הערות על חוק הסופרטנקר

לא הביורקרטיה עוצרת בניה, זו הצטברות המלאי בחברות נדל"ן המצפות לעליית מחירים

קריאתו של ראש הממשלה, בנימין נתניהו, למפגיני האוהלים לעלות לירושלים ולהפגין מול הכנסת בתמיכה בחוק הסופרטנקר להאצת הבנייה למגורים, ריגשה אותנו. עם או בלי עזרת המפגינים, אמורה הכנסת לאשר את החוק האמור להביא גאולה לחסרי הדיור, בהליך נטול ביורוקרטיה, ולהוריד את מחירי הדירות.

בכל המחוזות יוקמו ועדות לדיור לאומי, שיאפשרו אישור מזורז לתוכניות בנייה למגורים. להקמת הוועדות ולהפעלתן יוקצו משאבים מיוחדים, ובשל חשיבות החוק נקבע שנתניהו, ולא שרי הפנים והשיכון, יהיה אחראי על ביצועו.

החוק מניח, שהמחסור בקרקע לבנייה נובע מהביורוקרטיה בגופי התכנון והאישור. לפני אישורו, על חברי-הכנסת להשתכנע כי קיים מחסור כזה, או שמא הסיבות לכשל הן אחרות, והחוק מיותר. מדוח צוות הליווי והמעקב לתמ"א 35 עולה שבישראל יש מספיק קרקע לבנייה למגורים ל-20 השנה הקרובות.

החסמים לבנייה אינם ביורוקרטיים אלא נובעים מהצטברות מלאי בחברות נדל"ן בציפייה לעליות מחירים, מחלוקות בין משרדי ממשלה בענייני תשתית, ועוד. אם השר אטיאס היה לומד את הדוח שהוגש למשרדו, ייתכן שהיה מסביר לנתניהו שהחוק מיותר.

גם לו היה החוק נותן מענה לכשל השוק יש לבדוק, לפני אישורו, את השפעותיו השליליות. החוק מתעלם מהאפשרות שקיצור הליכי התכנון יגביר את השחיתות. על-פי החוק, יגויסו עשרות יועצים בשכר, שיבואו מתחום הנדל"ן, ויהיו נגועים בניגודי-עניינים.

הליכי הבקרה הקיימים, שאינם מספקים (ע"ע פרשת הולילנד, הזרע ועוד), לא יחולו על המתווה המזורז. סיכון נוסף הוא צמצום האפשרות להתנגדויות, בשל השלכות אפשריות, כגון פגיעה במקרקעין אחרים, היעדר תשתיות ומוסדות ציבור, עומסי תנועה ופגיעה באיכות הסביבה. החוק עלול לפגוע בערך של קרקעות המדינה, שיעברו לידיים פרטיות בהליך מזורז. על המחוקקים לדרוש תשובות לבעיות אלה כתנאי לאישור החוק.

החוק לא יפתור את בעיות הביורוקרטיה והשחיתות במינהל מקרקעי ישראל, ואת בעיית שיווק קרקעות. במינהל קיים מלאי קרקעות מאושרות לבניית עשרות-אלפי דירות, שלא שווקו. הבנייה בקרקעות שכבר שווקו מתעכבת, בשל פיתוח שטרם הסתיים או דרישות תשלום שונות. בעיות נוספות הן מתן אישורים בניגוד לחוק והיעדר אכיפה לגבי פולשים, דבר המונע את שיווקן ומוריד את ערכן (ע"ע פרשת יורוקום ואלפרון). בנוסף, המינהל אינו מפעיל מאגר מידע פתוח לציבור. שקיפות היא תנאי הכרחי לקבלת החלטות מושכלות ולשוק תחרותי. דווקא שר השיכון מעכב פרסום מידע זה.

תרומת משרד הביטחון

גם לתרומת מערכת הביטחון לכשל אין בחוק מענה. החלטות ממשלה (לפני כ-20 שנה) להעביר מחנות צבא לדרום לא בוצעו, ונמנע שחרור קרקעות לבנייה במרכז. העיכובים נובעים מהיעדר הכרעה במחלוקות הכספיות בין משרדי הביטחון והאוצר. נציין, כי כשישית מהשטחים שבהם מחזיק הצבא, נמצאים באזורי ביקוש עירוניים.

