אדריכלית מינכן: "אין פה שכונות מהגרים - ולכן אין טרור"

פרופ' אליזבת מרק מגלה איך מונעים ממחירי הדיור לעלות בתקופות שגשוג ■ וגם: "קשה מאוד להסביר את יתרונות הצפיפות, יש לה מוניטין רע"

פרופסור אליזבט מרק / צילום: יחצ
פרופסור אליזבט מרק / צילום: יחצ

מוניטין רע "קשה מאוד להסביר את יתרונות הצפיפות, יש לה מוניטין רע. הכרזנו על תחרות לתכנון קרקע פנויה, ביקשנו הצעות לשתי פרוגרמות, אחת הוסיפה 1,000 יחידות ואחת הפחיתה 1,000. הציבור הוזמן להשתתף בבחירה והתוצאה היתה מפתיעה - במקום 2,500 יחידות דיור, הגענו ל-4,000. הצלחנו".

די.אנ.איי אירופי "כנגד הצרכים המתרבים של העיר, עומדת החלטה נחרצת שלא להפוך למטרופולין בסגנון הערים בארה"ב והמגלופוליסים במזרח. שני דברים מנוגדים - פיתוח ושמירה על המקור ויוצרים אתגר גדול. נבחרתי לראשונה לתפקיד בפרלמנט המוניציפלי ב-2007, ומאז היעד שלי לפתח את העיר בלי לפגוע בדי.אנ.איי האירופי שלה".

אילוצי היזמים "העירייה משקיעה 8 מיליון אירו בהגדלת שטחי המחיה למגוון משתמשים בעיר. אנחנו מחייבים יזמים לבנות מגוון - למשפחות עם ילדים, לזוגות בלי ילדים ולמי שחיים לבד, צעירים או זקנים. רק שליש מהדירות שבונה היזם ימכרו בשוק הפרטי. שני שלישים הם לשווקים אחרים - דיור בר השגה ושכירות מפוקחת. היחידות להשכרה 'משתחררות' לשוק החופשי אחרי עשרים, 30 ואפילו 60 שנה, להיקף הבנייה ולאזור שבו נבנה הפרויקט".

חוקים עוקפי יוקרה "בבנייה חדשה פשוט לאכוף כללים שיכתיבו עירוב חברתי. בבניינים עתיקים שבבעלות פרטית הדבר סבוך, משום שהתרבות הגרמנית מכבדת קניין פרטי. הדרך היא באמצעות חוקים עקיפים. למשל, לא מתירים לאחד דירות ליחידה אחת - וכך מונעים משכנות פאר. השנה התחלנו ליישם חוק בווארי שלא מתיר לבעליו של בית שיש בו עשר דירות, למכור אותו לקונה יחיד, בלי היתר מיוחד מהעירייה. זאת כדי לעודד מכירת הדירות למי שגר בהן, ולא לגורם בעל כיסים עמוקים שיכול לקנות את כל החבילה. גם חוקי השימור הקפדניים הם אמצעי, שכן הם מקשים על תוספת אביזרי נוחות שמקובלים בדירות יוקרה".

חמדנות יזמית "שטחי מחנות הצבא שהיו במינכן הם עתודות הקרקע שלנו. עכשיו מפנים אותם ומוכרים ליזמי בנייה של מגורים. הם יוסיפו אלפי יחידות דיור וצפיפות, דבר שמעורר קונפליקטים. הפוליטיקאים שמנהלים את העיר רוצים בזה, היזמים גם, כמובן, אבל תגובת התושבים היא חשש והתנגדות, כי הרושם הראשוני הוא שזו חמדנות יזמית".

פיגור באלפי דירות "כל שנה נוספים בין עשרת אלפים ל-15 אלף תושבים למינכן. יש צורך ביותר דירות, יותר שטחים ציבוריים ויותר מבנים למוסדות שמשרתים תושבים - חינוך, בריאות, מסחר ופנאי. אנחנו נמצאים בפיגור תמידי של 2,000 דירות לעומת הביקוש, קשה להדביק את קצב הדרישה למוסדות חינוך ולשטחים פתוחים".

לשמור על סגנון "אחרי ההרס במלחמה (העולם, השנייה - מ.מ), היתה אפשרות לבנות מינכן אחרת, מחדש, אך גם אז, כמו היום, העדיפו לשמר את המראה ההיסטורי. לא רק מבנים שוחזרו, גם רשת הרחובות. המשימה היום דומה: לפתח עיר מרכזית, בינלאומית, בלי לשנות סגנון. וזאת תוך התאמה לתקנים עכשוויים של קיימות ונגישות, ולצרכים הנובעים מצפיפות ותוספת תושבים".

עניים החוצה "מינכן כמעט ולא נפגעה במשבר הכלכלי, שעבר ועדיין עובר על העולם. אנחנו העיר הרביעית בעושרה באירופה והכי עשירה בגרמניה, ומכאן שגם אחת הערים העשירות בעולם. לשגשוג יש מחיר: כולם רוצים לבוא ולהשקיע כאן, וכתוצאה מכך מחירי הקרקע, הדיור ושאר נכסי הנדל"ן, מרקיעים שחקים. במציאות הנוכחית אנשים רגילים לא יכולים להמשיך ולהרשות לעצמם לגור בעיר, אנחנו בבעיה גדולה".

