הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין יוצאת לדרך: מהפיכה בהליכי השומה

ביום 7/3/2011 התקבל בכנסת בקריאה שלישית תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין, המחולל מהפכה של ממש בתחום הליכי המיסוי של עסקאות נדל"ן ובראשה: תשלום מס במקור בגובה 15% מהתמורה‏

תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין מחולל מהפכה בהליכי השומה, הן מבחינה פרוצדורלית והן מבחינה מהותית. תכליתו של התיקון הינה לקצר, לייעל ולפשט את תהליכי המיסוי של עסקאות הנדל"ן. אנו נייחד רשימה זו לסקירת עיקרי השינויים הכלולים בתיקון.‏

ניכוי במקור - הפקדת חלק ממס השבח על ידי הקונה כנגד קבלת אישורי מיסים - החוק מתקן את סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (חובת תשלום המס), הקובע כי חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר. בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע מועד תשלום המס בהתאם להוראת סעיף 51 לחוק, יהיה הקונה מחויב להעביר למנהל מיסוי מקרקעין סך השווה ל-15% מהתמורה על חשבון מס השבח של המוכר. במקרה שהמקרקעין הנמכרים נרכשו לאחר 7/11/2001, חובת ניכוי מס במקור תהיה בשיעור של 7.5% מהתמורה בלבד.‏

סייג לתחולת החובה לניכוי מס במקור הוא כאשר מדובר במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. החובה לניכוי מס במקור חלה כאשר שולמו למוכר מעל 40% מהתמורה, והניכוי יבוצע מתוך חלק התשלום העולה על 40% מהתמורה ועד גובה הניכוי הדרוש. המנהל מוסמך להקטין את השיעור האמור, במקרה בו הוא סבור כי שיעור המס שיחול בעסקה יהיה נמוך יותר מהסכום המועבר.

‏באמצעות המנגנון של ניכוי מס במקור, הקונה יוכל לקבל אישורי מיסים לצורך השלמת רישום העסקה אף לפני שהחלו הליכי השומה. כמו כן, מנגנון זה מבטיח כי השלמת העסקה תעשה רק כשהנכס נקי מחובות מס.‏

קביעת מסלול הצהרה אחיד על עסקאות - נקבע מסלול הצהרה אחיד, שיביא לכך שכל הפרטים הנדרשים יהיו בפני המנהל כבר בשלב הראשוני של הדיווח. לצורך זה, על מוכר זכות במקרקעין למסור למנהל בתוך 40 יום מהמכירה הצהרה הכוללת את הפרטים הבאים: פרטי הזכות; פרטי העסקה; תמורת מכירת הזכות ויום המכירה; תמורת הרכישה ויום הרכישה; ניכויים ותוספות; סכום המס ודרך חישובו; זכאות לפטור או הנחה. ‏

האמור יחול גם על עושה פעולה באיגוד מקרקעין ועל רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, בשינויים המחויבים.‏

ככל שהפרטים המנויים לעיל לא ייכללו במסגרת ההצהרה, ייחשב הדבר כאילו לא הוגשה הצהרה לעניין סעיף 82 לחוק (דרישת הצהרה). הוראה זו לא תחול בכל הנוגע לפרטים מסוימים, אם המנהל שוכנע כי הפרטים אינם מצויים בידיעת המצהיר. האמור בסעיף זה יחול גם על המדינה. ‏

שינויים במועדי עריכת השומות ומתן זכות טיעון מוקדמת - לאחר הגשת הצהרה על ידי מוכר או עושה פעולה באיגוד, ישלח המנהל למוסר ההצהרה בתוך 20 ימים הודעה על סכום המס שבו הוא חייב. ‏

כמו כן, התקופה העומדת למנהל לעשיית שומה סופית קוצרה ל-8 חודשים. בתוך תקופה זו רשאי המנהל: לאשר את השומה העצמית; לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה, אם לדעתו ההצהרה אינה נכונה; לתקן את השומה, אם לדעתו נפלה בה טעות חשבון. האמור יחול בשינויים המחויבים גם על הצהרה של רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. ‏

