נמנע ניסיון ל"סעיף דרקוני" בחידוש חוזה חכירה

חוזי חכירה אשר נחתמו בשנות החמישים והשישים מגיעים לסיומם בתקופתנו והצדדים נכנסים לעידן ולשיקולים שלא היו בפניהם בעת חתימתם אז. במקרה שלפנינו בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל את תביעת החוכר והורה למינהל לחדש את החוזה בלי סעיף מגביל שנגע לשינוי ייעוד

הארכת הסכמי מינהל מקרקעי ישראל בתום תקופת החכירה הוא אחד הנושאים הבעייתיים ביותר שחוכר מצוי יכול לפגוש.

חוזים אשר נחתמו בשנות החמישים והשישים מגיעים לסיומם בתקופתנו, ונכנסים לעידן שונה לגמרי של מדיניות של מקרקעי ישראל ושיקולים שלא היו בפני הרשויות מזה ובפני החוכר מזה.

החל משנת 1961, מינהל מקרקעי ישראל מנהל את מה שמכונה "מקרקעי ישראל", כלומר אדמות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח ואחראי לחידוש והארכת חוזים של גופים אלו. לא פעם נסיון המינהל לשפר עמדה ביחס לחוזה שהסתיים מגיע לבתי משפט.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בבאר שבע דן בסוגיה מעין זו בפני כב' השופט אריאל ואגו בעניין הארכת חוזה שהסתיים

במקרה דנן חברת הדרי החוף שהינה חוכרת של אדמות עם יעוד חקלאי, ביקשה להאריך את הסכם החכירה שהיה לה משנת 1955. החברה פנתה למינהל להאריך את ההסכם, על סמך סעיף בחוזה שקבע כי הארכה תהיה "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל".

המינהל טען כי כיום בעת החכרת קרקע חקלאית, כל חוכר חדש נדרש לחתום על הסכם הנהוג במינהל הכולל תנאי שעם שינוי יעוד, הקרקע חוזרת למינהל ולכך יש להכניס מגבלה זו גם בחוזה החדש.

חברת הדרי החוף עתרה באמצעות עו"ד משה ליפקה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע וטען כי חוזה חכירה מקורי לא מקנה שיקול דעת למינהל וכי החוכר שילם בעד החכירה עד כה מחיר השווה כמעט לבעלות וכעת המינהל למעשה מאיינת לחוכר הזכויות.

השופט ואגו, קיבל את טענות חברת הדרי החוף וקבע כי אכן יש כאן הכתבה של תנאים פוגענים וקיצוניים באופן חד צדדי. עוד נקבע כי אכן יש תוקף לתנאי האמור בחוזה שלפיו הארכה תהיה לפי תנאים הנהוגים במינהל אך לדעת השופט אריאל ואגו, כפי שכתב בפסיקתו: "רוח הדברים כיוונה לעניינים טכניים או פרוצדורליים בלבד, כמו צורתו של חוזה, אופן תשלום דמי החכירה ופרטים אחרים, שמטבע הדברים, ניתן לעדכנם בחלוף העתים, מבלי לפגוע פגיעה מהותית בצד לחוזה. הגם, שכאמור, אין ראיות ספציפיות לאופי המו"מ הטרום חוזי בענייננו, ולדינמיקה של גיבוש ועריכת החוזה, מאחר שסביר להניח כהנחת עבודה שלמשיב הייתה, מטבע הדברים, "עדיפות בעיצוב תנאיו", ניתן גם לומר שכיוון פרשני מצמצם זה מתיישב עם הוראת סעיף 25 (ב1), לחוק החוזים, המקנה עדיפות לפירוש המיטיב עם הצד "החלש".

עוד נקבע כי השינוי שמינהל מבקש דרקוני ומהווה שינוי מהותי בהסכם המקורי ולא לכך פילל החוכר בשנת 1955.

המדובר בפסק דין עקרוני שאמור להנחות את המינהל באלפי מקרים דומים המובאים בפניו לעניין הארכת הסכמי חכירה.

תיק מספר: ה"פ 6073/08 חב' הדרי החוף מספר 63 בע"מ נ' -מינהל מקרקעי ישראל.

הכותב הוא עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה

צרו איתנו קשר *5988