באיזו עיר יותר מרבע מהתושבים מתחת לגיל 4?

האם עלינו להיות מופתעים שנמשכת ההגירה למרכז הארץ, שבו מופק 54% מהתוצר? דו"ח הלמ"ס על מאזן ההגירה הפנימית, מבסס את תחושת הבריחה מירושלים ומצביע על פתח תקווה כאלטרנטיבה השפויה בלב הארץ

לא פחות מ-116.5 אלף נפש נטו נקלטו ביישובי מחוז המרכז ב-10 השנים האחרונות, כך עולה מנתוני למ"ס. במילים אחרות, מספר המגיעים למרכז הארץ, בניכוי העוזבים, שווה למספרם של תושבי טבריה, עפולה וערד גם יחד. שום מחוז אחר לא מתקרב לשם. במקום שני המרוחק נמצא מחוז יו"ש עם קליטה של 36.5 אלף נפש נטו. יתר מחוזות ישראל התאפיינו בהגירה שלילית, ובראשם המחוז הירושלמי שאיבד 53 אלף נפש.

כולנו, באופן טבעי, נמשכים להזדמנויות כלכליות. בגוש דן בלשון היום-יום - או במחוזות תל-אביב והמרכז בלשון הביורוקרטיה - מופקים 54% מהתוצר הישראלי (על פי אומדן של מכון ברוקינגס) אף שבשטחו מתגוררת רק 41% מאוכלוסיית ישראל. הפער הזה מרמז על פריון גבוה יחסית שמוביל, לרוב, לשכר גבוה יחסית.

רק בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל חלק מממחקר שמצביע על אפשרות שהתמורות ברמת האי שוויון בישראל מבטאות, בין היתר, "הגירה של אוכלוסיות חזקות מהפריפריה למרכז". אז נראה שיש צידוק כלכלי לרצון לגור בלב המרכז, אבל רצון לחוד ויכולת לחוד. וכך כאשר דירת 4 חדרים במחוז תל אביב נמכרה ב-2012 ב-1.7 מיליון שקל בממוצע, זולג הביקוש למחוז מרכז שם דירה דומה תעלה רק 1.3 מיליון.

במיוחד עבור השר ההוגה וקברניטי הדיור להשכרה במחיר מפוקח, בדקנו את העדפתם של בני 30 עד 64 שהם קבוצת הגיל המרכזית שמניעה את הנדל"ן - קונה, מוכרת, משכירה, שוכרת. ובכן מחוז חפצם של אלו, ככל שהדברים עולים מנתוני ההגירה, ברור: מרכז הארץ.

זה כמובן לא אומר ששאר היישובים בהכרח מתכווצים; אוכלוסייתם ניזונה מעוד שני מקורות: מהשתקעות של עולים, ומה שיותר משמעותי - מריבוי טבעי (לידות מינוס פטירות). הנתונים גם אינם מתייחסים להגירה תוך-יישובית; כדי לקבל מושג על היקפה נלך לעיר הגדולה בישראל. על פי מכון ירושלים, כמעט 39 אלף ירושלמים, מתוך 800 אלף, עברו ב-2011 דירה בתוך גבולות העיר.

אנשים מגיעים בעקבות המנופים

עיר שמייצגת היטב את התעבות המעגלים שמסביב לת"א רשמה ב-2012 הגירה חיובית של 3,000 נפש, הגדולה בישראל. זוהי פתח תקווה, "אם המושבות". העיר, שנמצאת לאחרונה בכותרות בנסיבות פליליות, היא אחד משני יעדי ההגירה הבולטים של העשור האחרון, והיא מתמקמת במקום הראשון או השני זו השנה השביעית ברציפות.

כ-15 ק"מ צפונית לפתח תקווה ועדיין במחוז המרכז נמצאת כפר סבא, העיר שהגיעה למקום השני ב-2012 עם מאזן הגירה חיובי של 1,500 נפש. ובאמת כבר כמה שנים שהנוסעים על כביש 4 יכולים לראות את פיתוח צפון כפר סבא, ובעקבות המנופים באים אנשים. הנתון ל-2012 מרשים יחסית לגודל העיר, ומייצג קפיצה של שש מקומות בהשוואה ל-2011.

