שוקלים תמ"א 38 בבניין? תתכוננו לשלם הרבה מאוד כסף

אם כבר משפצים לכם את הבית בחינם, לא תקחו עורך דין שישמור על האינטרסים שלכם? לא תשפצו גם את המטבח? ■ ביום שאחרי: מאות שקלים בחודש יותר על ארנונה, דמי ועד בית יכולים לזנק בבניין חדש עם מעלית

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ממשיכה להתקדם, ובכל שנה נרשמת עלייה בקצב הוצאת היתרי הבנייה ובהתחלות הבנייה.

אחת המעלות של התוכנית היא שמדובר בפרויקט חיזוק מבנים ישנים שאינו כרוך בעלויות לבעלי הדירות הקיימות. את החיזוק מבצע היזם, וזכויות נוספות שמקנה לו התוכנית הן שהופכות את הפרויקט לרווחי, בלי שהדיירים יצטרכו לשלם על השבחת הנכס הצומחת מכך.

אבל ככל שעובר הזמן מבינים כל היזמים שרוצים להשתתף בחגיגה, שרק מי שהם כבר מומחים בתחום יכולים לבצע פרויקטים כאלה, שהרווחיות בדו"חות האפס לא תמיד תהיה הרווחיות בפועל ושהפעילות מול הרשויות מסובכת ולעתים מעכבת פרויקטים במשך חודשים רבים ולעתים אף שנים אחדות.

גם מרבית בעלי הדירות הבינו שיש מומחים בתחום אבל יש גם לא מעט חברות, יזמים ובעלי מקצוע אחרים שאמנם זיהו את הטרנד החדש, אבל עדיין לא בדיוק התמקצעו. המציאות הזו מצריכה התנהלות חדשה מצד בעלי הדירות: סינון ראשוני של בעלי המקצוע המציעים את שירותיהם דרך היזם, ולחילופין שכירה של אנשי מקצוע מטעמם. זאת כדי לקדם את הפרויקט עצמו וכן כדי לדאוג שיהיה מי שישמור על האינטרסים שלהם בקשר עם הקבלן.

למציאות חדשה זו שני פנים, מצד אחד היא חיובית משום שהיא מאפשרת לבעלי הדירות לעמוד על זכויותיהם ולדעת לדרוש מה שמגיע להם. מצד שני, כשאת אנשי מקצוע שוכר ועד הדיירים בנפרד, התוכנית ה"חינמית" הופכת לתוכנית שמתחילה לעלות כסף לבעלי הדירות.

בישראל אף אחד לא אוהב לשלם כסף ולהרגיש "פראייר", וכך נוצר מצב שבו בעלי הדירות שוכרים בעלי מקצוע כמו שמאי, עורך דין או מפקח בנייה, אבל את החשבון משלמים היזם או הקבלן, היודעים ששירותים כאלה הם חלק בלתי נפרד מעלות הפרויקט.

ההסכמים בין הדיירים לבין בעלי המקצוע אולי מנוסחים היטב מבחינה משפטית, אולם לא ניתן להימנע מניגוד העניינים שעלול להתעורר מכך שהמשלם הוא היזם, אבל בעל המקצוע אמור להיות נאמן דווקא לדיירים ששכרו אותו.

בעלי דירות צריכים להיות מודעים לכך שיש שורה של בעלי מקצוע שכדאי להיעזר בשירותיהם עוד בשלבי הפרויקט הראשוניים. עם זאת, הם צריכים להביא בחשבון שמשמעות הדבר היא עלות נוספת לפרויקט. אם הם ישלמו, התוספת כאמור תיפול על כתפיהם, אבל זה יכול לזרז את מימוש הפרויקט, להגדיל את התמורה שיקבלו מהיזם, ואף למנוע הסתבכות בשלב הביצוע.

עורך דין

העלות: על פי גורמים בענף, עלות עו"ד בפרויקט תמ"א 38 יכולה לנוע בין 7,500 שקל לעשרת אלפים שקל לדירה, אולם עשויה גם להאמיר עד 25 אלף שקל לדירה. השונות הגדולה נובעת ממורכבות הפרויקט או מהניסיון של העו"ד

שכירת עו"ד מטעם הדיירים היא צעד מתבקש. אם בעסקה פשוטה לרכישת דירה כדאי להצטייד בעו"ד שמבין בנדל"ן, הדבר חשוב פי כמה בעסקה של תמ"א 38 שהיא מסוג העסקאות שהן מסובכות יותר היום בענף הנדל"ן.

