"צעדי בנק ישראל מרחיקים את חלום הדירה בצורה מהותית"

בנק ישראל הטיל היום הגבלות חריפות בשוק המשכנתאות בשל הקצב הגבוה של נטילת המשכנתאות. זאת, לאחר שבשנה שהסתיימה ביולי עמד היקף המשכנתאות על יותר מ-56 מיליארד שקל וקצב נטילת המשכנתאות לא הואט במידה משמעותית חרף ההגבלות שהטיל בנק ישראל בשנים האחרונות.

יניב פגוט, האסטרטג הראשי של קבוצת איילון, מציין בתגובה כי בנק ישראל מפתיע היום בשורה של הגבלות חדשות על שוק הדיור המקומי דווקא בתקופה בה אין נגיד בירושלים ונראה היה כי הבנק יהא פאסיבי. "בעת האחרונה נראה היה כי הבנק המרכזי המקומי מרים ידיים במלחמתו בהתחממות מחירי הדיור המקומיים ומפנה את הבמה לממשלת ישראל על מנת שזו תטפל בצד ההיצע. בעוד ממשלת ישראל מגרדת בפדחתה הוירטואלית ומחפשת פתרונות למציאות אשר נוצרה בשוק הדיור נגרר הבנק המרכזי חזרה למערכה על יציבות המערכת הפיננסית שכן מחירי הדירות והיקף המשכנתאות במשק ממשיכים להאמיר".

"הצעדים של הבנק המרכזי עליהם הוכרז כיום", אומר פגוט, "מרחיקים את חלום הדירה בצורה מהותית מקבוצה לא מבוטלת של ישראלים הן בשל ההגבלה על המינוף והן בשל ייקור המשכנתא הנגזר מהגבלות הבנק המרכזי. בהינתן הזמינות למשכנתאות יורדת והיצע הדירות אינו צומח בקצב הרצוי וכן ההכנסה של הציבור נשחקת כתוצאה מצעדי הצנע של הממשלה יתכן כי המרווחים הגדולים יהיו משכירי הדירות אשר ישפרו עמדות מיקוח אל מול השוכרים האומללים וימשיכו להעלות מחירי שכר דירה בהתאם למגמה שראינו בחודשים האחרונים.

"הבנק המרכזי אינו סומך על המשמעת האישית והאחריות של הרוכשים ומגביל אותם להחזר חודשי של עד כמחצית ממשכורתם החודשית. זוגות צעירים אשר שכרם צפוי לצמוח על ציר הזמן עלולים למצוא עצמם במציאות בעייתית. הגבלת משך החיים המקסימאלי של המשכנתאות ל-30 שנה מיועד להקטין את הפיתוי לנטילת משכנתאות ארוכות טווח המקטינות את ההחזר החודשי ומאפשרות נטילת סכומי משכנתא גבוהים יותר. עם התארכות תוחלת החיים במדינת ישראל קיצור משך החיים הממוצע של המשכנתא אינו בהכרח הצעד הנכון, אולם נוכח השעה הבעייתית בשוק הדיור המקומי נדרשים גם צעדים אשר אינם בקונסנזוס".

עוד מציין פגוט כי "ההגבלה החריפה על רכיב הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא מייקרת מהותית את עלות המימון של המשכנתאות בעולם של ריבית שפל והיא נובעת שוב מן העובדה כי בבנק המרכזי לירושלים חוששים כי הלווה הישראלי אינו ער לסיכון הריבית ולפיכך עליית ריבית במשק תפגע קשות בכושר ההחזר שלו ותאיים על יציבות המערכת הפיננסית כפי שאכן התרחש במקומות אחרים בעולם.

"במציאות הקיימת ציבור רוכשי הדירות במדינת ישראל תלוי יותר מתמיד במדיניות ממשלת ישראל בכל האמור בהגדלת היצע הדיור וריסוק הביורוקרטיה, ניסיון העבר מלמד כי לא בטוח שיש על מי לסמוך".

"ההנחיות החדשות לא צפויות לפגוע ברווחיות של הבנקים באופן מהותי"

עדי סקופ, אנליסט פיננסים באי.בי.אי, אומר בתגובה כי "בנק ישראל ממשיך בניסיונותיו לצנן את שוק האשראי לדיור. ההנחיות החדשות צפויות לפגוע בעיקר, שוב, בזוגות צעירים ואלה שמגרדים את סף המינימום בקניית דירה".

