קונים דירה חדשה? העלאת המע"מ "תגלח" לכם משכורת

דירה הינה, ברוב המקרים, המוצר היקר ביותר שרוכשת משפחה, וכעת נראה שדינה להתייקר אף יותר. העלאת שיעור המע"מ באחוז - מהלך עליו יוחלט ככל הנראה בישיבת הממשלה מחר (ב') - עתידה לייקר את כל מוצרי הצריכה, לרבות דירות חדשות מקבלן.

‏מתכוונים לקנות דירה חדשה מקבלן במיליון שקל? שימו לב: ייתכן שתשלמו מע"מ בגובה 170 אלף שקל, במקום מע"מ בגובה 160 אלף שקל - 10,000 שקל יותר. על מנת לרכוש דירה שעולה 900 אלף שקל, תאלצו להיפרד מעוד משכורת (נוסף ל-127 משכורות הנדרשות לרכישת דירה בישראל): תשלמו מע"מ בגובה 153 אלף שקל במקום 144 אלף שקל, תוספת של 9,000 שקל, סכום השקול לשכר הממוצע במשק.

‏נציין כי מספר הדירות החדשות שנמכרות בישראל בכל שנה מהווה פלח של כחמישית מכלל העסקאות למגורים בישראל; החלק הארי של הדירות שנמכרות בישראל בכל שנה הן דירות מיד שנייה. עדיין, בשנת 2011 נמכר בישראל מספר לא מבוטל של יחידות דיור חדשות - 19,231 - כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מחירה הממוצע של דירה חדשה בישראל עמד על בינואר השנה על 1.36 מיליון שקל, כך על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון.

‎‎עוד 261 מיליון שקל - למדינה

‎‎אם כך, גובה המע"מ על דירה חדשה במחיר ממוצע, יסתכם ב-231 אלף שקל, לעומת 217,600 שקל, זינוק של 13,600 שקל לדירה. אם נכפיל במספר הדירות החדשות שנרכשו בשנת 2011 - 19,231, כאמור - נקבל 261.5 מיליון שקל. כמובן שלא כל הדירות החדשות עולות 1.36 מיליון שקל - חלקן פחות, חלקן יותר - אך המספר נותן אומדן של העלייה השנתית הכוללת בהיקף הכנסות המדינה ממע"מ על דירות.

האבסורד הוא שהעלאת המע"מ מייקרת את הדירות בזמן שהאזרחים מוחים על כך שהם מתקשים לעמוד ביוקר הדיור; ובזמן שהמדינה עושה מאמץ לשווק יותר קרקעות לבנייה למגורים (רק ביום חמישי הודיע שר השיכון כי ישווק 4,200 יחידות דיור בנות-השגה) במטרה להוזיל את מחירי הדירות, שבשנה האחרונה ירדו רק באחוזים בודדים. שר השיכון אריאל אטיאס אף התבטא לא אחת בדבר הצורך לבטל כליל את המע"מ על רכישת דירה ראשונה - כלומר, לתת פטור ממע"מ למשפחות ויחידים שקונים דירה לראשונה בחייהם.

‎‎‏"לבטל את המע"מ"

‎‎התגובות בענף הנדל"ן - שבשבוע שעבר בכיריו קראו לרעיון לייבא קבלנים מחו"ל לארץ "מגוחך" - כועסות, גם היום. אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר ל"גלובס" כי "על ממשלת ישראל להחריג את העלאת המע"מ מתחום הנדל"ן, ולבטל אותו לחלוטין לדירה ראשונה לזוג צעיר".

לדבריו, "העלאת המע"מ גם על הדיור בעייתית מאוד ואיננה טובה, בלשון המעטה, לשוק הנדל"ן, שבשנה האחרונה מחפש כיוון. בשביל מה צריך לעלות את המע"מ לזוגות צעירים ולאנשים שזוהי דירתם הראשונה והיחידה? להיפך! במקום להעלות אותו, היתה עושה הממשלה נכון אם היתה מבטלת אותו לחלוטין ומאפשרת לרבבות אנשים שאינם מסוגלים כיום להגיע לדירה צנועה משלהם, להגיע לדירה".

הוא הוסיף כי פטור ממע"מ "היה מעורר מאוד את שוק הנדל"ן הרדום ומאפשר הרבה עסקות נוספות. יתרה מכך, גם עבור אנשים שזוהי דירתם השנייה, כולל משקיעים, אין שום טעם בהעלאת המע"מ, משום שהנזק שיבוא לידי ביטוי במאות רבות של עסקות נדל"ן שלא יתבצעו, יהיה גדול עשרות מונים לעומת התועלת, כביכול, שבהעלאת המע"מ".

‎‎ההתייקרות בפועל - כפולה

‎‎דנוס מדגיש כי "מבחינת זוג צעיר הרוכש, נניח, דירה בחדרה בכמיליון שקל, התוספת של אחוז אחד למע"מ איננה 10,000 שקל, אלא בפועל כ-23 אלף שקל. זאת, משום שאין מדובר כאן בסכום פטור ממס, ו-10,000 שקל נטו משמעותם 23 אלף שקל ברוטו, כך שבפועל, ההוצאה הנוספת למשק בית היא בשיעור של 2.3% על מחיר הדירה".

