לקח הלוואות ב-2.2 מ' ש' - ונתקע עם 21 א' ש' החזר חודשי

(עדכון, הכתבה המלאה ממוסף הנדל"ן) - משפחות שנטלו משכנתאות לטווח של עד 28 שנה ו"נחנקו" עם החזרים חודשיים עצומים, מספרות איך הרימו את הראש מעל המים

רק אחת מתוך חמש משפחות בישראל ממחזרות את המשכנתא, כך עולה ממחקר שעשתה חברת מיטב יועצי משכנתאות בחודש נובמבר האחרון בקרב 301 משיבים שנטלו משכנתאות, באמצעות מכון המחקר פאנלס. הסיבות העיקריות שעלו במחקר שלא למחזר משכנתא הן רתיעה מהפרוצדורה שנתפסת כמסובכת וחשש מקנסות ועמלות.

"רוב המשפחות בישראל מנהלות מערכת יחסים ארוכה עם המשכנתא שלהן", אומר מוטי ויזל, יועץ בכיר למיטב יועצי משכנתאות, "הן נוטלות אותה עם רכישת הדירה הראשונה וממחזרות אותה רק כאשר הן מחליפות דירה.

"המשפחות הישראליות אינן מודעות לתהליך מיחזור המשכנתאות ולהשלכות שלו על משק הבית. הדבר מעניין עוד יותר, כאשר אנו רואים את ההתעוררות הצרכנית של הציבור הישראלי ואת המחאה שלו על מחירי הדלק והסלולר ואת צמיחתם של מרכזי הדיסקאונט שנובעים מהחיפוש המתמיד אחר הקניות הזולות ביותר. לצערי, כאשר זה מגיע לסכומים הגדולים והמשמעותיים באמת, המודעות והמוטיבציה לחסוך יורדות. להערכתנו, במרבית המקרים תהליך של מיחזור יכול לחסוך בין עשרות למאות אלפי שקלים למשפחה".

מנכ"ל חברת עתיד משכנתאות, עידן אלקבץ, מסביר אף הוא כי לפי נתוני בנק ישראל, בין 700 ל-800 משקי בית משלמים משכנתאות, ורק 15% מתוכם ממחזרים את המשכנתא.

הבור מעמיק בקצב מהיר

"אין ספק שבין 65% ל-75% ממשקי הבית המשלמים משכנתא, רשאים למחזר ולשפר את מצבם הכלכלי". אומר אלקבץ ומוסיף כי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנתיים האחרונות מראים כי רמת ההוצאות של הציבור בישראל גדולה יותר מרמת ההכנסות, ונתח נכבד מההוצאות מוקצה לטובת דיור, בין אם מדובר בתשלום משכנתא ובין אם בתשלום שכר דירה.

"כתוצאה מכך הופך הישראלי לצרכן אשראי ולמעשה חופר לעצמו בור שמעמיק בכל חודש, כאשר הוא חורג מרמת ההכנסות בכל חודש סביב 2,500-2,000 שקל. בשנה מגיע הפער בין ההכנסות להוצאות כבר לסכום של 20-30 אלף שקל.

"אז, כדי להחזיר את הכסף, הולכים למקורות האשראי הכי זמינים שיש היום בשוק, שהם בדרך כלל גם הכי יקרים, כמו הלוואות קצרות טווח מהבנקים או מחברות כרטיסי אשראי שהפכו למקור זמין מאוד, שיכול לספק 'הלוואת בזק' של 20-40 אלף שקל, בשיחת טלפון קצרה.

"ההלוואות נלקחות במטרה לסגור את המינוס, אך בפועל ההחזר לבנק לא משתנה, ורק הופך גדול יותר כשצריך להחזיר גם את ההלוואה שנלקחה לסגירת המינוס, ואז הבור שנחפר מחדש, נחפר בקצב מהיר יותר. כשמשק בית בישראל מגיע למסקנה שצריך לחסוך, הוא הולך למה שהכי נגיש כמו כבלים, או טלפון כי זה פשוט יותר נגיש. באופן אבסורדי, למרות ש-30% מההוצאות של משק בית הן על דיור, הציבור לא בוחר לטפל בהן, והדבר נובע בעיקר מחוסר ידע ומבורות".

