מי הם ה"צעירים", "משפרי הדיור" וה"משקיעים" בשוק הנדל"ן?

בחודשים האחרונים כיכבו במדורי הנדל"ן בעיתונים כותרות שקבעו כי "הזוגות הצעירים חוזרים לשוק", "הזוגות הצעירים ממנפים עצמם לדעת", "הזוגות הצעירים עוברים לטבריה ולירושלים" ואפילו "צעירים קנו מחצית מהדירות באפריל".

"הזוגות הצעירים" הם צמד מילים החביב על פוליטיקאים שמבקשים להצטייר כמי שדואגים לדור הבא של מדינת ישראל; אלה מילים השגורות גם בפיו של שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, שמתחילת הקדנציה שלו שזר את הביטוי כמעט בכל נאום בו התייחס למצוקת הדיור ולשאיפה להוריד את מחירי הדירות.

לא פלא, אם כך, שהזוגות הצעירים הם פלח חשוב באוכלוסייה, אליו מתייחסים גם מחקרי הנדל"ן שמפרסם חדשות לבקרים משרד האוצר, המספק גם נתונים על שני פלחים נוספים: משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן.

מיהם אותם הזוגות הצעירים שלכאורה חזרו לשוק הנדל"ן בהמוניהם באביב האחרון? האם הם נשואים טריים שיצאו מהחופה ורצו היישר אל משרדי המכירות של הקבלנים? ומיהם אלה ש"שיפרו דיור" ובמה בדיוק בא לידי ביטוי השדרוג? והמשקיעים - שתוארו לא אחת כרעה החולה של שוק הנדל"ן, אלה שהקפיצו את מחירי הדירות לשמיים כי קנו דירות שלא למטרות מגורים - האם הם עשויים כולם מקשה אחת?

"גלובס" בדק את הפרופיל של שלושת השחקנים העיקריים בשוק הנדל"ן למגורים, ומנפץ כאן כמה מיתוסים בנוגע למושגים שבהם משתמשים - לכאורה במתכוון - קובעי המדיניות במשרדי הממשלה השונים, היוצרים באמצעותם, במקרה הטוב, ערפול סביב המגמות האמיתיות בשוק הנדל"ן, ובמקרה הרע, אולי אף מטעים את הציבור.

47% אינם נשואים, רבע אינם צעירים

נתחיל בפלח הזוגות הצעירים. בתגובה לפניית "גלובס", אישרה דוברת מטעם משרד האוצר בשבוע שעבר, כי כאשר בסקירות הנדל"ן שמפרסמות מחלקות המשרד מוזכרים זוגות צעירים, מדובר ברוכשי דירה ראשונה. שימו לב: באוצר לוקחים את כל מי שרכש דירה לראשונה בחייו (באנגלית הם נקראים "first time homebuyers") ושמים אותו תחת מטרייה שנקראת "הזוגות הצעירים", ללא כל קשר לגיל הרוכש ולמצבו המשפחתי.

לבקשתנו, סיפק לנו משרד האוצר נתונים המשרטטים את הפרופיל של רוכשי דירה ראשונה בישראל. הנתונים מבוססים על עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשנת 2010. מהנתונים עולה כי 25%, רבע מרוכשי דירה ראשונה (ונזכיר: הם נקראים "זוגות צעירים") הם בני 36 ומעלה - כבר לא כל כך צעירים, בטח בהתחשב בכך שגיל הנישואין הממוצע בישראל עומד על כ-27 שנים, על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עוד עולה מהנתונים כי 47% מרוכשי דירה ראשונה כלל אינם זוגות נשואים -37% הם רווקים ו-10% גרושים. כלומר: כמעט מחצית ממי שאוהבים לקרוא להם "זוגות צעירים" כלל אינם נשואים. ניתן להניח שלחלק מסוים מהם יש תא משפחתי חד-הורי או זוגיות חד-מינית, אך עדיין מדובר בשיעור גדול של בודדים שרוכשים דירות לראשונה בחייהם. וזאת, לעומת זוגות נשואים, המהווים 53% מרוכשי דירה ראשונה.

