נסרדישי מנסה לעורר את שוק קרנות הריט; הקרנות מתנגדות

רשות המסים מבקשת לעודד הקמה של קרנות ריט, ותאפשר לחברות נדל"ן קיימות ליהנות מההטבות שמציעות הקרנות - כך נודע ל"גלובס". מתזכיר חוק שהעבירה הרשות ערב החג, עולה כי לראשונה תאפשר לחברות נדל"ן קיימות לקבל שליטה על קרנות ריט, וליצוק לתוכן נכסים, מבלי שהדבר ייחשב לאירוע החייב במס. קרנות הריט הספורות הנסחרות בבורסה מתנגדות למהלך.

כיום, החוק מתיר לבעל מניות בודד להחזיק עד 10% בקרן ריט. במילים אחרות, כדי להשיג שליטה בקרן (50% ומעלה), הקרן זקוקה לשישה בעלי מניות לפחות. התזכיר, שהוציאה הרשות והועבר לקבלת תגובות, מציע ירידה מדורגת מהגבלה זו, תוך חמש שנים ממועד ההנפקה של הקרן בבורסה.

כיוון שחברות נדל"ן קיימות יוכלו להפוך בעקבות שינוי החוק לבעלות שליטה בקרן, הן יוכלו למעשה לשמור, בעקיפין, על השליטה בנכסים שיועברו לתוכה על ידן, וליהנות מהטבות המס שמציעה קרן הריט (למעט תשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5%). כיום לא ניתן להעביר נכס בצורה כזו לתוך קרן ריט, שצריכה לרכוש את הפורטפוליו שלה מאפס. במידה רבה, האיסור הזה הקשה על קרנות הריט להתפתח משמעותית בארץ.

רק שתי קרנות הוקמו

ריט (REIT - Real Estate Investment Trust) היא שותפות נדל"ן סחירה המחלקת דיבידנד של לפחות 90% מההכנסה החייבת במס מדי שנה. מרבית הכנסותיה צריכות לנבוע מנכסים מניבים או מריבית על משכנתאות. כקרן ריט, היא פטורה מתשלום מס הכנסה. על פי התזכיר, קרנות הריט יוכלו לחלק את הרווח הראוי לחלוקה, אם הוא נמוך ממבחן ההכנסה החייבת במס.

בבורסה באחד-העם נסחרות שתי קרנות ריט: ריט 1 בניהולו של שמואל סייד, וסלע קפיטל נדל"ן, בניהולו של איציק סלע. לשתיים צפויות להצטרף בתקופה הקרובה גם קרדן ריט, שמייסדות קרדן נדל"ן ופרסידא, ואמפא ריט של קבוצת אמפא ומשפחת נקש.

חברות הנדל"ן הגדולות בבורסה בתל-אביב לא מקימות כיום קרנות ריט כדי לא לאבד את השליטה על נכסי הקרן. לחלקן יש החזקות בקרנות ריט בחו"ל:

גזית גלוב היא בעלת השליטה בשתי קרנות אמריקניות - אקוויטי 1 (הנסחרת בבורסה בניו-יורק) ו-DIM Vastgoed, הנסחרת בבורסת היורונקסט באמסטרדם. באותה בורסה נסחרת גם NSI, קרן ריט שקבוצת חבס היא בעלת המניות הגדולה בה. לקרנות הריט הישראליות, אגב, אסור להשקיע בחו"ל מעבר ל-25% מנכסיהן.

"הרעיון העומד מאחורי המהלך הוא הרצון לתמרץ את שוק קרנות הריט, שלטענת רשות המסים מדשדש", אמר ל"גלובס" מקורב לנושא. לדבריו, הרשות מעריכה כי בעקבות השינוי גורמים עסקיים רבים ירצו להכניס את הנכסים שלהם לתוך הריט, וימריצו את פעילותן של קרנות ההשקעה בנדל"ן. למעשה, השינוי יביא למצב ש"במקום שהריטים יחפשו נכסים, הנכסים יחפשו ציבור שישקיע בהם".

איגוד קרנות הריט, המייצג את ריט 1 ואת סלע קפיטל נדל"ן, כבר הביע את התנגדותו וצפוי בקרוב להיפגש בנושא עם מנהל רשות המסים, יהודה נסרדישי. לדברי עו"ד ורו"ח אודי ברזלי, המייצג את האיגוד, השינוי שמתכננת רשות המסים יביא לכך ש"השוק כולו יהפוך לשוק של בעלי שליטה. האפשרות שהציבור ישלוט בקרנות תקטן, ובכך העיקרון הבסיסי של קרנות ריט - זה המאפשר לציבור לשלוט בהן - למעשה הולך לאיבוד".

מעבר לכך, קיים נימוק נוסף להתנגדות: החשש שקרנות הריט יהפכו ל'פח הזבל של בעלי השליטה", כהגדרת ברזלי. "בעלי השליטה יזרקו לשם את הנכסים הלא טובים, ואת הטובים ישאירו לעצמם", הוא מזהיר.

שליטה מוגבלת בלבד

רו"ח יובל זלצמן מעריך כי המהלך יאפשר בעל שליטה בקרנות ריט לתקופה מוגבלת בלבד. לדברי זלצמן, שותף באשכול המיסים בפירמת BDO זיו האפט, שליוותה את הקמת ריט 1, "כששחקן משוק הנדל"ן יכול להקים קרן ריט ולהישאר בעל שליטה, זה חיסרון משמעותי לבעלי המניות מקרב הציבור".

מה איכפת לציבור שלקרן יהיה בעל שליטה?

זלצמן: "כי במצב הנוכחי נמנעים שיקולים אחרים הקשורים באופי ההשקעה, כמו איזה נכסים להכניס לתוך קרן ריט. ההנחה היא שמדובר בתקופת ביניים, שנועדה להקטין את חסמי הכניסה בענף. יש הרבה מאוד גופים שניסו להתארגן ולא הצליחו בגלל המצב הקיים. הם בעצם מאפשרים לבעלי מניות בקרן להקצות מניות לבעל נכס תמורת הנכס, במקום לשלם במזומן".

ריט 1 נכנסה להשקעה בשלושה מרכזים מסחריים של גזית גלוב בישראל במתווה דומה.

"שם מדובר על עסקה חייבת, וכאן לא. ובכל מקרה, המתווה המוצע מאפשר יותר גמישות - הקרנות לא חייבות לרכוש נכסים במזומן שהן צריכות לגייס בבורסה, ובעל הנכס לא מחויב במס על המכירה".

גם אם התיקון המוצע יצא לפועל, בפני קרנות הריט עדיין עומדים מספר מכשולים נוספים בדרך להפוך לשחקן משמעותי בשוק הנדל"ן המניב. בין היתר, כיום הן מנועות מלרכוש נכסים שאוגדו כ"חברת נכס" משיקולי מס, ולטענתן האיסור הזה משאיר אותן מחוץ לשוק של נכסים אטרקטיביים רבים המוצעים למכירה.

בנוסף, כמכשיר השקעה סולידי בשוק ההון והנדל"ן הן מוגבלות למינוף מירבי של 60%. "הרבה מהנכסים שמוצעים למכירה ממונפים בהלוואות", מזכיר זלצמן, "כך שראוי לפתור גם את הסוגיה הזו במסגרת שינוי החקיקה המוצע".