בין אם הדיירים מגבשים בעצמם את הפרויקט ורק אז פונים ליזם, או שיזם פונה אליהם, על פי המציאות היום בענף, במרבית המקרים יהיה זה היזם שבסופו של דבר יישא בתשלום לעו"ד, כל עוד הוא סביר על פי אמות המידה שלו. אנשי מקצוע ממליצים שהדיירים יתקשרו עם עו"ד חיצוני, שאינו קשור ליזם.

משרד השיכון, למשל, במסגרת התוכנית שלו לסיוע לפרויקטים הזקוקים לחיזוק בפריפריה, מסבסד בסכום מסוים את השיפוץ עצמו, ומקנה עוד סכום נפרד של כ-5,000 שקל להתקשרות עוד עו"ד.

"במקרים רבים מגיעים הדיירים כבר עם עו"ד, בעלי הדירות משלמים לו כסף ולאחר מכן, אחרי ההתקשות עם היזם, ההסכם מאפשר להחזיר להם את מה שהוציאו. אבל זה לא תמיד קורה, וזה תלוי יותר מהכל בפרויקט עצמו", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג כדאי הפועלת גם בתחום חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. "בתמ"א 38 כל פרויקט שונה, ואם בקצה העסקה יש רווחיות מספקת ניתן לכסות את כל התשלום, אם לא, והפרויקט גבולי - יכול להיות שלא נשלם על העו"ד או על בעלי מקצוע אחרים או שהעסקה כולה לא תצא לפועל מסיבה זו".

אמסלם סבור כי יזם מעדיף בעלי דירות שמגיעים מוגבשים ומלווים כבר בעו"ד: "זה קל יותר, הם באים ויודעים מה רוצים ומה מגיע להם. יש בזה גם חיסרון מסוים כי זה עולה לי כיזם יותר, אבל תיאום הציפיות הזה שכבר נעשה עוד לפני שאנחנו נכנסים לתמונה - מסייע".

יזם אחר הפועל בתחום, גידי רבינוביץ, מנכ"ל משותף של חברת קרן נדל"ן, טוען שברירת המחדל היא שהיזם משלם על העו"ד: "הדיירים אף פעם לא משלמים, וגם לא מוכנים לשלם. אנחנו מקציבים לנושא הזה כסף, אבל בעלי דירות חייבים להבין שצריך עו"ד שמבין בתחום. פעם הייתה לנו דרישה לשכר טרחה של עו"ד בגובה 600 אלף שקל. כמובן שלא הסכמנו. הסכום צריך להיות סביר".

גם אם דיירים רוצים לקחת עו"ד, לא תמיד הם יכולים להרשות זאת לעצמם. עו"ד יורם חג'בי-חגי, יו"ר משותף של פורום מקרקעין וקניין בלשכת עו"ד בישראל, מזכיר שלא כל קבוצת דיירים יכולה בכלל להרשות לעצמה לשכור עו"ד: "אני מחלק את השוק לשלושה סוגים של בניינים ושל בעלי דירות. הקבוצה הראשונה היא בניין שדייריו רוצים את הפרויקט יותר מהיזם. בדרך כלל אלה בניינים במצב קשה באזורים עם היתכנות כלכלית מסופקת. במקרה הזה הדיירים לא יכולים לממן לבד עו"ד, וליזם יהיה במקרה הזה יתרון.

"הקבוצה השנייה היא הצד השני - בניינים בלב אזור הביקוש, לב ת"א למשל, שם אין שאלה של כלכליות ואת בעלי הדירות מעניין כמה יוכלו למקסם את הרווח שלהם. במקרה הזה הם בדרך כלל ישכרו בשלב הראשון עו"ד מטעמם שידאג לבטוחות ולכל התמורה.

