שוק המשרדים באירופה: על קרקע יציבה

בניגוד לשוק המגורים של אירופה, שהראה ברבעון השני עליות מחירים בחלק מהמדינות וירידות מחירים בחלק אחר, שוק המשרדים של היבשת לא מעורר רעש ברבעון השני של 2010, כשהוא מפגין בעיקר יציבות מחירים. כך עולה מסקירת השוק הרבעונית לאזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה שמפרסמת חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE, שנציגתה הישראלית היא חברת מ.א.ן נכסים, בניהולו של ג'קי מוקמל.

בהשוואה לרבעון הקודם, עלו מחירי שכירות המשרדים באזור ה-EMEA (אירופה, המזרח התיכון ואפריקה) ב-0.19% בלבד בממוצע, כשמובילות מגמת העלייה הן בריסל בבלגיה עם עלייה של 7.6% במחירי השכירות למשרדים בהשוואה לרבעון הראשון של 2010, אוסלו שבנורבגיה עם עלייה של 6.7% והסיטי של לונדון בבריטניה, עם עלייה של 6.4%.

"דמי שכירות פריים נטו ברחבי אירופה היו יציבים ברבעון השני, תוך ביקושים מתונים", מציין מוקמל, "דמי השכירות נותרו יציבים ברוב השווקים, עם עלייה בולטת בסיטי של לונדון ובאוסלו. בפריז, בשטוקהולם ובמוסקבה חלה עלייה של 2.5%-2.9%. עלייה בשווקים הצפוניים משקפת כלכלה חזקה יותר מאשר במדינות אחרות באירופה, אך גם מחסור בשטחי משרדים מודרניים במרכזי העסקים בחלק מהשווקים. כדי שהעליות בדמי השכירות יתפשטו גם לרוחב וגם בתוך השווקים, יהיה צורך בסימנים ברורים של התאוששות כלכלית".

אזורי העסקים שהפגינו ברבעון השני ירידות מחירים הם דובאי עם ירידה של 7.5% במחירי השכירות בהשוואה לרבעון הראשון, ליון שבצרפת עם ירידה של 6.5%, מדריד עם ירידה של 3.5% וברצלונה עם ירידה של 2.4%.

תל אביב, לפחות, לא נמצאת בין אזורי העסקים שחוו ירידות מחירים בדמי השכירות למשרדים ברבעון השני, תוך שהיא מציגה עלייה של 2.3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2010.

במבט השוואתי בין הרבעון השני של 2010 לרבעון השני של 2009, מצב שוק המשרדים של אירופה נראה פחות מעודד ממגמת היציבות שמצטיירת בהשוואה בין הרבעון השני לרבעון הראשון. כך, בהשוואה שנתית מציג שוק המשרדים של אזור ה-EMEA ירידה של 3% בממוצע במחירי המשרדים בין הרבעון השני של 2010 לרבעון השני אשתקד. וכאן, שלא במפתיע בעליל, מובילת הירידות היא דבלין שבאירלנד עם ירידה של 22.5% בהשוואה לרבעון המקביל של 2009. אחריה, דובאי עם ירידה של 17.8% בין הרבעון השני של 2010 לרבעון המקביל אשתקד, כשהבאה בתור היא מרסיי שבצרפת עם ירידה של 16.7% ומיד אחריה סופיה שבבולגריה עם ירידה של 14.7% בהשוואה שנתית.

את המוראל המשרדי בהשוואה השנתית מרימה הסיטי של לונדון עם עלייה של 16.3% בהשוואה בין הרבעון השני לרבעון המקביל אשתקד. אחריה, אוסלו מציגה עלייה של 6.7% בהשוואה השנתית, ובלגרד לא הרחק מאחור עם עלייה 6.67% ברבעון השני של 2010 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

כמעט 500 שקל למ"ר לחודש

מדירוג גובה דמי השכירות לא מגיעה הפתעה, שכן מערב לונדון מוביל את המחירים ברבעון השני עם 93.1 אירו למ"ר לחודש, או 1,118 אירו למ"ר לשנה. למרות הירידות שהפגינה דובאי בהשוואה רבעונית ובהשוואה שנתית, היא עדיין נמצאת בצמרת מחירי השכירות למשרדים, במקום השני אחרי מערב לונדון, עם 73.8 אירו למ"ר לחודש, או 886 אירו למ"ר לשנה. אחריה פריז בה המחירים קיבלו השראה מגובה המבנים ברובע העסקים המוביל לה דפאנס, עם רמת מחירים שעומדת על 64.1 אירו למ"ר לחודש, או 770 אירו למ"ר לשנה. מוסקבה גם היא לא מהמשתרכות מאחור, עם רמת מחירים שעומדת על 59.5 אירו למ"ר לחודש או 715 אירו למ"ר לשנה, ואילו בסיטי של לונדון המחיר הממוצע עומד על 54.8 אירו למ"ר לחודש או 658 אירו למ"ר לשנה.

