רני צים: "יזמי נדל"ן קונים היום פרויקטים במחיר גבוה"

"הקונספט שלנו הוא למכור הרבה ובזול. באותו אופן שבו אנחנו עובדים במחסני כמעט חינם נמשיך גם במגורים: המטרה היא למכור הרבה וכמה שיותר בזול. אנחנו לא בונים מגורי יוקרה מיוחדים, הרי הקונספט שלנו הוא קונספט עממי שמדבר לאוכלוסייה הרחבה שבעם".

כך מצהיר רני צים, מבעלי רשת מחסני כמעט חינם, שבשנתיים האחרונות דורך גם על משבצת אחרת, כיזם נדל"ן שהחל בתנופת בנייתם של מרכזים מסחריים בעיקר בפריפריה. ולאחרונה צים לא מסתפק רק בנדל"ן מסחרי - בראיון בלעדי ל"גלובס" הוא חושף כי הוא נכנס גם למגורים, הסקטור הלוהט יותר של הענף.

פריפריה ותמ"א 38

לפני מעט יותר מחצי שנה הנפיק צים בן ה-36 את רשת הסופרמרקטים שלו בבורסה תחת החברה הבורסאית צים שיווק, בה הוא מחזיק יחד עם אחיו עדי. כיום נסחרת החברה, שמחזיקה ב-27 סניפים ברחבי הארץ, לפי שווי של למעלה מ-500 מיליון שקל - לאחר שגייסה בספטמבר מהמשקיעים בבורסה 56 מיליון שקל, לפי שווי חברה של 361 מיליון שקל.

פעילות חטיבת הנדל"ן נפרדת מפעילות הסופרמרקטים ופועלת תחת קבוצת רני צים אחזקות הפרטית, שבה מחזיק צים ללא אחיו עדי. חטיבת הנדל"ן מחולקת לשלוש חברות: "רני צים מרכזי קניות", הבונה פאוור סנטרים הממותגים "צים סנטרס", "רני צים מגורים" וחברת ביצוע "רני צים ביצוע ובינוי".

רני צים אחזקות מחזיקה בכ-74 אלף מ"ר, המתחלקים לשמונה פאוור סנטרים ממעלות ועד ערד, חלקם בבנייה וחלקם בתכנון (שלושה בבעלות צים שיווק). אלה מוקמים בהשקעה כוללת של 300-400 מיליון שקל, כולל עלות הקרקע. לדבריו, "לדעתנו העתיד הוא לכיוון הפאוור סנטרים, שבהם מחירי האחזקה החודשיים (דמי ניהול) הם 15 שקל למ"ר, ולא 80-90 שקל למ"ר כמו בקניונים. בפאוור סנטרים שלנו מחירי השכירות עומדים על 120 שקל למ"ר, לעומת קניונים, שם דמי השכירות עומדים על 250-400 שקל למ"ר. כדי שהשוכרים יוכלו לחיות ולא רק לממן את בעלי הקניונים הם יעברו לכיוון הפאוור סנטרים".

פעילותה של "רני צים מגורים" החלה בשקט בשקט ב-2010, כשהחברה רכשה קרקעות ל-200 יח"ד בערד. ייסודה של חברת הביצוע, "רני צים ביצוע ובינוי", טרי יותר ובא לספק מענה למעורבות המתגבשת של רני צים בפרויקטים של תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כך שהחברה מלווה את הדיירים משלב הבדיקה, דרך שלב כתיבת חוות הדעת, הערכת עלויות, תכנון ועד הביצוע.

