S&P מעלות: יציבות הנדל"ן המניב תעמוד למבחן ב-2012

"מרבית החברות הפיקו לקחים מהמשבר הפיננסי של 2008, ושאסטרטגיית ההתרחבות האגרסיבית שאפיינה חלק מהחברות בעבר, התמתנה"

‏"היציבות שאפיינה את חברות הנדל"ן המניב בישראל בשנתיים האחרונות עומדת כיום למבחן לאור אי היציבות בשוקי ההון וצרכי המיחזור הגבוהים", כך אומרת רונית הראל בן זאב, מנכ"לית חברת הדירוג ‏S&P‏ מעלות. ‏

בסקירה על ענף הנדל"ן המניב שהוציאה חברת ‏S&P‏ מעלות נכתב כי "עד כה, למרות חוסר הוודאות בשווקים, התאפיין ענף הנדל"ן כאחד היציבים במשק הישראלי, בהמשך לחוסן שהפגין במשבר הקודם בשנים 2008-2009. העלייה במספר פעולות הדירוג החיוביות שיקפה מגמה זו: מספר הפעולות החיוביות עלה ל-12 בהשוואה ל-8 בסקירה הקודמת ובמקביל, מספר הפעולות השליליות ירד ל-6 מ-9". ‏

בנוסף מציינת הסקירה, שבמרבית החברות (22 מתוך 27), תחזית הדירוג כיום היא יציבה או חיובית, בהשוואה ל-9, נכון ל-31 בדצמבר 2009. ‏

לדברי ‏S&P‏ מעלות, ענף הנדל"ן המסחרי (המרכזים המסחריים) מפגין חוזקה בינתיים, "למרות המחאה הציבורית הנרחבת, שהגיעה לשיאה בחודשים יולי-ספטמבר 2011". ‏

בנוגע למיזוג בריטיש ישראל ומליסרון נכתב בעסקה כי השפעתו על רמת המחירים בענף לא מורגשת - לא לחיוב ולא לשלילה, אולם אם תהיה לכך השפעה, מעריכים ב-‏S&P‏ מעלות כי היא תתבטא בעיקר באזור הצפון והדרום, עקב פתיחת מרכזים מסחריים חדשים באזורים אלה ועקב תחרות על נתחי השוק. ‏

באשר לענף הנדל"ן למשרדים מציינים ב-‏S&P‏: "היינו עדים להתייצבות ואף לשיפור בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות הממוצעים. אזור ת"א הראה סימני יציבות עם עלייה ממוצעת של 3.5% במחירים". ‏

עם זאת, מדגישים ב-‏S&P‏ מעלות, "הן שיעורי התפוסה והן רמות המחירים הממוצעים נמוכים מרמת טרם המשבר (של 2008)". ‏

הסקירה מתייחסת גם להיקף תוכניות הייזום בענף הנדל"ן המניב: "חלק לא מבוטל של חברות בענף, הן בסקטור המשרדים והן בסקטור המסחר, נכנסו בשנה האחרונה לפרויקטים של ייזום בהיקף משמעותי". ‏

בסקירה מזהירים כי עקב הצפי להאטה בצמיחה, "המשך מואץ של בנייה עלול ליצור עודף היצע ואף להוביל לירידה בתפוסות ובמחירי השכירות, בעוד 2-4 שנים". ‏

בהיבט הפיננסי, מציינים ב-‏S&P‏ מעלות, "בחלק מהחברות זיהינו שיפור קל בצד הפיננסי, אך נראה כי מרבית החברות המדורגות על ידנו בענף שמרו בין 2010 ועד המחצית הראשונה של 2011 על רמת מינוף יציבה. ממוצע יחס החוב לחוב והון עצמי היה בשיעור של 62%-63% נכון למחצית הראשונה של 2011 ולסוף 2010 ו-2009". ‏

הסקירה מעידה על הפקת הלקחים של חברות הנדל"ן המניב: "להערכתנו, יציבות זו מלמדת על כך שמרביתן הפיקו לקחים מהמשבר הפיננסי של 2008, ושאסטרטגיית ההתרחבות האגרסיבית שאפיינה חלק מהחברות בעבר, התמתנה. עם זאת, חלק מהחברות ניצלו את תקופת הגאות בשווקים לגיוס כספים לצורך הרחבת תיק הנכסים, שלווה בעליית שיעור המינוף בצורה מתונה". ‏

באשר לרמות מינוף מציינים בסקירה כי בהשוואה לחברות נדל"ן שמדורגות על ידי ‏S&P‏ באירופה, החברות הישראליות ממשיכות להציג רמות מינוף גבוהות משמעותית. ‏

‏"להערכתנו, על רקע החששות מהאטה בצמיחה", נכתב בסקירה, "וככל שחוסר הוודאות הכלכלי יבוא לידי ביטוי בירידה בפעילות הסקטור העסקי ובמסחר, עלול גם ענף זה לסבול בשנה הבאה מהאטה מסויימת. את ההשפעה המיידית אנו צופים בהיבט הפיננסי ובנזילות, כשחוסר הוודאות השורר בשווקים עלול להוות איום עבור חלק מהחברות המדורגות, הנדרשות למיחזור חוב בהיקפים משמעותיים בשנתיים הקרובות". ‏

צרו איתנו קשר *5988