"הקבוצה השלישית, אליה שייכים רוב הבניינים, היא מחוץ לאזור הביקוש היקר ביותר, ברעננה, הרצליה וכד'. שם אנשים חסרי התמצאות בתחום, אבל מדובר באוכלוסייה חזקה. שם לטעמי כדאי שייעזרו מההתחלה בעו"ד וגם בשמאי ומפקח. אני סבור שכדאי שכל בעלי המקצוע יקבלו תשלום ישירות מהדיירים, וזאת למנוע מצב של ניגוד עניינים. הדיירים צריכים להפנים שהתשלום הזה הוא בבחינת השקעה. ההערכה שלי שעם הזמן אנשים יבינו זאת וכך גם תשתנה המציאות מהבחינה הזו בענף".

שמאי

עלות: הכנת דו"ח שמאי לבניין של תמ"א 38 נעה בטווח שבין 15 אלף שקל ל-25 אלף שקל לבניין. בחלוקה בין בעלי הדירות, הופך הסכום לנמוך יותר. אם מדובר בבניין מרובה דיירים - מדובר בסכום שיכול להיות זניח

כמו כל בעל מקצוע שיכול להועיל בתהליך התמ"א, גם שכירת שמאי יכולה להועיל לבעלי הדירות כבר בשלב הראשוני, אך במקרה כזה, העלות תהיה על חשבון בעלי הדירות. "לדעתי כדאי לכל התארגנות דיירים לשכור ליווי שמאי", מציע עו"ד אברהם ללום, המתמחה בעסקאות תמ"א 38, שותף במשרד עמית פולק מטלון. "כשאני מייצג דיירים, אני מציב זאת כתנאי. שמאי יכול להעריך כבר בשלב ראשוני מה התמורה הראויה והאפשרית לדיירים, וזה יכול לסייע מאוחר יותר למשא ומתן עם היזם. זה יכול גם להוריד התנגדויות לפרויקט על בסיס כלכלי. אני חושב שראוי שתהיה רשימה של שמאים, המאושרת על ידי משרד המשפטים, כמומחים בתחום, כדי שבעלי דירות יידעו למי לפנות. זה נכון לגבי כל בעלי המקצוע: עדיף שדיירים ייעזרו בבעל מקצוע שהם ישלמו את שכרו. על כל שקל שהם יוציאו על הפרויקט הם יהיו גם יותר מחויבים אליו, וזה גם ימנע ניגודי עניינים. הבעיה היא שבעלי הדירות התרגלו לא לשלם כסף על הפרויקט ויהיה קשה לשנות זאת".

"שמאי יכול להועיל כבר בשלב הראשוני של פרויקט תמ"א 38", מסכים כמובן אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, "אם מוציאים דו"ח אפס לפרויקט זה יכול להיות בסיס טוב למו"מ עם היזם והקבלן בשלב מאוחר יותר. הבעיה היא שבדרך כלל בעלי הדירות מפונקים וכבר התרגלו לכך שהם לא מוציאים שקל על הפרויקט. הם ממתינים להתקשרות עם היזם ואז מסתפקים בדו"ח שמאי שהיזם עושה בו שימוש. היום אפשר לראות בשטח שנציגות מתוחכמת כבר באה עם דו"ח שמאי מוכן מראש של שמאי ששכרה, אבל רוב הבניינים מעדיפים להמתין ליזם".

לדברי דנוס, יש מספר הולך וגדל של שמאים שמתמחים בתחום, והשמאי יכול לקבוע מראש האם פרויקט כלכלי ובאיזה שלב צריך להפסיק את המו"מ או לחלופין להפחית את דרישות הדיירים כדי שהפרויקט עדיין יהיה כלכלי. "הסיוט של כולם הוא שפרויקט ייתקע באמצע הדרך. דו"ח של שמאי יכול למנוע את זה", מסכם דנוס.

אדריכל/ מעצב פנים

עלות: 15 אלף עד 50 אלף שקל (ללא מע"מ). השונות תלויה במעצב, בדירה וברצון הלקוח. אפשר להוריד מחיר אם הדיירים מתארגנים יחד

במקרים רבים מעדיפים בעלי הדירות לנצל את ההזדמנות שהבית רועש ומלוכלך, והקבלן כבר במילא עובד, ולערוך שיפוץ גם בחלקי הדירה האחרים.