למקום השלישי מגיעה מודיעין, וגם היא במחוז מרכז; מדובר בעיר שקלטה ב-10 השנים האחרונות מירושלים, מהשפלה וממקומות נוספים כ-22 אלף נפש נטו, יותר מכל יישוב אחר בישראל (פתח תקווה במקום השני). ב-2012 הסתפקה העיר בקליטה נטו של 1,200 תושבים.

בירות הנטישה: ירושלים ואשדוד

ההגירה השלילית החריפה ביותר נרשמה בירושלים - שם גדול מספר העוזבים ב-2012 ממספר הנכנסים ב-8,700 נפש. המאזן בבירה הוא שלילי כבר לפחות עשור, שבמהלכו עזבו נטו כ-65 אלף בני אדם. פרנסי העיר יכולים למצוא את הירושלמים לשעבר במגוון יישובים; על פי מכון ירושלים קודם כל בצמד המודיעיניות שמהוות, כל אחת לחוד, אלטרנטיבה חילונית וחרדית, וגם בבית שמש, בביתר עילית ובעוד מקומות.

אשדוד דומה לפתח תקווה אך הפוך: רק ב-2002 עוד קלטה העיר נטו 2,300 נפש (שלישית רק לאלעד ולמודיעין) אך ב-2012 איבדה נטו 1,500 נפש, וזהו גם השינוי הקיצוני ביותר שנרשם עבור יישוב כלשהו. כמו בת"א ובירושלים כנראה שזהו "מחיר" מחירי הדירות; העיר היא כיום היקרה מבין ערי הדרום במונחי מספר המשכורות הממוצעות (שמרוויחים האשדודים) שנחוצות כדי לקנות בשטחה דירת 4 חדרים ממוצעת.

זו שעולה וזו שיורדת

בהגירה נטו יחסית לגודל היישוב, מזנקת לצמרת נס ציונה עם תוספת של 1,050 מצטרפים חדשים. בניגוד לשכנתה באר יעקב - שנמצאת במקום הראשון בהגירה לנפש מקרב המועצות עם 1,200 נפש - נס ציונה דווקא אינה זולה במיוחד. ב-2012 דירת 4 חדרים נמכרה בממוצע בכמעט 1.5 מיליון שקל.

אחרי נס ציונה צועדות מודיעין עילית החרדית שיכולה להתהדר בתואר העיר הכי צעירה בארץ - כאשר 27% מתושביה בני פחות מארבע, וכן יוקנעם עילית שממשיכה לקצור את פירות כביש 6 שמגיע ממש עד לפתחה.

יחסית לגודלה, צפת היא העיר שאיבדה הכי הרבה תושבים הן ב-2012 עם כמעט 1,000 נפש, והן ב-10 השנים האחרונות עם כמעט 7,700 נפש. במקום השני נמצאת רעננה שהיא עוף מוזר בצמרת הננטשות - היא לא "רחוקה" ובטח שלא ענייה - אבל עם המספרים לא ניתן להתווכח: בכל שנה בעשר השנים האחרונות מאזן ההגירה העירוני היה שלילי, והמגמה אף נמצאת בהאצה מאז 2007.

מיד אחרי רעננה, כלומר במקום השלישי מהסוף, נמצאת קרית מלאכי עם 300 נוטשים נטו. בניגוד לרעננה, האינטואיציה היא שלא מחירי הדירות הן הסיבה לעזיבה, אלא אולי העובדה שזהו היישוב היהודי הלא-חרדי שתושביו השכירים משתכרים הכי מעט - רק כ-5,050 שקל ברוטו לחודש.

ולפעמים גם דריכה במקום היא סיפור, במיוחד אם זה יישוב שבנוגע אליו נרקמות תוכניות הרחבה שהן לא פחות מגרנדיוזיות.

