המחבוא של דנקנר, תשובה ואקירוב

יש אנשים שהיעדרותם חזקה מנוכחותם. לאן נעלמו טייקוני הנדל"ן, והאם עוד ישובו?

יבן של רשימות דירוג עיתונאיות ("עשרת הגדולים", "מאה המשפיעים" וכדומה) הוא שהן מעידות על מי שזכה להיכלל בתוכן, אך גם - ואולי לא פחות מכך - על מי שנותר להביט עליהן מבחוץ, מבלי שזכה בכבוד הנכסף, להיכנס ולהופיע בהן.

בהיבט הזה, בחירת "נדל"ניסט השנה" של "גלובס" אינה שונה מרשימות אחרות. מבט על השמות שברשימה מגלה מכנה משותף רחב למדי של שמות שגם אם לא כולם ראויים לשאת על ראשם את כתר 'היזם הגדול ביותר', אין ספק שבלטו איש-איש בתחומו בשנה החולפת.

וזה, אולי המכנה המשותף של השמות הבולטים שנשארו על רצפת שולחן העריכה: רבים מהם דווקא יכלו לטעון לכתר זה בשנות הגאות בענף. אלפרד אקירוב, לב לבייב, יצחק תשובה, נתן חץ, נוחי דנקנר, חיים כצמן והרצל חבס - שכל אחד מהם לכשעצמו היה בעברו שחקן מרכזי ואף ראשי, בזירת הנדל"ן הישראלית - נותרו השנה בחוץ.

בבואנו לברר איך קרה שמי שהיו כל-כך בולטים ופעילים בענף - נעלמו השנה, גילינו שהתשובה אמנם אינה אחידה ומשתנה ממקרה למקרה, ועם זאת אפשר לזהות קווי מתאר משותפים: עבור חלקם, תיזכר 2010 כשנה שבה הורידו פרופיל והתרכזו בפירעון או מחזור חובות, אחרים - יושבים על קופות מזומנים דשנות ומחכים להזדמנויות. ואנחנו? אנחנו מחכים לשמוע מהם, אולי ב-2011.

בנוסף, חייבים להודות שהדממה מכיוון מי שלא התברגו בעשיריה הפותחת, היא יחסית.

טייקון נחשק בדאבוס

הדוגמה הבולטת ביותר אולי בהקשר הזה היא לב לבייב, פעם טייקון נחשק שהצהיר בדאבוס, שאפריקה ישראל בשליטתו שווה לא פחות מ-7 מיליארד דולר. את 2010 עבר לבייב (וגם בתו, צבייה) הרחק מאור הזרקורים. זה לא מנע משנה זו להיות עמוסת-אירועים עד להתפקע, עבור אפריקה ישראל עצמה; לצד שורה של פעולות שמטרתן להניב לחברה מזומנים, מצאה החברה זמן למלא את כיסי בכיריה בבונוסים - כן הסדר חוב או לא, להיפרד מבכירים אחרים ואפילו להיתפס באי-דיוקים בכל הנוגע לדיווחים באשר לפתיחת הקניון המדובר במוסקבה, המסומן על-ידה כמנוע צמיחה.

במילים אחרות, אפריקה של לבייב זכתה בנתח כותרות הגון, רק לא מסוג הכותרות שהיינו מצפים ממי שיתברג בעשירייה הפותחת.

אפריקה מודל 2011 היא חברה רזה, עם נוכחות מועטה במגזרים מסוימים (נכסים מניבים, תשתיות ומלונאות), שמצליחה אולי לארגן את החובות על נכסיה בארה"ב, אבל כושלת (שוב) בהנפקת החברה-הנכדה המאגדת את נכסיה במזרח אירופה, גם אם בסופו של דבר הצליחה לגייס חוב בשוק המקומי ובעלות סבירה, כשאותן מניות משמשות כבטוחה.

לבייב לא לבד ואינו היחיד שניצל את 2010 להתכנסות ולהתארגנות. גם יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן, לא רווה נחת בשנה החולפת, גם אם נקט אסטרטגיה הפוכה בתכלית: מי שנכווה ברותחין נזהר בצוננין, והרי תשובה היה שם הרבה לפני לבייב, כשכבר בנובמבר 2008 הציע תספורת למחזיקי האג"ח (הנפקת אג"ח חלופיות בערך נמוך יותר תמורת ביטחונות), הצעה שפגה תוך יום בשל ביקורת ציבורית.