ד"ר רות בן יקר, מעצבת פנים, שכתבה ספר על שיפוץ דירה ("איך לשפץ את הבית מבלי לאבד את השפיות"), מצאה לנכון להקדיש פרק שלם לשיפוץ דירה במהלך פרויקט תמ"א 38. "במסגרת תמ"א 38 יש אתגרים והזדמנויות שונות מאשר בשיפוץ רגיל", כך ד"ר בן יקר, "הוספת שטחים למעטפת הדירה, כגון ממ"ד, מרפסות וחדר נוסף, צפויה להכתיב שינויים בתכנון הפנימי של הדירה. למשל, לשם יצירת מעבר ישיר לממ"ד החדש או הוספת חדר רחצה לשם יצירת יחידת הורים. גם ככה יש את אי הנוחות בתהליך התמ"א וזה כבר הגיוני לחבר את הדברים יחד באותו זמן. בנוסף, יש כאן גם ערך כלכלי נוסף לדירה המחודשת".

לדברי בן יקר מומלץ להיפגש עם האדריכל של היזם שנבחר לבצע הפרויקט עוד בשלב ראשוני כדי לתאם ציפיות ולהבין מה האפשרויות. לא תמיד מה שנראה טוב על הנייר ייראה כך גם במציאות, ולא תמיד ההדמיה הראשונית היא מה שייבנה בפועל: "עלות הכנת תוכנית אדריכלית מפורטת ומדויקת היא גבוהה מאוד ולכן היזם עלול לרצות למזער את הוצאותיו בשלבים הראשונים, עד אשר תהיה לו ודאות שהפרויקט יוצא לדרך".

במקביל מזכירה בן יקר כי האינטרס של בעל הדירה הוא לא תמיד זהה לאינטרס של היזם או הקבלן. "העדיפות העליונה של היזם היא במבנה ובתכנון הדירות החדשות שאותן הוא משווק, ובמראה החיצוני של הבניין, וההשפעה על פנים הדירה הקיימת לא בהכרח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלו. מסיבה זו מומלץ להכין את תוכנית השינויים בתכנון הפנים מוקדם ככל האפשר. מניסיון, האדריכל והיזם יהיו פתוחים להקשיב לצרכים שתוכנית הפנים של בעלי הדירות מכתיבה, כגון הוספה של צנרת, ביוב ונקודות חשמל, אם הם יהיו מודעים לכך בשלבים מוקדמים של התכנון.

"לא מומלץ לשכור את שירותי האדריכלות של הפרויקט לשם עיצוב הפנים של הדירה שלכם, כדי להימנע ממצבים של ניגוד עניינים שבהם ידכם תהיה תמיד על התחתונה, לעתים אף ללא ידיעתכם". שכירת בעל מקצוע חיצוני תקל גם על אפשרות המיקוח מול היזם: "במצבים מסוימים ניתן לבקש מהיזם שינוי מיקום של עמודים וקורות בטון, המפריעים לתכנון הרצוי. שינוי כזה בתוכנית כרוך לרוב בעלות עבור היזם בשל תוספת חיזוק, בטון וברזל ולכן יש להתמקח על כך.

"לדיירים יש אפשרות להציב מגבלות ודרישות מסוימות במסגרת טווח הכדאיות הכלכלית של היזם, והשלב בפרויקט המתאים לכך הוא השלב שבין חתימת החוזה שבו הוצגה התוכנית הראשונה לבין אישור התכניות הסופיות, וזאת מכיוון שלשני הצדדים יש אינטרס להביא לשיתוף פעולה ותוכנית אופטימלית. צריך לזכור שלאחר האישור סופי יהיה כמעט בלתי אפשרי להכניס שינויים משמעותיים בתוכנית".

יש דוגמאות רבות לכך שהתוספת של התמ"א אינה משתלבת בצורה האידיאלית בדירה הקיימת, כמו למשל כניסה לממ"ד דרך המטבח או דרך חדר הילדים.