"היום אנחנו יודעים בדיוק על מה אנחנו חתומים בבנק"

משפחת שרב רכשה ב-2008 דירת מגורים ברחוב הרב ברלין בירושלים, ונטלה משכנתא בסכום של 780 אלף שקל. לדברי נחום שרב, העוסק בתאורה ובאמנות, המשכנתא התחלקה לשתי הלוואות, האחת ל-11 שנים והשנייה ל-28 שנים. הריבית בגין שתי ההלוואות צמודות המדד עמדה על 3.85% וההחזר החודשי הגיע ל-4,700 שקל לחודש.

"החלטנו לבחון מיחזור של המשכנתא בגלל שינוי בתזרימי הכספים בבית", מספר שרב, שהגיע למשרדי חברת מיטב יועצי משכנתאות. "כשרציתי לשנות את ההחזר החודשי שלי, ניגשתי לבנק שלי שבו יש לי תיק השקעות של מאות אלפי שקלים, ובבנק אמרו לי במפורש שעדיף להישאר עם המשכנתא הקיימת.

במיטב ניתחו את המשכנתא ושיניתי את המסלול הקיים. איחדתי את שתי ההלוואות ל-16 שנה בריבית נמוכה יותר - 2.4%, וההחזר החודשי ירד ל-4,100 שקל. הפער הוא רק 600 שקל, אבל סכום ההחזר עוד היה אמור לעלות. היום, אחרי המיחזור, אני יודע בדיוק על מה אני חתום, מה שלא ידעתי כשחתמתי על משכנתא בבנק. היום אני יודע שעל כל שקל שנטלתי הלוואה מהבנק, החזרתי והייתי צריך להחזיר לבנק 1.9 שקל. אחרי המיחזור אני על כל שקל שלוויתי מהבנק אני מחזיר 1.3 שקל".

רווה איתן, מנהל מערך הייעוץ במיטב יועצי משכנאות, מספר ששני המסלולים של שרב היו 100% צמודי מדד, הלוואה אחת ל-11 שנה בריבית קבועה של 3.85% וההלוואה השניה ל-28 שנה והיא משתנה בכל שנתיים לפי 2.62%. כמו כן היה להם 25 אלף שקל קנס בסילוק המשכנתא לפני הזמן והיא היתה אמורה להסתיים ב-2040. גובה ההחזר עמד על 4,700 שקל לחודש. המשכנתא התאפיינה בסיכון כי היא משתנה כל שנתיים, הריבית גבוהה, והיא צמודה למדד. המשכנתא החדשה היתה שליש בפריים מינוס 0.9% ושני שליש בריבית 2.4% ל-16 שנה. כך הופחת ההחזר ל-4,100 שקל לחודש. בערכים נומינליים נחסכו 200 אלף שקל, ובערכים מהוונים 100 אלף שקל".

טיפ: הבנק לא נמצא בצד שלך

לאור העובדה שהריביות היום הן בסביבה הנמוכה ממה שהיו מאז קום המדינה, כדאיות מיחזור המשכנתא גבוהה. כל מי שיש לו משכנתא מעל 250 אלף שקל, ושיש לו עוד לפחות 6 עד 7 שנים לסיום המשכנתא, כדאי לבצע מיחזור. תנאי האשראי היום מאפשרים גם לקצר את חיי המשכנתא וגם להחזיר פחות כסף. הצרכנים אמורים לבחון את המשכנתא הרבה לפני שהיא מתחילה להעיק, כבר כשחותמים על משכנתא בבנק. הרוב המוחלט של הלווים לא באמת יודעים על מה הם חותמים ולרוב הם מאושרים מזה שבכלל קיבלו משכנתא. כששואלים את הבנק אם כדאי לבצע מיחזור צריך להבין שאין לו אינטרס להמליץ על החזר נמוך יותר של הלוואה.