המככבות במחירים הנמוכים הן סופיה עם רמת מחירים שעומדת על 14.5 אירו למ"ר לחודש, או 174 אירו למ"ר לשנה ברבעון השני. אחריה בלגרד עם 15 אירו למ"ר לחודש או 180 אירו למ"ר לשנה. במקום השלישי ברמות המחירים הנמוכות ניצבת ברטיסלבה שבסלובקיה עם 17 אירו למ"ר לחודש או 204 אירו למ"ר לשנה.

במבט כללי יותר על אזור ה-EMEA מדגיש מוקמל, כי "השוק הגלובאלי מתאפיין כרגע בפעילות ענפה בתחום שדרוג הנכסים ושיפור תנאי השכירות. פעילות זו באה לידי ביטוי במעבר חברות ממקום אחד לאחר כתוצאה בצורך בשטחים גדולים יותר. אם בעבר ראינו שחברות שפעילותן העסקית גדלה לקחו תוספת משרדים בסמיכות לבניין המרכזי, היום החברות מעדיפות לאגד ולרכז בבניין אחד שלם את כל הפעילות שלהן, ולנצל את מחירי השוק האטרקטיביים. התופעה בולטת בעיקר בקרב חברות גדולות, הרוכשות חברות קטנות יותר ו'בולעות' אותן, גם מהבחינה הנדל"נית, אל תוך קמפוסים ובנייני משרדים גדולים. זוהי תופעה שמתרחשת הן באירופה והן בישראל".

מבחינת היצעים וביקושים, מצביע מוקמל על כך שברבעון השני רואים עודפי שטחים גדולים במזרח אירופה, ואילו במערב ההיצע קטן יותר. "יחד עם זאת, ברוב המקרים הצורך בשדרוג והשינויים שחלים בתוך החברות מביאים ליציבות ואף לעלייה מסוימת במחירי השכירות. ישראל נמצאת עדיין במגמת עלייה גבוהה יותר מרוב המדינות במערב אירופה".

לדבריו, קיימים סימנים לכך שהעלייה בשטחים הפנויים שאפיינה את השנתיים האחרונות מתחילה להתייצב. "העלייה בשטחים הפנויים כבר הגיעה לשיא", הוא מוסיף, "ונראה שעתה הנטייה היא לכיוון מטה בכמה שווקים, ביניהם לונדון, מדריד, אמסטרדם ופרנקפורט, וכמו כן בכמה שווקים במזרח ומרכז אירופה. בסך הכל, רמות המשרדים הפנויים נסוגו מעט ברבעון השני. בתקופה שבין תחילת 2008 לרבעון הראשון של 2010 עלה מדד EU-27 למשרדים פנויים ממעט יותר מ-7% לכמעט 10%, אבל ברבעון האחרון ירד מתחת ל-9.5%".

התצרוכת עלתה בשליש

אין כמעט שינויים בתצרוכת בהשוואה לרבעון הראשון, מציין מוקמל, וזאת לאור העובדה שחוסר היציבות בתשקיף הכלכלי ממשיך לרסן את הביקושים מצד השוכרים. "פעילות ההשכרה ברחבי אירופה ממשיכה להיות מונעת בעיקר מרציונליזציה והתייעלות בשימוש בשטחים הקיימים, עם מעט סימנים להרחבת הביקוש", הוא מוסיף ,"בכל זאת, התצרוכת במחצית הראשונה של 2010 גדולה בשליש לעומת השנה שעברה, כששוק השכירות האירופי הגיע לנקודת שפל מחזורית. התצרוכת הכוללת באירופה הסתכמה ב-2.8 מיליון מ"ר ברבעון השני, כשפריז ומוסקבה תורמות יחד יותר משליש. פריז היא אחד השווקים המועטים באירופה בהם קיימים סימנים אמיתיים של התרחבות הביקושים, בנוסף לפעילות העתקת משרדים. בניגוד לכך, פעילות השכירות במוסקבה מונעת מרצון החברות לנצל את תנאי השוק הנוכחי ולהשיג שטחים מיד שנייה בנקודה נמוכה במחזור השכירות".

כיצד נראית אירופה מבחינת השלמות בנייה? "הולך ומתבהר האופי המתון של מחזור הבנייה הנוכחי", אומר מוקמל, "וכמו כן הירידה הצפויה בהשלמות בנייה. רמות השלמות הבנייה יהיו נמוכות מאוד בשנתיים הקרובות ויגרמו למחסור בהיצע בשווקים מסוימים. במערב אירופה השלמות הבנייה ב-2011 וב-2012 יהיו שוות לאמצע שנות ה-90".