בנוסף, לפעמים הגדלת דירה בחדר, ללא תוספת של עוד חדר שירותים, היא בעייתית, וכדאי לחשוב עליהם בעיקר אם מתכננים למכור את הדירה. "דירות 'מוזרות' יותר קשה למכור", מסכמת בן יקר, " צריך לנצל את ההזדמנות של אי הנוחות בתמ"א והעובדה שכל הבניין כבר העבודה כדי לשפץ. גם ההשקעה בסופו של דבר תהיה נמוכה יותר".

מפקח

עלות: מ-7,000 ועד 20 אלף שקל בחודש

בזמן הבנייה מחזיק בדרך כלל הקבלן מפקח באתר הבנייה. לעתים דורשים גם בעלי הדירות לשכור מפקח מטעמם בפרויקט כדי שיעקוב אחר הפעילות וישמור על האינטרסים שלהם. האם זה באמת נחוץ? תלוי את מי שואלים.

"אני חושב שזה מיותר ורק מוביל לעוד ביורוקרטיה ולעיכובים", אומר גידי רבינוביץ, מנכ"ל משותף בקרן נדל"ן. "זה גם עלול ליצור בעיית סמכות באתר הבנייה".

גורמים אחרים מעלים גם את הנקודה שמדובר בבעל מקצוע שמקבל למעשה שכר חודשי לכל אורך הבנייה וכדי להצדיק עצמו עשוי להעיב על מהלך הבנייה התקין.

אחרים טוענים שפיקוח הדוק מצד הדיירים על מהלך הבנייה הוא דווקא מהלך מתבקש: "אף פעם לא מזיק שיהיה עוד מפקח", אומר יזם אחר שעוסק בתמ"א, "זו יכולה אולי להיות הוצאה מיותרת בפרויקט, אבל לפעמים זו הדרישה של בעלי הדירות וצריך ללכת איתם".

ומי צריך לשלם למפקח את שכרו? "אסור שמפקח יהיה מטעם הקבלן או שהוא ישלם את משכורתו", קובע בנחרצות עו"ד יורם חג'בי-חגי, "המפקח צריך להיות מטעם בעלי הדירות. זה עדיין לא עובד כך בשטח אבל אני חושב שיפנימו את הנושא הזה כשמספר הפרויקטים יגדל".

ביום שאחרי השיפוץ

עלות: מאות שקלים בחודש יותר על ארנונה; דמי ועד בית יכולים לעלות מ-50 שקל לחודש בבניין ישן ללא מעלית, ל-200-500 שקל לחודש בבניין חדש

שני נושאים חשובים שלא תמיד נכנסים למכלול השיקולים של בעלי הדירות הם התשלומים הנוספים שבעל הדירה נדרש לשאת בהם מיום קבלת הדירה וטופס 4 לבניין המחוזק - ארנונה גבוהה יותר ודמי ניהול או ועד בית שעודכנו כלפי מעלה. מדובר בתוספת שיכולה להגיע למאות שקלים בכל חודש.

כמעט בכל פרויקט תמ"א יקבלו בעלי הדירות תוספת לדירה הקיימת, 25 מ"ר בממוצע. תוספת זו אמנם תוסיף לערך הדירה לאחר סיום הפרויקט, אך גם תחייב את בעליה בתשלום ארנונה גבוה יותר, בהתאם למ"ר שנוספו לשטחה.

נוסף לכך, בניינים שעוברים הליך חיזוק במסגרת תמ"א 38 הם בניינים ישנים שבמרבית המקרים אינם כוללים מעלית, גינה, לובי שדורש ניקיון לעתים קרובות ועוד אלמנטים שונים הדורשים תחזוקה שוטפת.

כך, גם תשלום ועד הבית שיכול לעמוד בבניינים הישנים על כמה עשרות שקלים לחודש, יאמיר לאחר סיום הפרויקט במידה ניכרת ויעמוד על כמה מאות שקלים לחודש.

התייקרות זו משמעותית במיוחד במקרה של בעלי דירות מבוגרים או אנשים קשי יום שתוספת תשלום זו עשויה להכביד עליהם מאוד.