מכבסת מילים

אז אם הם לא בהכרח זוגות, ולא בהכרח צעירים, אולי הגיע הזמן שמשרדי הממשלה והעומדים בראשם יקראו לילד בשמו - "רוכשי דירה ראשונה"? אולי כדאי שיעצרו את פעולתה של מכבסת המילים המכניסה כל כך הרבה אנשים ונשים - צעירים, מבוגרים, נשואים, רווקים, גרושים, חד-מיניים וחד-הוריים - לאותו סל נדל"ני?

חשוב להדגיש שלא תמיד צמד המילים "זוגות צעירים" הוא בשימוש הרטוריקה החיובית, שמראה שהנה, הצעירים שלנו רוכשים דירות (מה שאינו נתמך בהכרח על-ידי הנתונים, כפי שהראינו).

הנה דוגמה ממחקר שערכה גלית בן נאים ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, ושהתפרסם לאחרונה ברבעון הישראלי למסים: "מחירה החציוני של דירה שרכש זוג צעיר ברבעון השלישי של 2011 היה גבוה ב-44% ממחיר דירה שרכש זוג צעיר ב-2004", כתבה בן נאים, והזהירה: "חל גידול בשיעור של 74% במספר חודשי העבודה שנדרשו לזוג צעיר לרכוש דירה חדשה ברבעון השלישי של 2011 בהשוואה ל-2004". באותו מחקר בא לידי ביטוי, שוב, הזיהוי בין שני המושגים: "מי שהייתה זו עבורם דירתם הראשונה (זוגות צעירים בד"כ)", נכתב (הסוגריים במקור), אף שהנתונים שקיבל "גלובס" מראים שמדובר בהכללה.

משקיעים בתחפושת

עד כאן בנוגע לסוגיית הגיל והמצב המשפחתי. אך האם ראוי שגבולות ההגדרה יתייחסו גם למטרת השימוש בדירה הנרכשת? אנשים רבים רוכשים דירה לראשונה בחייהם ואינם גרים בה, אלא משכירים אותה, ובכל זאת נכללים בקטגוריית "הזוגות הצעירים". לדוגמה: משפחה שיש ברשותה סכום של 200 אלף שקל אינה יכולה כיום, גם עם משכנתא, לקנות דירת 4 חדרים במרכז הארץ. לכן, קונה המשפחה דירה בפריפריה ומשכירה אותה, ובמקביל שוכרת במרכז דירה למגורים.

לדברי ד"ר ברנרד רסקין, בעל רשת התיווך רי/מקס ישראל, "רוכשי דירה ראשונה שהם משקיעים למעשה, היא תופעה חזקה מאוד אצל החרדים, למשל. בעולם החרדי מאמינים בערך של הבעלות על דירה, ולכן זוג צעיר רוכש דירה ראשונה מיד אחרי הנישואין. הם מקבלים קצת כסף מההורים, ויש להם תקציב מוגבל. לכן, רבים קונים דירה בדימונה או בשדרות כדי להשכיר אותה.

"גם בפרויקט לדיור בר-השגה במודיעין ראינו שהרבה מהקונים היו למעשה משקיעים חרדים", מזכיר רסקין. "לזוגות הצעירים נוח לקרוא כך משום שזה משרת אינטרסים פוליטיים. אבל באמריקה מדברים על first time homebuyers וזו הדרך הנכונה והמדויקת יותר להתייחס לזה".

לדבריו, "יש המון ערפל בגלל אינטרסים פוליטיים ותנועות חברתיות שגורמים לכך שאי אפשר להסתכל על המצב באופן אמיתי. המשקיעים יוצאים? הזוגות הצעירים חוזרים? זה לא מי שחשבת שזה".

המשפחות שזה עתה תיארנו אינן נכללות בקטגוריית המשקיעים של האוצר. משקיעי הנדל"ן מוגדרים כמי שרכש דירה להשקעה - "דירה הנרכשת על-ידי מי שבבעלותו רשומה כבר לפחות דירה אחת נוספת", כך על פי מחקר על רוכשי דירות להשקעה שפרסם משרד האוצר.