קשה לנתק את פעילות מרכזי המסחר של רני צים מפעילות המגורים שלו, שכן שתיהן ממוקדות באזורי הפריפריה. מרכזי המסחר נבנים ומתוכננים בנהריה (3,500 מ"ר בנוי דרך צים שיווק, נפתח בינואר), נתיבות (9,500 מ"ר, פתיחה בחודש הקרוב), מעלות (8,000 מ"ר, כעת בבניית שלד, פתיחה במארס 2012), ערד (13 אלף מ"ר, פתיחה ביוני 2012), בית שאן (12 אלף מ"ר, פתיחה ביולי 2012), אריאל (15 אלף מ"ר בתכנון), טבריה (דרך צים שיווק, 4,000 מ"ר בתכנון) ופ"ת (דרך צים שיווק, 2,000 מ"ר מסחר ושתי קומות משרדים בשטח 6,000 מ"ר בשכונת לב סביונים - ייפתח בחודש הקרוב).

פעילות המגורים אף היא מתמקדת באזורים אלה: ערד, מגדל-העמק ועפולה, בהם החברה כבר פעילה ומתמודדת על מכרזי מינהל ורוכשת קרקעות פרטיות, כשבאזורים אלה מחזיקה החברה כעת בזכויות בנייה ל-350 יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודי קרקע, לצד פרויקט לבניית 26 קוטג'ים בנחלת-יהודה בראשון-לציון. "סך-הכול ברדאר שלנו אנחנו מכוונים למאות יחידות דיור בשנתיים הקרובות", מכריז צים.

גם בתחום תמ"א 38 כבר יש לצים מספרים לנופף בהם. "בתמ"א 38 אנחנו עובדים על למעלה מ-30 פרויקטים בתהליכי חוזים", הוא מעיד, "הראשון בהם, בבת ים, ייצא לביצוע במהלך הרבעון הבא של 2011. אנחנו עובדים במספר אזורים אסטרטגיים כשהשלוחה שלנו במרכז עוסקת בפרויקטים של תמ"א 38 בראשון-לציון, בת-ים, חולון, רמת-גן, פתח-תקווה, גבעתיים והוד-השרון.

"השלוחה הצפונית שלנו עוסקת בתמ"א 38 באזורים כמו חיפה, שם אנחנו במשא-ומתן סופי על 8 פרויקטים בשלבי חתימות. אנחנו גם מעורבים בתמ"א 3 (2), שזה למעשה הפינוי בינוי של תמ"א 38 (תיקון לתמ"א המאפשר להרוס את הבניין ולבנות תחתיו מבנה חדש שכולל הזכויות במסגרת תמ"א 38). יש לנו חמישה פרויקטים כאלה ברמת גן".

האופק של צים רחוק: "החזון שלנו בתמ"א 38 הוא להגיע ל-100 בניינים בשלוש שנים, וכבר השנה נתחיל פרויקטים בביצוע בבת ים, בפתח תקווה, בראשל"צ ובהוד השרון, ואנו מתכוונים להיות שחקן דומיננטי בתחום התמ"א 38. לצורך זאת גם הקמנו חברת ביצוע, כדי שהשירות שלנו לדיירים יהיה יותר גבוה. זה יהיה בניהול ובפיקוח צמוד שלנו, כך שלא יבוא איזה קבלן שייבנה להם".

- מה הקשר בין סופרמרקט ומגורים?

"זה לא מתקשר, אבל הראייה שלנו כחברת החזקות היא להיות דומיננטיים גם בתחומים אחרים, ובכלל זה בכיוון של הנדל"ן. אם בשוק הקמעונאות אנחנו שורדים ומתפקדים כמובילי שוק, הרי שזוהי הראייה שלנו גם בתחום הנדל"ן למגורים ומרכזי הקניות".

- אתם לא היחידים שעשו את הקשר הזה. רמי לוי נכנס למספר פרויקטים נדל"ניים וכך גם בעלי רשת חצי חינם, ועכשיו אתה?

