מע"מ 0% תקוע - למה גם תוכנית מחיר מטרה מתעכבת?

יישום תוכנית "מחיר מטרה" של משרד השיכון מחכה ללא סיבה הגיונית לתוכנית "מע"מ אפס" של משרד האוצר ■ הנהנים העיקריים מהעיכוב הם היזמים, על חשבון קוני הדירות

מתחם הקבלנים במודיעין / צילום: תמר מצפי
מתחם הקבלנים במודיעין / צילום: תמר מצפי

חרף כל ההצהרות של שר האוצר, גם יאיר לפיד יתקשה להעריך מתי תסתיים הסאגה סביב חוק מע"מ בשיעור אפס לרוכשי דירה ראשונה מקבלן. במשרד האוצר נחושים לפי שעה להעביר את החוק, שכבר הפך להוראת שעה לשבע שנים, והם מקווים שהציבור לא יתייאש מההמתנה הארוכה ויתחיל פתאום לנהור חזרה לשוק.

אבל באותו זמן, תוכנית אחרת, שיכולה לצאת כמעט בן רגע לדרך, שוכבת במגירה. שר השיכון אורי אריאל הוביל אותה, משרד ראש הממשלה בירך, אפילו לפיד כבר התייחס אליה כחלק מרכזי בפתרון הרחב שיוריד לדבריו את מחירי הדירות, אבל כולם משום מה מחכים. תוכנית "מחיר מטרה" - הכוללת שיווק קרקע עם מחיר דירה מוגדר וקבוע מראש, נמוך ב-20% משמאות מחירי הדירות בסביבה - אושרה מזמן בקבינט הדיור.

התוכנית אינה דורשת הליך חקיקה או דיון בוועדת כספים ודי באישורה במועצת מקרקעי ישראל, שתתכנס גם בסוף החודש הזה לישיבה. יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' יוג'ין קנדל, היושב במשרד ראש הממשלה, אמר כבר לפני חודשים ש"אם זה היה תלוי בי, היה צריך ללכת על מכרזי מחיר מטרה בהיקפים הנרחבים ביותר האפשריים".

בעוד שתוכנית מע"מ בשיעור אפס תתחיל לספק דירות מוזלות ביום שתאושר (אותן דירות חדשות שייכנסו למסגרת ההטבה - עד 1.6 מיליון שקל, ובהתאם למחיר ממוצע למ"ר באותו אזור שיפורסם על ידי השמאי הממשלתי), בתוכנית מחיר מטרה ההליך ארוך יותר. הוא כולל איתור קרקע, יציאה למכרזים, קבלת הצעות, קביעת זוכים ויציאה לבנייה של הזוכה במכרז.

אי לכך, המועד הקרוב ביותר שבו תימכר הדירה המוזלת הראשונה במסגרת מחיר מטרה יהיה שנתיים מרגע שתצא התוכנית לפועל, במקרה הטוב. מכאן, שככל שהתוכנית תתחיל להתגלגל מוקדם יותר, יוכלו המכרזים לצאת מוקדם יותר, והדירות המוזלות יגיעו לציבור מוקדם יותר. וזו הרי תכלית כל התוכניות ובעצם זו תכלית פעילות קבינט הדיור כולו.

קשורות באזיקים

אז למה זה לא קורה? תוכנית מחיר מטרה אושרה בקבינט הדיור כתוכנית משלימה לתוכנית מע"מ בשיעור אפס. הדבר לא נקבע רק בהסכמות שבעל פה בין שני השרים הממונים, אלא גם בכמה סעיפים ברורים בהחלטה שאושרה בקבינט הדיור וקיבלה תוקף של החלטת ממשלה. גורמים המעורבים בגיבוש התוכנית וביחסים שבין השרים לפיד ואריאל מסבירים שכריכת שתי התוכניות זו בזו נובעת גם מטעמי קרדיט ושיקולי אגו. כלומר, כדי שתוכנית אחת לא "תגנוב" את הצלחת התוכנית השנייה.

ישנה בעיה נוספת, לא ממש מדוברת, בהפרדת שתי התוכניות. שיווק מכרזים במסגרת פרויקטים של מחיר מטרה, ודאי אם מדובר במאסה משמעותית של דירות, אמורה להוריד בן רגע את המחירים באזור. אם מחר בבוקר, לשם דוגמה, יזכו קבלנים במכרזי מחיר מטרה בעיר מודיעין שיגבילו מראש את מחירי הדירות למיליון שקל, מדובר במהלך שאמור להוריד את מחירי הדירות גם מסביב (זו הרי מטרת התוכנית).