נזכיר כי לאחרונה זעקו הכותרות בעיתונים כי "המשקיעים חוזרים", וכי חל "זינוק של 15% ברכישת דירות להשקעה במאי", אחרי שנה וחצי שבמהלכן נרשם קיטון ניכר בפעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן. בתקופה ההיא, הדגישו את הקיטון הזה בסקירות של משרד האוצר, שרצה להראות שהמשקיעים מגיבים לשורת צעדים מיסויים שנקט המשרד, שעודדו אותם למכור את דירותיהם הנוספות וכן הרתיעו את הציבור מלהיכנס להשקעה בדירות שלא למטרות מגורים.

אך האם כל מי שרוכש דירה נוספת הוא משקיע נדל"ן קלאסי, כזה שמשכיר דירות לפרנסתו? לא בהכרח. ישנם אנשים שמחזיקים כמה דירות מגורים, למשל אשת העסקים שרי אריסון וחברי אלפיון עליון נוספים. אחרים, ירשו דירה והיא רשומה על שמם למרות שהיא משרתת בן משפחה אחר, וכשהם קונים דירה הם מיד מסווגים כמשקיעים.

נוסף למשקיעים ולזוגות הצעירים, שמעתה יש לקוות שייקראו "רוכשי דירה ראשונה", קיים פלח שוק נוסף הנקרא "משפרי דיור". "חוק מיסוי מקרקעין מאפשר שהות של 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה ועד למכירת הדירה הקודמת מבלי שיידרשו לשלם מס רכישה כמי שמחזיקים בדירה נוספת", כך הוסבר בניתוח שפרסם באפריל השנה משרד האוצר. כלומר, האוצר מסווג את כל מי שרכש דירה ומכר דירה בטווח של שנתיים כ"משפר דיור".

משפרים או "משנמכים"?

כשמשתמשים במילה "משפר", אנחנו מדמיינים, למשל, משפחה שעוברת מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, או שעוברת מדירת 5 חדרים לבית פרטי. בפועל, משדרגי הדיור כוללים גם את "משנמכי הדיור" - אלה שמבחירה או מאילוץ עוברים לדירות קטנות יותר, ובטווח של שנתיים קונים דירה ומוכרים דירה.

נראה כי הפרופיל של משפרי הדיור שסיפק לנו האוצר, מספק תימוכין לכך: 25%, רבע מכלל משפרי הדיור, הם בני 52 ומעלה. כלומר, במקרים רבים צריך להיות כמעט קשיש כדי להצליח לשפר דיור; או, שבכלל לא מדובר בשיפור דיור, אלא בצמצום שטח המחיה. כאשר הקן מתרוקן, בוחרים מבוגרים רבים לעבור לדירות קטנות יותר הכרוכות בפחות הוצאות (שהופכות מיותרות כשמשק הבית מצטמצם). כך או כך, הכינוי "משפרי דיור" - אלה הנתפסים כמי שמתקדמים מעלה בחיים - לא בהכרח הולם אותם.

"כשאנשים עוזבים וילות לדירות קטנות בגיל מאוחר, האם הם משפרי דיור?", תוהה רסקין. "השם לא תמיד משקף את המציאות, והוא גורם לבלבולים ולאי-הבנות".

"אולי המבוגרים יותר אף במצוקה גדולה יותר"

"זוגות צעירים"? "משפרי דיור"? "משקיעים"? צריך להזכיר שבנוסף להגדרות המעורפלות שעל פיהן מוצגות לנו מגמות בנדל"ן - לאן נוהרים הקונים וכמה הם מוציאים על דירה - גם המגמות עצמן אינן ברורות ואפילו סותרות.

במדינה קיימים שלושה גופים ממשלתיים המפרסמים נתונים שונים על מכירות דירות ומחיריהן: משרד האוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים.