מאז ועד היום, לא קלו המים לדלק נדל"ן שעדיין מנווטת את דרכה בים ההתחייבויות הגדולות שלה, בלי להעלות על דל שפתיה את צמד המילים "הסדר אג"ח". דלק נדל"ן עמדה במרכז חקירת רשות ניירות-ערך ואך זה עתה הורידה S&P מעלות את דירוגה ל-"CCC" . אבל כוכבו של תשובה ממשיך לדרוך בזכות מגזרים אחרים - שהנודע בהם הוא תחום קידוחי הנפט והגז.

תחום המגורים תפס הרבה תשומת לב בשנה החולפת. והנה גם כאן, שני שמות שהיו כה מזוהים עם השוק, ובמיוחד עם פלח השוק העליון והיוקרתי שבו - שלא נאמר, עיצבו ויצרו אותו - נעדרים מהעשירייה שלנו: הלוא הם הרצל חבס ואלפרד אקירוב, שכל אחד מהם מחזיק בחברה הנושאת את שמו והמזוהה מאוד עם מגדלי היוקרה שבנתה.

אצל חבס עברה השנה האחרונה בעצלתיים. מסירת הדירות במגדלי YOO בת"א, הגיעה כמעט לסיומה וברבעון השלישי החלה מסירת הדירות בפרויקט רוטשילד 1, לצד השכרת שטחי המסחר והמשרדים במגדל. בין לבין, נרכשה קרקע בקיסריה שמיועדת לבניית יחידות נופש ושטחי מסחר, אבל דחפורים בקרבת מדשאות הגולף של קיסריה לא נראים בשטח, לפחות לא עד רדת גיליון זה לדפוס.

המגדל של שר הביטחון

גם השם אקירוב הוזכר בשנה החולפת יותר כשם המגדל שבו שוכן שר הביטחון אהוד ברק, ופחות בשל הפעילות העסקית של אלרוב ישראל. פה נהנתה החברה מעליית שער מניית בנק לאומי שבה היא מחזיקה, שם קנתה מלון בפריז - אבל בשורה התחתונה, אקירוב עדיין נהנה יותר להזכיר מעל כל במה כיצד הורדת דירוג האשראי בימי המשבר אפשרה לו לאסוף אג"חים של עצמו במחירי שפל - במקום, למשל, לאסוף נכסים ממשיים.

אם במקרה של אקירוב וחבס זו רק הנחה כי הם יושבים על קופות מזומנים וממתינים לניצול הזדמנויות, יש אנשים שהדבר ברור לגביהם: נתן חץ למשל, כבר הבהיר יותר מפעם אחת שהוא מחפש הזדמנויות בפריז ובלונדון, שם כבר עשתה אלוני חץ סיבוב מוצלח, לפני המשבר.

גם נוחי דנקנר נמצא במצב דומה. במקרה שלו כבר ראינו אפילו ניצנים לניצול הזדמנויות, בין אם מדובר בבניין מטה HSBC במנהטן או בבניין משרדים בשיקאגו.

אם עסקאות כאלה יתרבו, דנקנר עוד יופיע בעשירייה בשנה הבאה, וזהו תרחיש אפשרי בהחלט: אחרי הכול, הן תולדה של הסכם התיווך בין הקבוצה לבין ג'קי שימל, מבעלי העניין בה. מצד שני, אנחנו עדיין מחכים לשמוע על התחלת הייזום בהודו (שם היא חברה לאלקטרה נדל"ן) או ליעדים אקזוטיים פחות - כמו השותפות עם תשובה בפלאזה בלאס וגאס, שרק ההלוואה בגינה מתקדמת בינתיים, לעבר מועד הפירעון ב-2012.

יזם נוסף שנפקד מהרשימה הוא חיים כצמן, מבעלי השליטה בגזית גלוב. קשה לומר על גזית גלוב שקפאה על שמריה: נוצר רושם של טפטוף מתמיד של רכישות מרכזים מסחריים בארה"ב באמצעות החברה-הבת, קרן הריט Equity 1. ועדיין: מחברה שנכסיה המניבים פרושים על-פני 3 יבשות (ולא פחות מ-5 חברות-בנות ציבוריות), היינו מצפים לעסקה משמעותית יותר, תואמת את גודלה ואמצעיה הכספיים. הציפייה הזו מקבלת משנה תוקף אם לוקחים בחשבון שכצמן עצמו בחר כמקום מושבו את ארה"ב - שבה הזדמנויות לרוב בתחום.