הנפגעים המיידים ממהלך כזה הם כמובן קבלנים שכבר מוכרים היום דירות במודיעין במחירי שוק - שאמורים להיות גבוהים ב-20% ממחיר מטרה. מה שאמור להציל את הפגיעה באותם קבלנים זוהי תוכנית מע"מ אפס - שמאפשרת להם למכור את הדירות במחירים הקיימים, מאחר שהקונים יקבלו את המע"מ (18%) כהחזר מהמדינה.

במילים אחרות: אם תוכנית מחיר מטרה תצא לדרך ללא תוכנית מע"מ בשיעור אפס, יזמי הדירות עלולים לספוג את ירידות המחירים. השאלה היא למה זה אמור לעניין את משרד האוצר ואת מקבלי ההחלטות, שמתעקשים שהתוכנית הללו מוכרחות לצאת ביחד.

פתרונות לטווח קצר

נכון לעכשיו, התוכניות מחוברות זו לזו בארבעה סעיפים: בהחלטת קבינט הדיור נקבע כי "בשל הצורך בתיאום בין תוכנית זו לבין הטבת מע"מ בשיעור אפס בשנת 2014, יחל השיווק מיד לאחר חקיקת חוק מס ערך מוסף".

עוד נקודה חשובה שמחברת את התוכניות היא ההישענות על מנגנון חישוב המחירים הממוצעים של השמאי הממשלתי, אותו מנגנון שעתיד לשרת בעיקר את מע"מ בשיעור אפס. הקשר ההדוק בין התוכניות מובהר בנוסח ההצעה הסופי של תוכנית מחיר מטרה שעתיד לעלות לאישור מועצת מקרקעי ישראל בסוף החודש. כך נכתב בסעיף מספר 2 להצעת ההחלטה: "תחילת פרסום מכרזי מחיר מטרה תהיה עם אישור חוק מס ערך מוסף".

בהמשך, סעיף נוסף קובע כי: "מכירת דירות במחיר מטרה תיעשה בהתאם לכללים שייקבעו על ידי מנהל רשות מקרקעי ישראל ובהתייעצות עם משרד הבינוי והשיכון. מנגנון שיווק יחידות הדיור על ידי הזוכה במכרז בשיטת מחיר מטרה יהיה בהתאם למנגנון השיווק... בהצעת חוק מס ערך מוסף, בתום הליך חקיקתו של החוק האמור".

כך, נגזר על מע"מ אפס ומחיר מטרה להמתין יחד עד לאישור התוכנית הראשונה, או עד שיחול שינוי בגישה של מקבלי ההחלטות.

רק שבינתיים, המחירים ממשיכים לעלות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המעודכנים ביותר, מחירי הדירות ממשיכים לעלות למרות ההכרזות של הפוליטיקאים ולמרות התוכניות המגוונות של קבינט הדיור.

על פי הנתונים, המחיר הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון השני של 2014 על כ-1.3 מיליון שקל, עלייה של 2.2% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של כ-6.9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. נתונים אלו רק מחדדים את הצורך בפתרונות קצרי טווח למצוקת הדיור, וכאלה יש רק שניים - מחיר מטרה ומע"מ בשיעור אפס.

יש הבדל מהותי בין מע"מ בשיעור אפס לבין תוכנית מחיר מטרה. בעוד הראשונה איננה תורמת להגדלת ההיצע, השנייה דווקא כן.

על פי התוכנית, מתחייבים במשרד השיכון לשווק כ-66 אלף דירות במכרזי מחיר מטרה בשנים 2014 עד 2019 על פי המפתח הבא: 6,000 יחידות דיור בשנת 2014 ו-12 אלף יחידות דיור נוספות בכל אחת מהשנים 2015 ועד 2019. מדובר על היקף משמעותי של שיווק יחידות דיור שיתרום להגדלת ההיצע, משום שהוא אמור לבוא בנוסף למאמצי השיווק הנוספים. רק לשם ההשוואה, במחצית השנה הראשונה של 2014 אושרו על ידי רשות מקרקעי ישראל עסקאות ב-10,465 יחידות דיור חדשות בלבד.

התוכניות להוזלת מחירי הדירות / צילום: תמר מצפי ואיל יצהר
 התוכניות להוזלת מחירי הדירות / צילום: תמר מצפי ואיל יצהר

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988