת קרקע בשווי 25 מיליון שקל, גזר המארגן קופון של למעלה מ-6.5 מיליון שקל. עו"ד ירון גבר, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד עורכי הדין גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין ושות' אומר שמדובר בסכום סטנדרטי. "ההכנסות ממכירת 71 הדירות בפלורנטין עשויות היו להסתכם בכ-100 מיליון שקל, והסכום הכולל שתבע חג'ג, 10 מיליון שקל, משקף 10% ממכירות הפרויקט. זה הגיוני".