הכוונה היא לראש העין שקלטה מספר צנוע לכל הדעות של 37 נפש נטו בכל 2012. רק ימים יגידו אם מאזני ההגירה של השנים הקרובות אכן יזנקו באלפי אחוזים כדי לשקף את יעד הממשלה לשלש את אוכלוסיית העיר ל-120 אלף נפש.

ערי מעבר מתחת לראדר

ישנם יישובים אשר "חומקים" מרדאר ההגירה לא בגלל שאין תנועת נכנסים/יוצאים אלא דווקא משום שהמספרים מקזזים זה את זה באופן מלא או לפחות משמעותי מאוד. לכן בדקנו את תנועת התושבים (נכנסים פלוס יוצאים) ל-1,000 נפש.

אפשר לראות בכך מעין דירוג של היקף תנועת התושבים ושל שוק הדירות ביישוב; ובכן שתי תוצאות בולטות מגיעות ממחוז הדרום: העיר אילת והמועצה המקומית מצפה רמון.

חוץ מהשתיים מתברגות בצמרת שתי ערים מבוססות מגוש דן - גבעתיים במקום השני ורמת גן במקום החמישי. ברמת גן, לדוגמא, לא פחות מ-16 אלף תושבים נכנסו ויצאו מהעיר במהלך שנה (47% ו-53%, בהתאמה), נתון שקטן מזה של חיפה רק במעט, ואף גדול מזה של פתח תקווה, למרות שהשתיים גדולות מרמת גן בהרבה.

במגזר הערבי הסיפור הפוך: עשר הערים הערביות הן גם עשר הערים שבהן תנועת התושבים היא הנמוכה ביותר.

בטייבה, לדוגמא, עיר שבה מתגוררים היום כ-38 אלף תושבים, מספר הנכנסים והיוצאים ב-2012 הסתכם בכ-150 נפש בלבד, לעומת, כאמור, 16 אלף תושבים ברמת גן אשר גדולה מטייבה רק פי 4.

ככלל מאזני ההגירה בערים הערביות קטנים מאוד ולא בגלל קיזוז של נכנסים לעומת יוצאים, אלא פשוט בגלל היעדר תנועה, ובאופן כללי יותר יש קשר חיובי בין הדירוג הכלכלי-חברתי של יישוב לבין רמת ההגירה (ראו תרשים).

תל אביב היא בירת הצעירים

כאשר מפלחים את נתוני ההגירה על פי גיל מספקים הצעירים - בני 29 עד 15 שקובצו בלמ"ס לקבוצה אחת - את התוצאה האינטואיטיבית ביותר: ההגירה נטו שלהם לת"א הסתכמה ב-5,747 נפש, פי 7 מאשר אל העיר שהגיעה אל המקום השני בהגירה, מודיעין עילית.

כאשר בודקים את כמות המהגרים הצעירים יחסית למשקל קבוצת הגיל שלהם ביישוב, קופצות ערד ואילת למקומות ה-5 וה-8 בהתאמה; וזאת בשעה ששאר קבוצות הגיל דווקא עוזבות אותן. בכיוון השני, העיר שהכי הרבה צעירים עזבו יחסית למשקלם בה היא כרמיאל (מינוס 530 צעירים), ואחריה רעננה (מינוס 512 נפש).

בקרב הבוגרים יותר, בני 30 עד 64, דפוסי ההגירה דומים למדי באופן טבעי להגירה הכללית שכן אלו הגילאים המרכזיים בהם קונים/שוכרים דירה ובנוסף הם "גוררים" איתם את כל קבוצת הגיל הצעירה ביותר ילדים עד גיל 14 ואף חלק מבני קבוצת הגיל 15-29. כאן מככבות נס ציונה, מודיעין וכפר סבא. וגם את רשימת הננטשות כבר פגשנו, אם כי לא בהכרח בסדר זה: צפת, ערד, אילת, רעננה. ובמקום החמישי ת"א, שמחירי הדירות בה הם מהגבוהים בישראל.