משפחת שרב / צילום: איל יצהר
 משפחת שרב / צילום: איל יצהר

"גם אנשי פיננסים לא יודעים באמת לבחור משכנתא"

סיניה (41) ואילן (45) חנונה, הם בני זוג. אילן הוא הבעלים של אילנות סוכנות לביטוח, וסיניה עובדת אף היא בסוכנות. בשנת 2006 הם רכשו דירת מגורים שבה הם מתגוררים כיום. הדירה עלתה 650 אלף שקל, ובני הזוג ניגשו לבנק ונטלו משכנתא בגובה 300 אלף שקל, במסלול ריבית קבועה צמודה למדד של 5.8%, ל-10 שנים. ההחזר החודשי עמד על 3,300 שקל.

יחד עם הלוואות לתקופות קצרות ובהחזרים חודשיים גבוהים בריבית של כ-7.3% שלקחה המשפחה, עמד סך ההחזר החודשי על 6,800 שקל בחודש, הכביד על המחיה והכניס אותם למינוס גדל והולך. על רקע זאת פנו בני הזוג לחברת ייעוץ המשכנתא עתיד משכנתאות, שביצעה כמה צעדים על מנת להקל על ההחזרים החודשיים. ראשית, באמצעות מיחזור המשכנתא הופחתה הריבית מ-5.8% ל-1.9% וההחזר החודשי הצטמק בכ-600 שקל לחודש ל-2,700 שקל.

שנית, הודות לעליית ערך הנכס, ייעצו בעתיד משכנתאות למשפחה לקחת "משכנתא לכל מטרה", הכדאית הודות לתנאי הריבית הנוכחיים בשוק, על סך 100 אלף שקל. באמצעות סכום זה פרעה משפחת חנונה את החובות קצרי הטווח, והתשלום על הלוואת "משכנתא לכל מטרה", האריך את הפירעון לתקופה של 20 שנה, ולהחזר חודשי של 650 שקלים בלבד. בכך, קטן סך ההחזרים החודשיים של המשפחה מ-6,800 שקל ל-3,300, הקטין את הוצאותיהם השוטפות ומנע מהם את הגדלת המינוס בחשבון הבנק מדי חודש.

"אני אדם שמגיע מתחום הפיננסים ומבין בתחום, ובכל זאת לא ידעתי כיצד באמת נכון להתנהל כלכלית עם המשכנתא", אומר אילן. "כשלוקחים איש מקצוע שישב בעבר בבנק למשכנתאות, התוצאה היא אחרת. הפחתה של 3,500 שקל בהחזרים החודשיים מורגשת היטב בהוצאות השוטפות. רק הורדת הריבית מ-5.8% ל-1.9% בהחזרים של תשלום המשכנתא, הביאה מיד להפחתה של 600 שקל לחודש.

"כשמכפילים את הסכום במספר השנים, מדובר בהרבה מאוד כסף. אנשים מעדיפים להשקיע בוויכוחים על תשלום הכבלים או הסלולרי אך חוסכים מעצמם להתעסק דווקא בכסף הגדול".

מנכ"ל עתיד משכנתאות, עידן אלקבץ, מסביר כי "אמנם הארכת תקופת ההחזרים הגדילה את סך הסכום שתשלם המשפחה לכשתסיים לפרוע את ההלוואה, אך הגירעון המצטבר מדי חודש טמן בחובו תשלומי ריבית גבוהים מאוד, וכשמשקללים את הריביות הללו ואת הגירעון החודשי הגדל, בפועל מדובר בחיסכון גם לאורך זמן".

טיפ: לעקוב אחרי ריבית בנק ישראל

הפחתת החזרים חודשיים באמצעות הארכת תקופת התשלום והפחתת הריבית עדיפה על פני נטילת הלוואות קצרות טווח, בגלל הריבית הגבוהה שמאפיינת אותן וההחזרים הגבוהים. הטעות הנפוצה במבנה משכנתא של הישראלים שנטלו משכנתא לפני שנת 2008 היא שנלקחה הלוואה במסלול קבוע, אף שמדובר בסביבת ריבית גבוהה. צריך לבחון את תנאי השוק כל שנה - לזכור שגובה הריבית מתעדכן מדי חודש ואפשר ללמוד עליו באתר בנק ישראל ובתקשורת.