במקרה של עשיית שומה לפי מיטב השפיטה, על המנהל לפרט, נוסף על הנימוקים לדחיית השומה העצמית, את הדרך לפיה נעשתה השומה. שומה לפי מיטב השפיטה לא תיעשה לפני שניתנה לנישום הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו. ‏

הגדרת מדד - הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין תוקנה, באופן שהמדד לחישוב השבח יהיה המדד שפורסם לפני היום בו מדובר - כלומר, המדד הידוע (ולא המדד בגין יום העסקה, כפי שהיה עד כה). ‏

דחיית תשלום המס - תוקנו סעיפים 51 ו-52, באופן שהמועד לתשלום המס פוצל כך: לגבי תשלום מס הרכישה - המועד הוא עם תשלום של 50% מהתמורה; לגבי תשלום מס השבח - המועד הוא עם תשלום 40% מן התמורה (להבדיל מ-50% בשני המקרים, לפי ההסדר הקודם). ‏

השגות - השגה תוגש תוך 30 ימים מיום מסירת הודעת השומה, אלא אם הוכח למנהל כי המשיג היה מנוע מהגשת ההשגה במועד, משום שנעדר מהארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת. החלטה בהשגה תינתן בתום שמונה חודשים מיום שנמסרה הודעת ההשגה או בתוך 30 ימים ממתן אישור על המצאת המסמכים והפרטים שנדרש המשיג להמציא, לפי המאוחר. ניתן להאריך תקופה זו עד שנה, מטעמים מיוחדים. השגה על שומה שהוצאה בהיעדר הצהרה תוגש על דרך הגשת הצהרה מפורטת על העסקה, בהתאם למתכונת החדשה המנויה לעיל. במקרה כזה תינתן החלטה בהשגה בתוך שנה מקבלת ההצהרה המפורטת. אם המנהל לא נתן החלטה בהשגה במהלך התקופה האמורה, לפי העניין, יראו את ההשגה כאילו התקבלה. המנהל לא ידחה את ההשגה ללא מתן זכות טיעון, ואין צורך לבקש זאת במפורש בהשגה, בניגוד להסדר הקודם.‏

הסמכת ועדת ערר להגדיל את השומה - מלבד סמכות ועדת הערר לאשר את השומה, להפחיתה, לבטלה או להחליט בדרך אחת, הוספה לה גם הסמכות להגדיל את השומה.‏

הארכת המועד לתשלום המס - מוצע להאריך את המועד לתשלום המס ל-60 יום מיום המכירה, (במקום 50 יום לפי ההסדר הקודם).‏

חובת תשלום המס שאינו שנוי במחלוקת בהליכי השגה וערר - לאחר מסירת הודעת שומה חייב הנישום לשלם את המס המגיע ממנו לפי ההודעה, בתוך 15 ימים. אם הנישום הגיש השגה, עליו לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים ממסירת ההודעה. לאחר שנמסרה לנישום החלטה בהשגה, עליו לשלם את הסכום המגיע ממנו לפי ההחלטה בתוך 15 ימים ממסירת ההחלטה. אם הגיש ערר על ההחלטה האמורה, עליו לשלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים. לאחר מתן החלטת ועדת הערר, ישלם הנישום את סכום המס לפי ההחלטה בתוך 45 יום ממתן ההחלטה (להבדיל ממועד מסירתה), אלא אם קבע בית המשפט העליון אחרת, ואם ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון, ישולם המס בתוך 15 ימים ממתן פסק הדין.‏

קנס בגין אי הצהרה - נקבעו סכומים קצובים של קנסות בשל אי דיווח במועד, במקום אחוז מסכום המס שבו חב הנישום עד כה. המנהל רשאי לפטור את הנישום מתשלום הקנס או חלקו, אם הוכח לו כי האיחור היה מסיבות מוצדקות. ‏

תחולה - תחילתו של תיקון 70 היא ב-31.3.2011, והוא יחול לגבי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שנעשתה החל ביום זה.‏

צרו איתנו קשר *5988