ההגירה נטו הגדולה ביותר בקרב הגיל השלישי - בני 65 ומעלה הייתה לכפר סבא ולפתח תקווה, והעיר המבוגרת ביותר היא רמת גן, שבה 10% מהתושבים בני 75 ומעלה, ואחריה בפער זעום - חיפה וגבעתיים.

הנתונים מראים: יעדים מרוחקים וזולים לא מושכים תושבים

לא מעט זוגות צעירים ומשפרי דיור מעוניינים לרכוש דירה בעיר שבה גדלו אך ברוב ערי ישראל זו משימה קשה. גם אם שכר הקונים שווה לממוצע ביישוב - החל ב-13 אלף שקל ברוטו ברמת השרון וכלה בשליש מזה במודיעין עילית - יש ערים ספורות, ומרוחקות מאוד מהמרכז, שמאפשרות לקנות דירה בפחות מ-100 משכורות.

התל-אביבי הממוצע מרוויח 9,800 שקל ברוטו בחודש (שקלול נתוני השכירים והעצמאיים ל-2011), כך שכדי לקנות דירת 4 חדרים בעיר היה עליו להקצות 263 משכורות חודשיות. לחלופין, כדי לשלם 2.6 מיליון שקל - שהוא מחיר המכירה הממוצע - היו נחוצות 22 שנות עבודה רצופה. ואם שכרו שווה לממוצע במגזר העירוני הארצי, 8,000 שקל, המספר קופץ ל-27 שנים.

לא רחוק מת"א ומירושלים במידת הקושי לקנות דירה מתמקמות הערים החרדיות - וכאן לא מחירי הדירות הם הבעיה, אלא השכר הנמוך של התושבים. במודיעין עילית מרוויח תושב 4,000 שקל בממוצע, מה שמעמיד את מספר המשכורות הדרושות ל-235, אם כי רמות שכר כאלו מפעילות את מנגנון מס הכנסה שלילי שעשוי להוריד את מספר המשכורות לכיוון ה-200.

על קבוצת הערים שבהן נחוצות 200 עד 150 משכורות "מקומיות" נמנות הערים הגדולות של מחוז המרכז: ראשל"צ עם 168 משכורות "ראשל"ציות", פתח תקווה עם 156 משכורות ונתניה עם 165 משכורות. במחוז זה כוח הקנייה החזק ביותר הוא של תושבי מודיעין - להם נחוצים רק 112 חודשי שכר (12.5 אלף שקל) כדי לקנות דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל.

ב-38 ערים, רוב מוחלט מקרב ערי ישראל, צריך 150 עד 100 משכורות "מקומיות" בדרך לדירה. בחלקו העליון של הטווח נמצאות גבעתיים והרצליה היקרות עם ממוצע שכר גבוה, ובחלק התחתון ערים זולות יחסית שתושביהן משתכרים מעט כמו טבריה ונתיבות. הנתון הארצי, לפיו יש צורך ב-134 משכורות כדי לקנות דירה, נופל באמצע.

אין עיר שמאפשרת לקנות דירה ממוצעת תמורת פחות מ-50 משכורות "מקומיות", אם כי יש 18 ערים שלא חצו את 100 המשכורות, והזולה שבהן היא ערד. עוד ברשימה: דימונה , קרית שמונה, שלומי ובית שאן.

נתוני ההגירה מוכיחים שהיעדים המרוחקים והזולים בכלל לא מושכים תושבים, נהפוך הוא ההגירה השלילית מהן היא מהגבוהות ביותר לנפש.

גם "הפתרון" של ללכת עם - דהיינו להשתכר כמו באזור המרכז, ולהרגיש בלי - לקנות דירה בפרברים כמו שמראים נתוני ההגירה, הופכים לפחות משתלמים בצל העלייה במחירי הדלק והחרפת הפקקים.

מאזני הגירה
 מאזני הגירה

משכורות ברוטו בדרך לדירה
 משכורות ברוטו בדרך לדירה

תנועת נכנסים ויוצאים
 תנועת נכנסים ויוצאים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988