משפחת סיניה ואילן חנונה / צילום: איל יצהר
 משפחת סיניה ואילן חנונה / צילום: איל יצהר

"החזר ההלוואה החודשי ירד ב-8,000 שקל"

בני עוקשי, העובד גם כמנהל מחלקת הרכב בעיריית רמת השרון, רכש בתחילת 2006 מגרש בשכונת נווה מגן בעיר, והקים עליו בית בשטח 220 מ"ר. עוקשי דווקא היה מודע לחשיבות הבחינה של ההצעה מהבנקים. "הלכתי לכמה בנקים למשכנתאות, ועם ההצעות ניגשתי לחברת ייעוץ משכנתאות, שהבהירו לי שקיבלתי הצעה טובה. בניתי את הבית בשלבים, הייתי צריך לקחת הלוואות לפי קצב התקדמות הבנייה".

עוקשי נטל משכנתא לצד הלוואות שניתנו לו מהבנק באמצעות כרטיסי אשראי, ואף כמה הלוואות מסחריות, הידועות בריביות גבוהות יחסית, שרק הן כללו 7,500 שקל מההחזר החודשי. כשבא למחזר בחברת TIM, עמד ההחזר החודשי שלו על 21 אלף שקל בגין הלוואות בסך 2.2 מיליון שקל. מאחר שנותרו לו באותה נקודת זמן עוד 18 שנה לתשלום ההחזרים, ביקש עוקשי להקל על ההחזרים החודשיים.

"פרסנו לו את ההלוואות לתקופה של 24 שנה, והורדנו את ההחזרים החודשיים שלו ל-13 אלף שקל", מסביר אייל ליבוביץ', מנכ"ל TIM ייעוץ משכנתאות. "הריבית בשנת 2006 כמו כל הריביות שהיו נהוגות עד שנת 2008, הייתה גבוהה. במסגרת המיחזור, אוחדו כל הההלוואות תחת הלוואת המשכנתא, והריבית הופחתה מרמה של 6.5% בממוצע, הכוללת גם את ההלוואות המסחריות, לריבית של 2.45%, עם אפשרות לסלק את ההלוואה ללא תשלום קנסות".

עוקשי מוסיף כי "כשאתה מגיע לבנק, אתה נמצא מול גורם שמחפש את טובתו ולא את טובתך. העובדה שגורם חיצוני שמחפש רק את האינטרס שלך בא איתך לבנק ומתווכח עם הפקידה תביא לך חיסכון גדול לאורך זמן שלא תגיע אליו לבד".

טיפ: לבדוק פעם בשנה

הבנק לא יפנה ביוזמתו ללקוחות קיימים ויציע להם למחזר משכנתא. לכן צריך להיות עירניים, השוק דינמי והריביות הנמוכות יכולות לייצר הזדמנויות שבהן ניתן לחסוך הרבה כסף על ידי הקטנת החזר חודשי, או על ידי קיצור התקופה של התשלום. לכל מי שלקח משכנתאות לפני 2008 במיוחד בין השנים 2006 ו-2007 אז הריבית היתה גבוהה, כדאי מאוד לבצע בדיקת כדאיות מיחזור, בלי קשר לעובדה שכל לווה צריך לבצע פעם בשנה בדיקת משכנתא.

בני עוקשי / צילום: איל יצהר
 בני עוקשי / צילום: איל יצהר

"כל הכסף ששילמנו לבנק כאילו עף ברוח"

בני זוג שנאלצו לקחת הלוואות בריביות גבוהות לצורך רכישת רכב וסיוע לבת שהתחתנה, הגיעו להחזר חודשי של 9,400 שקל. כשהמינוס תפח, הם החליטו לפנות לייעוץ משכנתאות.