המכנה המשותף הבולט של אנשי העבר הזוהרים, הוא שכולם הגיעו אל משבר האשראי העולמי ב-2008, כשהם נמצאים בשיא פריחתם, שיש לו בדרך-כלל זיקה ישירה לרמת מינוף גבוהה.

כך היציאה מן המשבר תופסת אותם מתארגנים מחדש: עבור חלק מהם, המשבר עדיין לא נגמר, אחרים ניצלו את הגאות המחודשת בשווקים כדי לממן התחייבויות עבר, וחלקם פשוט ממתינים להזדמנויות, ואחרי המכה שחטפו בסוף העשור הקודם, אולי קצת חוששים ואינם ממהרים כשעסקה חדשה מתגלגלת לפתחם.

חילופי דורות או אתחנתא קלה

ימים יגידו אם רשימת הנדל"ניסטים שבה בחר "גלובס" השנה, הייתה אות לתחילתם של חילופי דורות בענף הנדל"ן. סביר שגם אם אמנם אנו בפתח מציאות חדשה, היא לא תשתנה באחת. הענף צומח ומתפתח, במיוחד על רקע שני הכוחות המביאים אותו לתשומת הלב הציבורית: המחסור הגדל בדירות מגורים ומחירן המאמיר, ושינוי יחסי הכוחות בנדל"ן המסחרי, בקניונים בעיקר.

האדמה הפורה שעליה ניצב ענף הנדל"ן, הניזונה מיחסי ביקוש והיצע, מיסוי וחקיקה ומחירי תשומות הבנייה, הצמיחה פתרון ייחודי לישראל, בדמות קבוצות הרכישה, ועל הקרקע הזו עשויים לגדול השחקנים המככבים ברשימת "נדל"ניסט השנה" ואלו שעוד ינבטו בה בעתיד. אם לשפוט לפי ההיסטוריה הכלכלית הישראלית שהזניקה כאן, מדי עשור, משפחת אצולה חדשה לכותרות, זה אפילו מתבקש.

ואחד לשנה הבאה: הרשי פרידמן

ויש עוד שם אחד שנעלם מהרשימה: הרשי פרידמן, הזוכה הגדול בגרעין השליטה בחברת המגורים אזורים. המיליארדר היהודי ייכנס לנעלי איל נדל"ן אחר שנעלם - שעיה בוימלגרין.

לפני כחצי שנה הכריז פרידמן, איש עסקים חרדי ואזרח קנדה, כי היא חדור אמונה במדינה וכי הוא מתכוון להמשיך ולהשקיע בישראל. רכישת השליטה (63.8%) באחת החברות המובילות בענף, מסמנת כוונה ברורה - ברורה לא פחות מרכישת מתחם ארזה במוצא, שם נטע בנימין זאב הרצל עץ ארז לפני 113 שנה, ואשר שמו הלך לפניו כבית אבות של הסתדרות העובדים. היא גם ברורה לא פחות מבניין היוקרה "בארי נהרדעא" בת"א, בשבעלותו, מונומנט שבדומה למגדל YOO או למגדל אקירוב, קשה להתעלם מנוכחותו על קו הרקיע התל-אביבי.

עם רשימה הולכת ומתארכת של נכסים ייחודיים, ושטר שעל פרידמן חובת ההוכחה לפרוע, לא נופתע אם בשנה הבאה יתנוסס שמו ברשימה שלנו. בניגוד לשמות האחרים המופיעים בה השנה, הוא לא ליקק את הפצעים ולא ישב על מזומנים. פרידמן, כך נראה, נמצא כאן כדי להישאר - וייתכן שבדומה לעזריאלי (שברשימה) ולבוימלגרין קודמו, מסמן גל חדש בתחום: יהודים עשירים מהתפוצות שמוצאים בארץ הקודש הזדמנות כלכלית לבנות ולהיבנות.

צרו איתנו קשר *5988