"כולנו יזמים בנשמה, ויזמים מחפשים אתגרים חדשים, להיכנס לשווקים חדשים. אני יזם בנשמתי והחזון שלנו בחברת האחזקות הוא להיכנס לתחומים נוספים, הן בנדל"ן למגורים והן במרכזי הקניות, השוק הסולארי, האנרגיה והתעשייה. בינתיים אני לא רוצה להיכנס לחו"ל. יש לי משפחה ואני רוצה לראות אותה. אנחנו מאמינים בישראל ורוצים להשקיע במדינה ובעיקר להשקיע בפריפריה, שהיא המנוע הבא לדעתנו. לשלב עסקים עם ציונות זו ברכה גדולה".

- עם כל הכבוד ליוזמה להיכנס לעובי הקורה של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, רוב מי שנכנס לעסק הזה עדיין חולם. בשלב המעשי, תמ"א 38 זה די כאב ראש.

"לנו יש יתרון מהותי. אנחנו חברת נדל"ן אמיתית עם רגליים מאוד חזקות בתחום ההנדסה האזרחית. היום בתמ"א 38 ישנם יזמים שאין להם מושג מה הם עושים והם מנסים להחתים דיירים ולמעשה לבוא לחברות כמונו שעושות תכנון, ביצוע ואת הפרויקט המלא בתוך הבית. הקמנו פלטפורמה נדל"נית בכל נושא תמ"א 38, מגורים, מרכזי קניות ומרכזים לוגיסטיים".

- לא מפחיד אותך להיכנס למגורים דווקא עכשיו כשהמחירים בשיא?

"בדיוק להיפך. בעוד שנתיים, יזמים שקנו מגורים במחירים מאוד מאוד גבוהים, יבינו שהפרויקט שלהם הוא הפסדי כשהם ייצאו לביצוע בשטח, מה שאומר שתצא הרבה סחורה מחוץ לשוק במחירים יותר זולים. היום יזמים קונים פרויקטים במחירים יקרים. אם מחר השוק יורד ב-10%-15% זה משפיע מהותית על הרווח של הפרויקט ברמה כזו שליזם לא יהיה שווה לבנות את הפרויקט, כי יהיה ליזם קשה להקים פרויקט ולהרוויח ממנו כסף. אנחנו היום, כמי שמפתחים פרויקטים למגורים, לוקחים מקדמי ביטחון על המחירים בהנחה שהם הולכים לרדת בסדר גודל של 5%-10% בשנה-שנתיים הקרובות. אנחנו כבר לוקחים מקדמי ביטחון בדוחות האפס שלנו.

"מעבר לכך, אני חושב שהשוק עוד לא הרגיש את האפקט של קבוצות הרכישה. למה הכוונה? יש הרבה קבוצות רכישה, אבל בשטח הרבה מהן עוד לא בנו. הבעיות בשטח יגיעו בשלב מאוחר יותר".

כאן נכנס לשיחה צביקה רושו, מנכ"ל רני צים אחזקות ומי שאחראי על חטיבת הנדל"ן של צים: "זו גם הסיבה לכך שאנחנו עובדים בעיקר באזורי הפריפריה, בהם המחיר ליחידת קרקע עדיין מתחת ל-100 אלף שקל. כך נוכל ליצור יח"ד במחיר הגיוני לזוג צעיר בבואו לרכוש דירה. בפריפריה נציע מחירים של 700-800 אלף שקל לדירה של ארבעה עד ארבעה וחצי חדרים בערד, במגדל העמק ובעפולה. בתחום המגורים אנחנו חלוצים אמיתיים באזורי הפריפריה, שם הצורך בדירות הוא חזק וגבוה מאוד כי פשוט לא בנו בערים אלה תקופה ארוכה. לדוגמא, במעלות, שזה אזור שאנחנו מאוד מתעניינים בו, כבר שבע שנים לא בנו דירה אחת. בערד בנו מעט מאוד בחמש השנים האחרונות, למעט קבלן אחד. במקביל, ישנם אזורים מסוימים בהם אנחנו בונים לופטים, כמו בראשל"צ ובפ"ת, כי שם ניתן לנצל טוב יותר את הזכויות של הנכס".

