קרקע חקלאית להשקעה: חלום שיתגשם או סכנה גדולה?

אתרי האינטרנט מפוצצים בפרסומות שמנסות לפתות לרכוש קרקעות חקלאיות בהבטחות שעתידן של הקרקעות מובטח, משום שהן יופשרו בעתיד למגורים. הפרסומות מנסות להלהיב אתכם בידיעה שיום אחד תוכלו לבנות על קרקע זו את בית המגורים שתמיד חלמתם עליו. האם זהו חלום שיתגשם או נדל"ן לספקולנטים?

משרד הפנים קורא לאחרונה "לבדוק את המצב החוקי של הקרקע וייעודה בהתאם לתוכניות החלות על הקרקע, שכן הבטחות היזמים בדבר הפשרת הקרקע למגורים איננה בהכרח מבוססת על המציאות. כל עוד לא שונה יעוד הקרקע מחקלאי למגורים לא ניתן יהיה לבנות על הקרקע".

ההשקעה בקרקעות חקלאיות נשענת על התקווה שיום אחד תאושר בקרקע תוכנית לשינוי ייעוד. עד עכשיו ניתן היה לתבוע על ירידת ערך כתוצאה מתוכנית, לפי סעיף 197, רק בגלל קיומו של פוטנציאל להפשרת הקרקע החקלאית, פוטנציאל אפילו תיאורטי. אבל רפורמת התכנון והבנייה, שסעיפיה האחרונים נידונים בימים אלה בוועדת הפנים-כלכלה של הכנסת, "מבשלת" מכה קשה לבעלי הקרקעות החקלאיות, באמצעות הוראה שלפיה, בהליכי בירור של היטל השבחה ובמסגרת תביעות פיצויים בגין תוכניות בנייה (סעיף 197), לא יובא בחשבון פוטנציאל הפשרת הקרקעות החקלאיות לבנייה.

200-1,000 שקל למ"ר

בזמן הקראת סעיף זה בוועדת הפנים-כלכלה של הכנסת, כינתה לשכת שמאי המקרקעין את הצעד "תספורת של כ-50 מיליארד שקל לבעלי הקרקעות החקלאיות הפרטיות בישראל". זאת משום שכיום נסחרות קרקעות חקלאיות בטווח מחירים של 200 עד 1,000 שקל למ"ר, אבל המדינה מציעה לנכות את מרכיב פוטנציאל הפשרת הקרקע החקלאית לבנייה דרך הוראות הרפורמה. המשמעות היא שבחישוב היטל השבחה של קרקעות חקלאיות, שווי הקרקע לא יהיה 400 שקל למ"ר בממוצע, אלא יופחת ל-120 שקל למ"ר.

בזמנו הסבירה לשכת שמאי המקרקעין לוועדת הפנים-כלכלה את המשמעות הכספית שתביא הוראה זו על בעלי האדמות החקלאיות. היא ציינה שיישום הצעה זו תביא לירידה דרמטית במחירי הקרקעות החקלאיות ולהפחתת ערך של כ-50 מיליארד שקל בכלל השטחים החקלאיים בבעלות פרטית ברחבי המדינה.

רוב הפרסומות לא מציינות את מספרי התוכניות שעל בסיסן הן כביכול משווקות את הקרקעות שעתידות לכאורה להיות מופשרות יום אחד. לכן, האחריות לבדיקת אמיתות האפשרות להפשרת הקרקע מוטלת על הרוכש הפוטנציאלי, אלא שמרבית הפרסומות משווקות את הקרקעות באופן שגורם להאמין שההפשרה למגורים מובטחת, אלא אם אתם קוראים את האותיות הקטנות. ובאקלים שבו מחירי הדירות בלתי מושגים, מה יותר מפתה מזה?

העתיד האופטימי של הקרקעות מצוייר באמצעות קרוב משפחה המכה על חטא כשסירב לפני שנים להצעה לקנות אדמה בגרושים וכלמוד ניסיון, מספר היום ששטח אדמה שמופשר יכול לקפוץ במאות ואפילו אלפי אחוזים; בהצגת "הזדמנות היסטורית" לקרקע פרטית משלך; זאת כשהגידול בשווי הקרקע מוצג על פני שנים: בחלוף 30 שנה זינק שווי הקרקע ב-900%, איפה אתה היית?; וכן קמפיין שעוצב ברוח הנוסטלגיה - נדל"ן במחירי רטרו.

גם אם הקמפיינים רומזים שלא מדובר בקרקע שכבר הופשרה, ההפשרה מודגשת, והכותרת מבליטות את ההזדמנות המתקרבת באמצעות שימוש במלים "תוכנית בהפקדה". גם המחירים הנמוכים מרמזים על קרקעות חקלאיות ולא על קרקעות שכבר היום ניתן לבנות עליהן מגורים. ומי מבטיח שאכן ניתן יהיה לבנות שם למגורים ושהסוף יהיה טוב והוועדות יפקידו שם תוכניות לשינוי ייעוד ואף יאשרו אותן?

סכנה ירוקה

ירידת ערך לאדמות החקלאיות גם צפויה במקרה שתוכנית חדשה תשאיר את ייעוד הקרקע כחקלאית ולא תשנה את ייעודה למגורים. צריך לזכור שבשנים האחרונות הביאה מחאת הגופים הירוקים לעצירת תוכניות פיתוח. ולא רק הירוקים מונעים הפשרת קרקעות חקלאיות. לפני חודשיים ניסתה עיריית רמת גן למנוע את הפשרת האדמות החקלאיות שמסביב לכפר אז"ר ולרמת אפעל בתחום שיפוטה. העירייה התנגדה לתוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה וטענה שהיא רוצה לשמר את השטחים הפתוחים בשעה שיש לה מענה מצוין למצוקת הדיור בתחומי העיר.

כתבות נוספות בפרויקט "ההשקעות והמקצועות המסוכנים בנדל"ן" ניתן למצוא במדור הנדל"ן של אתר "גלובס" ובמוסף הנדל"ן של "גלובס" במהדורה המודפסת