למערכת הביטחון תרומה גם לזיהום קרקעות, דבר המונע את שיווקן ומוריד את ערכן. לדוגמה, הזיהום שיצרו מפעלי תעש ברמת-השרון, הפוגע בבנייה באזור, ומעורר חששות לפגיעה במי התהום. מערכת הביטחון מצטרפת לחברות הדלק הגדולות, שנראה הסתירו נתונים בנוגע לדליפות של דלק וזיהום, ולמפעלי תעשיה פרטיים, כגון תעשיות-אלקטרוכימיות בעכו, שנסיבות מכירת קרקעותיה על-ידי עירית עכו תיחקר. לא החוק יענה על היעדר האכיפה רב-השנים.

תהליכי קבלת החלטות כושלים יוצרים כשלים נוספים בשוק הדיור. לדוגמה, הטיפול בפינוי-בינוי שכשל. דוח מבקר המדינה קובע כי אושרו יותר מ-100 פרויקטים לפינו-בינוי, לשיפור דיור, ולבניית דירות בערים, אך משרד הפנים לא עשה דבר ממה שנקבע בהחלטות הממשלה, והרשויות המקומיות קבעו קריטריונים וחסמים שמנעו את מימוש הפרויקטים.

מקדימות השבחה לגמר בנייה

דוגמה נוספת היא הנוהג של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה קודם להשלמת תוכניות בנייה, שבוטל לאחרונה בפס"ד של ביהמ"ש העליון. גביית כספים מיזמים, שנים לפני אישור התוכנית, מנע הגשת תוכניות לאישור.

מדוגמאות נוספות למדים על התנהלות הרשויות:

  1. בהרצליה מאשרת הוועדה המחוזית הקמת יחידות-דיור בידי יזם פרטי בשטח שנועד למבני ציבור.
  2. בתל-אביב הופך בית דיור מוגן לפרויקט דירות ללא שטחי ציבור
  3. ברחובות משחררת העירייה יזמים מהתחייבותם לבנות שטחי ציבור בתמורה להגדלת אחוזי בנייה.
  4. בחיפה מוקם בית-ספר חרדי ללא יידוע תושבי הרחוב.
  5. בחריש-קציר פועלת הועדה לפיתוח העיר בניגוד לחוק. בראשון לציון צריך בית-המשפט לחייב את העירייה לממש תוכנית שאושרה לפני 15 שנה לבניית 1,200 יחידות.

יש עוד כמה ראשי רשויות שמקומן ברשימה. נזכיר גם את המונומנטים המפארים את ערינו הגדולות; הולילנד בירושלים, סי-אנד-סאן בתל-אביב, מגדלי הכרמל בחיפה, המשקפים מגלומניה יזמית בחסות מוניציפלית.

את הבעיות הנוצרות מהתנהלות כושלת ולעיתים פלילית לא יפתור החוק, וייתכן שיוחמרו בהליך מזורז וחסר בקרות.

ככה זה בטוקיו, כך זה גם בניו-יורק

לסיום שתי הערות. האחת, נוגעת למחירי הדיור במרכזי הערים ולקושי של צעירים לקנות או לשכור דירה. קושי זה הוא טבעי; גם בניו-יורק, טוקיו, לונדון ופריז הדיור יקר, אך שם ישנם שירותים סבירים של רכבות ורכבות תחתיות בין העבודה במרכז העיר לבית בפרבר ובערי הלוויין. הפתרון אינו בחוקים מיותרים ובהורדה מלאכותית וזמנית של מחירים, אלא במערכת תחבורה ציבורית אמיתית.

מאז החליטה הממשלה, בשנות ה-60, על הקמת רכבת תחתית, הוקמו כאלה בקהיר ובטהרן, ונוספו קווים בטורונטו ובפריז, אך בישראל יוק. לגבי רכבת ישראל מיותר להכביר מילים.

ההערה השנייה נוגעת לבנייה להשכרה. אין הכרח שבנייה להשכרה סופה שתיכשל. ניתן לגבש תוכניות ישימות וכדאיות לבנייה להשכרה לטווח ארוך במרכז, שיספקו פתרון חלקי לפחות למחירי הדיור ולאפשרות מגורים בעיר. המצאה מהפכנית זו קיימת בכל העולם, ואפשר וכדאי ללמוד מניסיונם של אחרים. הסופרטנקר לא יהווה תחליף לכל אלה.

הכותב היה מנהל רשות מהסים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988