- באילו ערים טרם מוצה פוטנציאל עליית המחירים?

צים: "לדעתי, באזורי הפריפריה מחירי המגורים תלויים בתשתיות שיתפתחו, ברכבות, בהמשך כביש 6. תסתכלי מה קרה למחירי המגורים בעפולה וביקנעם. כשכביש 6 הגיע ליקנעם כל המחירים קפצו ב-30%. תראי מה קרה למכרזי המינהל בפריפריה, ואני לא מדבר רק על הנגב, אלא בכלל בפריפריה".

רושו: "במידה שהתוכניות הממשלתיות יתממשו וצה"ל יעבור דרומה, המחירים בערד יעלו בשיעור של 20%-30% בשלוש השנים הקרובות. הרחבת כביש 6 לכיוון צומת כברי בצפון אמורה להביא לפריחה ברמת ישי, טבעון ומגדל העמק וגם שם עליות המחירים צפויות להיות בשיעור 20%-30%".

- ולאילו ערים לא תעז להיכנס?

"לת"א ולערים שכבר מיצו עצמן מבחינת רמות מחירים, שבהן אנחנו כבר לא רואים אפ-סייד נוסף היום. אבל כל עסקה לגופה, אנו בודקים כל עסקה ומתמחרים כמה זה שווה לנו".

16 שנה בנדל"ן

צים מתגורר עם אשתו לילך ושלושת ילדיו (12, 8 ו-3) בכפר מעש שבדרום השרון. הוא גדל, יחד אחיו עדי (41) ואחיותיו גלית (42) ולירית (30), בפתח תקווה והקים יחד עם עדי את "מחסני כמעט חינם" ב-1996-1997, כשהיה בן 21, לאחר שהשתחרר מהצבא. בין יתר תחביביו הוא מטייל באזורים בהם הוא מקים את מרכזי הקניות. "אנחנו מציבים את הפריפריה במרכז, זה הקונספט שלנו. בלי שום קשר, אני מסתובב הרבה בארץ ומכיר די טוב את אזוריה, גם בשביל לעבוד בה".

- אתה רמי לוי החדש?

" אני רני צים הישן ואני רוצה להישאר רני צים בלבד. אני יכול להגיד לך דבר אחד, הקרקעות למרכזי הקניות האלו נקנו לפני כשבע-שמונה שנים, ואני בונה מרכזי קניות לכל תחומי המסחר ולא רק סופרמרקטים כמו השחקנים שהזכרת - לצורך העניין הם בונים את העוגן ולידו בית קפה וכו'. אני בונה מרכזים כמו החבר'ה הגדולים - ביג, גזית גלוב, עזריאלי ומליסרון. זה השוק אליו אנחנו פונים".

"אנחנו לא מעתיקים מאף אחד, אנחנו גוף מאוד יצירתי שמחפש דברים חדשים. אני מאמין שבשנים הקרובות נביא את הבשורה גם לתחום המגורים, כמו בתחום מרכזי המסחר. אנשים עובדים פה מבוקר עד לילה מתוך אמונה שהעסק יהיה גדול מאוד. במקביל, במרכזי הקניות נשקיע בשנים הקרובות מאוד 400-500 מיליון שקל".

- יש כבר מחשבות להנפיק גם את חטיבת הנדל"ן?

רושו: "יש מחשבה על הנפקה של חטיבת הנדל"ן, בעתיד הנראה לעין. ההנפקה של הסופרמרקטים הוכיחה עצמה מאוד. מי שהשקיע בחברה המונפקת והאמין בה הרוויח עשרות אחוזים. זה נותן אור ירוק למחשבה להנפיק גם את זרוע הנדל"ן".

צים: "אם נקבל החלטה שיש היגיון עסקי בהנפקה באותה התקופה, אז נעשה את זה. אנחנו לא מקובעים בשום סטטוס ופתוחים לכל דבר שיהיה לטובת החברה ומשקיעיה".