מה ניתן לעשות כדי לפוגג את הערפל? השמאי הממשלתי טל אלדרוטי סבור ש"נכון וחשוב שהאמת תהיה שקופה ומלאה. אם יש נתונים ופילוחי משנה, יהיה יותר נכון שהאוצר יפרט מי צעיר ומי לא. אפשר לקרוא לזוגות הצעירים בשמם - רוכשי דירה ראשונה. באוצר יצרו שלושה סגמנטים, וזה בסדר, אבל אם ניתן לפלח לפילוחי משנה - מה טוב".

עם זאת, לדעתו "זה לא ממש משנה ברמת המאקרו, כי אם סקטור מסוים מצוי במצוקת דיור, זה לא משנה אם הגיע לדירה ראשונה בגיל 25, 35 או 45, ולא משנה אם הוא נשוי כדין ברבנות; הוא עדיין במצוקה, ואולי המבוגרים יותר אף במצוקה גדולה יותר".

"העמימות משרתת את הקריסה של מערכות הרווחה"

מדוע ההגדרות של רוכשי הדירות הישראלים עמומות ואפילו מטעות, ואת מי זה משרת? לדברי ד"ר אמילי סילברמן, חוקרת תכנון ערים וראש הסדנה לתכנון חברתי באוניברסיטה העברית, שהייתה חברה בצוות הדיור והתחבורה בוועדת ספיבק-יונה שסייעה למנהיגי המחאה, העמימות "משרתת את הקריסה של מערכת הרווחה. ככל שאני, כמדינה, מתמקדת במעמד הביניים (שיכול לרכוש דירות) - מיתוס שיצרתי - אני לא מחויבת להתייחס לכל מי שלא נכנס לקטגוריה הזו".

העמימות אף "משרתת את יזמי הנדל"ן, בענק", אומרת סילברמן. "המדינה משקיעה בלשווק קרקע במסות לזוגות צעירים ולמשפרי דיור, ומזמינה את החברות הגדולות לבנות אותן". בפועל, המדיניות הזו שוכחת אוכלוסיות רבות שאינן נכנסות לקטגוריות הללו: "יש מיתוס במדינה ולפיו המגמה היא חד-כיוונית - כולנו זוגות צעירים, ואחרי שרכשנו את הבית הראשון שלנו, אנחנו משפרים דיור. המציאות היא, כמובן, אחרת לחלוטין".

לדברי סילברמן, "השימוש בביטוי 'זוגות צעירים' מתווה את הנורמה; מי ששונה - שונה, והמדיניות לא מכוונת אליו. לכאורה, על המדינה להגדיל את מלאי הדירות כדי שלזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור יהיה מה לקנות. אבל רגע, מה עם גרושים ורווקים? יש מגוון רחב של צרכים, וצריך לספק מגוון רחב של פתרונות. מי שגר בדירת שיכון מתמוטטת, צריך לשפר אותה".

סילברמן מציינת כי ל-40% ממשקי הבית במדינה אין מכונית, ורק ל-18% יש מכונית שנייה. "אז המדינה בונה את קרית השרון בנתניה, או את ראשון לציון מערב, וכדי לחיות שם צריך רכב אחד או שניים. מה עם כל שאר האנשים?", היא שואלת.

לדבריה, "מלבד 2,500 המשפחות הממתינות לדיור ציבורי, יש עוד אלפים שזקוקים לסיוע, וכמו משה סילמן, הם לא מקבלים סיוע. הם לא נספרים. הקריטריונים לקבלת סיוע בדיור כל כך נוקשים שהם בניגוד לכל מדיניות חברתית".

לדבריה, משיחות סגורות עם אנשי מחקר במשרדי הממשלה, עולה כי הנתונים מכוונים כך שלא יצטרכו להתמודד עם בעיות של עוני. "כשאין נתונים מדויקים, אי אפשר, למשל, לגבש מדיניות שאומרת שצריך להוריד את שיעור משקי הבית שמוציאים 30% מהכנסתם על דיור", קובלת סילברמן. "אני לא יכולה להגיד אם שיפרתי את המצב או לא אם אין לי נתונים מדויקים".

 התפלגות רוכשי דירה