דורה (47) ואשר (51) חיימוב, היא לבורנטית בקופ"ח והוא נהג מונית, רכשו בשנת 2000 דירה באור יהודה, שבה הם מתגוררים כיום. הדירה עלתה 650 אלף שקל, ובני הזוג ניגשו לבנק ונטלו משכנתא בגובה 460 אלף שקל, במסלול ריבית קבועה של 6.5%. לאחר עשור, נאלצו ליטול הלוואות נוספות קצרות טווח בריביות גבוהות, לרכישת רכב וסיוע לבת שהתחתנה. סך ההלוואות הגיע ל-96 אלף שקל. השנה החליט הזוג לשנות את תשלום ההלוואות, שהגיע יחד עם החזרי המשכנתא ל-9,400 שקל בחודש. 3,600 שקל מהסכום הועבר להחזר המשכנתא, ו-5,800 שקל להלוואות קצרות הטווח. כשהמינוס גדל מחודש לחודש הם הגיעו לייעוץ למשכנתאות.

"לקחנו הלוואה של 460 אלף שקל, והיום, אחרי 13 שנה שבהן אנחנו מחזירים כל חודש כסף, גובה ההלוואה נשאר אותו דבר", אומרת דורה. "כל הכסף ששילמנו כאילו עף ברוח. כל הזמן לקחנו הלוואות שידענו שהן יקרות, כדי שנוכל לנשום. אחרי שעשינו את השינוי, ההלוואות ירדו מ-9,500 שקל ל-4,300 שקל בחודש. פתאום יש מצב רוח. רק הידיעה שלא צריך עוד הלוואות היא חיים אחרים. יש לנו שלושה ילדים, ואפילו נכדים, והגיע הזמן שנוכל לחיות בלי לחץ".

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG שאליה פנו חיימוב, "המקרה הזה היה מיוחד, והיה בו פחות חיסכון כלכלי, ויותר הצלה לפני פשיטת רגל. גובה ההחזר דרש הכנסות גבוהות בהרבה משהיו להם. לקחנו את כל הלוואות שהם נטלו למשך שלוש שנים בריביות אסטרונומיות של פריים 4%, פריים 5% ופריים 8%, והגיעו להחזר של 5,800 שקל לחודש, ופרסנו אותן יחד עם המשכנתא ל-20 שנה, כך שההחזר הצטמצם ל-4,300 שקל לחודש.

"את ריבית המשכנתא הורדנו לפריים 2.5%. ההחזר עבור המשכנתא ירד ל-2,700 שקל לחודש, ועבור ההלוואות הנוספות ההחזר צנח מ-5,800 שקל לחודש ל-800 שקל לחודש. נכון שכביכול לא מדובר בצעד כלכלי, כי הם נטלו הלוואות קצרות שהיו יכולות להסתיים בתום שלוש שנים, אבל עכשיו אין להם סכנה של פשיטת רגל והם יכולים לחיות.

"היכולת לשלם היא כבר התחלה. הריבית ששינינו להם בבנק ל-2.5%, היא לא אידיאלית, אבל הבנק הביא בחשבון שעד אז הם היו כל הזמן בחריגות. בעוד שנתיים, כשהם יהפכו ללווים שמתנהלים נכון, נעשה להם מיחזור נוסף ונוכל לחסוך להם עוד 1.5% בריבית ואפילו לקצר להם את השנים במידה ויעמדו בהחזר".

טיפ: לאחד את ההלוואות

אף אחד לא ייקח תיק השקעות של חצי מיליון שקל או מיליון שקל, ייתן אותו למנהל תיק ויגיד לו: "דבר איתי עוד 20 שנה", אבל זה בדיוק מה שאנשים עושים כשהם חותמים על משכנתא ומאותו רגע לא בוחנים אותה. השוק דינמי, ריביות משתנות. לקוח חכם צריך לבחון מחדש את המצב כל חצי שנה. גם אם בבנק יגידו 10 פעמים "לא", בפעם ה-11 זה יהיה שווה הרבה כסף. ברגע שכל חודש המינוס גדל, סימן שצריך לעשות שינוי ולאו דווקא ברמת החיים. יכול להיות שההתנהלות של הלוואות אינה נכונה. במקרים רבים, איחוד כל ההלוואות פותר את הבעיה.

דורה ואשר חיימוב / צילום: איל יצהר
 דורה ואשר חיימוב / צילום: איל יצהר

צרו איתנו קשר *5988