ולמרות שהעלאת המע"מ אינה משפיעה ישירות על מחירי הדירות הישנות (מיד שנייה), דנוס מזהיר כי "העלאת המע"מ תביא לעלייה במחירי הדירות החדשות, ומחיריהן ישפיעו בעקיפין גם על עליית מחירי הדירות מיד שנייה". יצוין כי בעקבות העלאת המע"מ, יתייקרו גם השירותים הנלווים לרכישת דירה מיד שנייה: שירותי התיווך ושכר הטרחה לעו"ד. לדוגמה: עמלת התיווך הנהוגה בשוק, בשיעור 2%, תסתכם ב-20 אלף שקל על דירה של מיליון שקל. על סכום זה, ישלם הרוכש מע"מ בגובה 3,400 שקל, במקום 3,200 שקל.

‎‎‏"הקש ששבר את גב הגמל"

‎‎לדברי ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, ההצעה "להעלות את המע"מ באחוז אחד באופן גורף מרחיקה את הזוגות הצעירים מחלום רכישת הדירה. אמנם זהו מס שמוטל על כל המשק, אבל ענף הבנייה הוא הענף הממוסה ביותר במשק, ותוספת אחוז למחיר הדירה החדשה יכולה להיות 'הקש ששבר את גב הגמל'".

התאחדות בוני הארץ משתתפת היום (א') בישיבת חירום שעורכת לשכת התאום של הארגונים הכלכליים לבחינת הצעדים הנדרשים בתגובה על הגזירות המוצעות. "חלק מהגזירות שהממשלה מתכוונת להטיל הם הפרת הסכם חתום עם הארגונים הכלכליים", אומר בובליל. "זה לא נכון שהממשלה נוקטת בצעדים חד צדדיים ללא הידברות עם הגופים היצרנים. ניסיון העבר מוכיח שבתקופות משבר קודמות דיון ושיתוף פעולה עם הארגונים הכלכליים הוביל להצלחה אני קורא לממשלה לקיים דיאלוג דחוף עם הארגונים הכלכליים כדי למצוא פתרונות למשבר אליו נקלע המשק".

‎‎‏"יחליש את השוק"

לדברי אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים, "הממשלה פועלת בניגוד להמלצות של ועדת טרכטנברג להוזיל את הדיור, ובניגוד מוחלט להצהרות של ראש הממשלה ושר האוצר להקל על הזוגות הצעירים ועל רוכשי הדירות בכלל. המהלך הזה יעלה את מחירי הדירות והדבר ייפול לפתחם של הזוגות הצעירים".

הוא הוסיף כי "העלאת המע"מ, לצד הגזרות האחרות שהממשלה גוזרת, עלולה בסופו של דבר לעצור עסקאות מתוכננות ולהחליש את השוק. כל זה יפגע בסופו של דבר הן ביזמים והן בזוגות הצעירים. אני קורא לממשלה לבטל את ההחלטה האומללה הזו ולפעול ברוח המלצות ועדת טרכטנברג שאותן הממשלה הנוכחית התחייבה לאמץ".

לדברי אופיר גרינברג, מנכ"ל חברת אזורים, "המדינה צריכה לסייע לזוגות צעירים ברכישת דירה על ידי מענקים והפחתת המיסוי. במקום זה המדינה מחליטה דווקא להקשיח את התנאים ולעלות את המע"מ. לא זו הדרך".

לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלים של חברת א.זיתוני, "המדינה עלולה להמשיך ולדחוק את הזוגות הצעירים אל מחוץ לשוק רוכשי הדירות. גם ככה בשל המגבלות של בנק ישראל, לזוג צעיר לא קל לגייס את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. עליית המע"מ תדחק את הזוגות הצעירים מהשוק לטובת משפרי הדיור, שעליהם עליית המע"מ תשפיע פחות, והמשקיעים המחפשים אלטרנטיבות לשוק ההון".

‎‎רוח גבית לתמ"א 38?

אבל יש מי שרואה את חצי הכוס המלאה: יזמים של פרויקטים למגורים במסגרת תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. על-פי רוב, הקבלן שמחזק את הבניין, מגדיל את יחידות הדיור הקיימות בו, מוסיף מרפסת ואף ממ"ד.

לדברי יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, "העלאת המע"מ תגרום ליותר ויותר רוכשי דירות לחפש כיוון אחר". להערכתו, "העלאת המע"מ תשנה את אופי הבחירה של הרוכש הישראלי ותעלה את תמ"א 38 מ'נישה' ל'מיינסטרים', כי היא מאפשרת שדרוג משמעותי של הדירה הקיימת ללא סיכון לרוכשים וללא תוספת מחיר משמעותית עבורם".