המשקיע הישראלי שירצה להשקיע בנדל"ן למשרדים באירופה יתעניין לדעת שהתשואה הממוצעת למשרדים באזור ה-EMEA ברבעון השני עומדת על 6.7% ושהתשואה הגבוהה ביותר למשרדים באירופה ברבעון זה מתקבלת בסנט פטרסבורג שברוסיה, ועומדת על 13%. אחריה מוסקבה עם 11% תשואה למשרדים. בסופיה ובבלגרד התשואה עומדת של 10%, אבל התשואה הנמוכה ביותר למשרדים באזור ה-EMEA היא 4.25% במערב לונדון, ואחריה 4.6% בציריך. אחריהן 4.9% במינכן ו-5% בהמבורג ובז'נווה.

בכלל אזור ה-EMEA ישנה ירידה של 14.68% בממוצע לעומת השיא, שמייצג את המחיר הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות. כך, את העלייה הגבוהה ביותר מאז השיא מציגה דווקא אתונה, עם עלייה של 3.1%, ואילו את הירידה הגדולה ביותר מאז השיא מייצגת מוסקבה עם ירידה של 48.5% מאז השיא.

נתניה מובילה את עליית המחירים

לפי הסקירה הפרטנית של מ.א.ן נכסים, ברבעון השני של 2010 חלה בישראל עלייה ממוצעת של 5.14% בדמי השכירות למשרדים. בתל אביב חלה עלייה של 3.6%, מ-82 שקל למ"ר ברבעון הקודם ל-85 שקל למ"ר ברבעון השני. ברמת גן חלה עלייה של 5.7% ל-73 שקל למ"ר ברבעון השני. בהרצליה נרשמה עלייה של 8.8% ל-74 שקל למ"ר בהתאמה. ברעננה לא חל שינוי ורמות המחירים נשארו על 65 שקל למ"ר. בפתח תקוה, לעומת זאת, חלה עלייה של 3.17% ל-65 שקל למ"ר ברבעון השני. נתניה מציגה נסיקה של 12.18% ל-50 שקל למ"ר ברבעון השני, ואילו ברחובות נשארו המחירים על רמה של 50 שקל למ"ר. בלוד עלו המחירים ב-9% ל-55 שקל למ"ר, וגם בחיפה נרשמה עלייה של 9% ל-60 שקל למ"ר. אולם בירושלים לא חלה עלייה והמחירים נשארו ברמה של 50 שקל למ"ר לחודש.

בין המקומות שהפגינו עליית מחירים גם במחירי המכירה של משרדים בין הרבעונים נמצאת הרצליה, שמחירי המכירה בה למשרדים עמדו על 11,840 שקל למ"ר ברבעון השני לעומת 10,880 שקל למ"ר ברבעון הראשון. גם בנתניה חלה עלייה, מ-7,131 שקל ל-8,000 שקל למ"ר בהתאמה, ואילו בחיפה עלו מחיר המכירה מ-8,800 שקל למ"ר ל-9,600 שקל למ"ר בהתאמה.

מסחרי: עלייה בנתניה

שיעורי התפוסה במשרדים השתנו ברבעון זה רק בתל אביב, מ-88% ברבעון הראשון ל-90% ברבעון השני, וברעננה מ-87% ל-90% בהתאמה. "בהמשך השנה לא צפויה הזרמה מאסיבית של שטחי משרדים לשוק", אומר מוקמל, "כמו כן, נדמה שסקר השוק ברבעון השני מרמז על המשך מגמת העלייה המתונה ברבעונים הבאים".

דמי השכירות בנדל"ן למסחר נשארו פחות או יותר ברמתם מהרבעון הראשון: 160 שקל למ"ר בתל אביב, 105 שקל למ"ר ברמת גן, 115 שקל למ"ר בהרצליה, 100 שקל למ"ר ברעננה, 90 שקל למ"ר בנתניה, 75 שקל למ"ר ברחובות, 85 שקל למ"ר בחיפה ו-80 שקל למ"ר בירושלים.

אולם, עליות מחירים בנדל"ן המסחרי נרשמו בפתח תקוה עם עלייה מ-80 שקל למ"ר ברבעון הראשון ל-85 שקל למ"ר ברבעון השני, וכן בלוד מ-60 שקל למ"ר ל-65 שקל למ"ר בהתאמה.

"תחום הנדל"ן המסחרי", מעיר מוקמל, "צפוי להתחזק לקראת הרבעון הבא עם העליות בביקושים במרכזים המסחריים והקניונים. החופש הגדול והחגים, שבהם יש תנועה ערה של קונים, בוודאי השאירו את חותמם על בשורת העלייה במחירי דמי השכירות".