במקרה של פרויקט פינוי-בינוי יש פתרון חלקי לסוגיית הארנונה: הסמכות שניתנה לראשי הערים לאשר הנחה בתשלומי הארנונה בעבור בעלי הדירות הקיימות. על פי החוק יכול בעל דירה ישנה שקיבל דירה חדשה בפרויקט לבקש הקלה ולשלם את הארנונה החדשה בצורה הדרגתית. כך, בשנה הראשונה ללא תשלום, בשנה השנייה 75% הנחה, בשלישית 50% וכך הלאה.

"אין סיבה שזה לא יקרה גם בפרויקטים של תמ"א 38", טוען עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון, "וכעת אני מנסה לקדם הצעת חוק שתשווה את המצב גם לפרויקטי תמ"א 38", הוא אומר.

"לפעמים, פרויקטים שנבנים באזור מסוים אפילו משנים את הסיווג של הארנונה כך שהיא הופכת בסופו של הפרויקט ליקרה בהרבה מזו ששילם בעל הדירה לפני כן. העזרה בהנחה בארנונה נחוצה.

"גם הבעיה של דמי הניהול ידועה, וגם כאן מנסים למצוא פתרונות יצירתיים".

פתרון יצירתי אחד שהועלה בעבר על ידי גורמים בתחום אך טרם מומש הוא לשלב בפרויקט החדש קומת מסחר, שההכנסות ממנה יועברו לקרן שתוקם לטובת הדיירים שיקבלו באמצעותו סבסוד בדמי הניהול החדשים והיקרים.

עם זאת, יש לא מעט אנשים שטוענים כי מדובר בעלויות בטלות מול הרווח הגדול מעצם השיפוץ. לדבריהם, כל בעל דירה קיימת שמקבל דירה משופצת ומורחבת יכול כמובן למכור אותה ולרכוש אחרת, אם ההוצאות החדשות כבדות לו מדי.

לדברי ללום: "נכון שבעיקרון ניתן למכור את הדירה, אבל זה לא רלוונטי לרבים. את הרבה מבעלי הדירות מכעיס לשמוע את זה. הם גרים בדירה והם לא מתכוונים לעשות סיבוב להשקעה במהלך הזה, אלא עדיין רוצים להמשיך ולגור בה. המחוקק צריך להיות זה שיסתכל על התמונה המלאה וייתן מענה גם לבעיה הזו. עכשיו הקימה הממשלה רשות להתחדשות עירונית למשל, ויהיה בהחלט ראוי שהיא תתייחס גם לנושאים הללו".

האתגר העירוני של ישראל

בשנה הקרובה עומדות על סדר היום הממשלתי החלטות תכנוניות הרות גורל אשר יכריעו את הכיוון אליו הולכת ישראל: כמה משקל לתת ליישובים העירוניים לעומת צורות התיישבות אחרות, ומה היקף המשאבים הלאומיים שיושקעו בה.

כגוף תוכן מוביל, גלובס שואף להוביל גם בוועידות הקרובות את השיח הציבורי על הפוטנציאל הכלכלי הטמון בקידום ערים בישראל, תוך עיסוק בסוגיות ובאתגרים הכרוכים בכך. מתוך התפיסה כי חיים עירוניים קיימיים יותר, מפתחים את החברה ותורמים לכלכלת המשק, גלובס רואה חשיבות בעידוד התפיסה כי ערים חזקות הן תנאי למדינה חזקה.

ההתחדשות העירונית על שלל צורותיה: תמ"א 38, פינוי-בינוי, וכל דרך להגברת צפיפות עירונית בתנאי מחייה משופרים, הוא אחד האתגרים המובילים של הערים הוותיקות ושל המודל העירוני הישראלי.

על מנת לקדם את תפיסת העולם המעודדת אורבניזם, גלובס יעקוב וייתן ביטוי למיזמים אורבניים. בכלל זה פיתוח מרחבים עירוניים, התחדשות שכונות, פתרונות תחבורה מתקדמים, כלכלה עירונית שיתופית, מיזמי בנייה, תהליכי שימור ופיתוח, טכנולוגיות ניהול עיר וכל מהלך ומיזם עירוני לקידום תושבי העיר והחיים בתחומה.

הפערים בארנונה
 הפערים בארנונה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988