"ההנחיות החדשות לא צפויות לפגוע ברווחיות של הבנקים באופן מהותי, אבל יאטו את הצמיחה באשראי לדיור בגין לווים חלשים. כבר היום הבנקים מיישמים בפועל את מבחן שיעור ההחזר, כך שההנחיה החדשה לא צפויה לפגוע באופן מהותי ברווחים, אלא יותר על פוטנציאל הצמיחה. מניית בנק מזרחי נוטה להיפגע כל פעם שמתפרסמות הנחיות חדשות המגבילות את שוק האשראי לדיור, כדאי לנצל את הסנטימנט השלילי ולאסוף בדרך למטה, הסנטימנט השלילי נמשך בד"כ כמה ימים".

נדב ליסובסקי סמנכ"ל השיווק של ב.יאיר: "הבעיה איננה המשכנתאות. המשכנתאות הינה המוגלה, כשהגורם למוגלה הינם מחירי הדיור הגבוהים המאלצים את עם ישראל לקחת משכנתאות ענק. מה שיפתור את הבעיה אינם תקנות מחמירות חוזרות ונשנות על לוקחי המשכנתאות , אלא מדיניות שתביא להורדת מחירי הדיור".

שמואל בן אריה, מנהל מחקר שוק מקומי בפיוניר תכנון פיננסי: "ההגבלה על המשכנתא יכולה לייצר בעיה טבעית כאשר, לדוגמה, זוג צעיר המרוויח 10,000 שקל נטו לוקח משכנתא בגובה של 4,500 שקל לחודש, מתוכה שני שליש בריבית משתנה, כאשר היום הריבית במשק היא 1.25%. במצב קיצון בו הריבית תעלה לרמה גבוהה ההחזר החודשי יעמוד על למעלה מ-5,000 שקל בעוד המשכורת לא השתנתה. בתרחיש כזה, העלול לקרות לזוגות צעירים רבים, נוצר כשל משכנתא אשר יכול להביא לפגיעה חזקה הן בענף הבנקאות והן בענף הנדל"ן.

"להערכתי, יחס רכיב הריבית המשתנה צריך להיות מוגבל הרבה יותר ועל לוקחי המשכנתאות להבין את הסיכון הטמון בהלוואה בריבית משתנה. נראה כי דווקא היום, כשהריביות נמוכות וציפיות האינפלציה נמוכות, יהיה נכון יותר להגדיל את רכיב המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה. מהלך זה יאפשר לזוגות צעירים להתנהל באורח חיים פיננסי מתוכנן ובטוח יותר".

"ההנחיות החדשות שפרסם היום בנק ישראל בעניין הגבלת החזר המשכנתא ל-50% מהשכר והגבלת משך המשכנתא ל-30 שנה אינן רלוונטיות לרוב נוטלי המשכנתאות ולא צפויה להיות להן השפעה מהותית על מחירי הדיור", מעריך שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ משכנתאות בבית ההשקעות אקסלנס נשואה. "ההנחיה המגבילה את חלק הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא היא המשמעותית יותר. הנחיה זו צפויה להוביל לחזרתו של מסלול המשכנתא בריבית קבועה צמודת מדד לתמהיל המשכנתא הממוצע, ולייקר את המשכנתא לאורך זמן, עקב ההצמדה למדד. למעשה, בנק ישראל תיקן עיוות בשוק".

אבישי מוסיף כי "מחירי הדיור לא יושפעו מההנחיות החדשות. הוכח כבר פעמים רבות כי לא ניתן לטפל בבעיית מחירי הדיור רק דרך צד הביקוש, ללא פעולות משמעותיות בצד ההיצע".

עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, ציין כי "המגבלות החדשות של בנק ישראל הינם חסרות משמעות מעשית ולא יביאו לשינוי משמעותי בשוק המשכנתאות. "המגבלות עושות גלים ולא יותר. למעשה, בנק ישראל מאלץ את הבנקים לפעול לפי המקובל ואינו סומך על שיקול דעתם. כבר כיום מקובל שההחזר החודשי על המשכנתה לא עולה על שליש מההכנסה הפנויה. התקנה החדשה מעגנת זאת בקובעה את רף 50% כרף עליון".