שימור, הגרסה החברתית "העומק ההיסטורי של ערים, הרובעים העתיקים והמורשת שכל המערב מכיר ומוקיר, גורם לכך שבשיח המתכננים הבינלאומי, הפיתוח באירופה מתקשר תמיד עם מגבלות שימור ארכיטקטוני. אלא ששימור עיר אינו מסתיים בהיבטים פיזיים של צורת המבנים וצבע החזית הפונה לרחוב. שימור עיר כולל גם הגנה על היבטים חברתיים מסוגים שונים. שבירת מסגרות חברתיות יכולה לערער עיר ולשנות את סגנונה, לא פחות מהרס ובנייה מחדש של מבנים פיזיים".

אנטי טרוריזם "עירוב מעמדות בשכונות המגורים ובמרחבים הציבוריים הוא ערך אורבני עליון וסגרגציה מסכנת יציבות של ערים. 25% מתושבי מינכן אינם גרמנים במוצאם, זה שיעור עצום - רבע מהאוכלוסייה אינו דובר את השפה כשפת אמו. אבל אין פה מופעי טרור, והפשע בעיר הוא במידה נמוכה ביותר בהשוואה לערים גדולות אחרות. הסיבה לכך היא שאין כאן שכונות מהגרים מובהקות, כמו שיש בפריז ובלונדון".

להפוך חלל למקום "שאיפות הפיתוח שלנו אינן מסתיימות בשיקום בניינים ותוספת פתרונות דיור. הדבר הכי חשוב בעיני הוא שיפור החללים שבין הבניינים והפיכתם למקומות מפגש ותקשורת בין אנשים. הסיפור העירוני אינו שלם בלי מקומות כאלה. יש במינכן הרבה חללים שאינם מקומות, וצריך להפוך אותם לכאלה. זה כמובן אתגר ליצור אותם כשמצופפים ולא רוצים לבנות לגובה. אחת הדרכים היא להשתמש בגגות".

סיפור הפרברים "הביקורת על השכונות שנבנו בשנות ה-60 בסגנון פרברי (שכונות בסגנון רמת אביב בישראל), אינה מוצדקת. הן נבנו בלחץ גדול של מתן פתרונות דיור, ועד היום תושבים נהנים לגור בהן. יש להן דימוי גרוע, והביקורת נכתבת מפי מי שלא ביקרו בשכונות אלה מעולם. ברור ששכונות שיש בהן רק מגורים ושירותים בסיסיים אינן איכותיות, ובמהרה ייסבלו מעזיבת אוכלוסייה חזקה, וכניסת אוכלוסיה חלשה. אבל לא צריך להספיד את הפרברים, הסיפור שלהם עוד רחוק מלהסתיים. הפרברים הם האתגר התכנוני הבא של האורבניזם. לא כל אחד יכול להרשות לעצמו לגור בעיר, ובכל מקרה לא ניתן לאפשר זאת בתנאים הקיימים. לכן, השאלה שצריכה להישאל אינה 'כיצד מחסלים אותם' אלא 'כיצד משפרים אותם'".

העיר הגדולה והעיר הקטנה "המרחב הנתפס כ'העיר' בעיני אנשים, קטן בהרבה משטחה האמיתי. הסיבה לכך היא הפער בין המרכז לשוליים, דבר שגורם להיררכיה בין שכונות, שאינה דבר רצוי בעיני. בימים אלה מתנהל דיון בשאלת המיקום שבו יוצב אולם התרבות העירוני החדש, ויש גורמים שמבקשים להציב אותו בפרברי העיר במקום במריאן פלאץ (הכיכר בלב העיר העתיקה - מ.מ). מהלך כזה יכול לשנות דימוי של שכונת שוליים".

פוליטיקה מוטורית "כיום 20% מהתנועה בעיר נעשית בתחבורה המונית ציבורית, ובין 14% ל-17% באופניים (תלוי במזג האוויר). אלה לא נתונים אידאליים, אנחנו שואפים לשפר אותם. הרשת המסילתית נבנתה בגישה צנטרליסטית - הביאה מהקצוות אל המרכז וממנו החוצה ואין רשת יעילה שמחברת בין מקומות שונים - תמיד צריך קודם להגיע למרכז, ולצאת ממנו ליעד הסופי. זה לא יעיל, מוריד את הפופולריות ומחזק את העובדה שרבים במינכן עוד מחזיקים בדעה שכל תושב זכאי להגיע לכל מקום במכונית שלו. אנחנו מקדמים תוכניות שיצמצמו תנועה באמצעות הגבלות חניה. כלומר לאפשר חניה ליד הבית, אבל לא ליד המסעדה שאליה יוצאים לבלות".

עיר המכוניות "בשנות ה-70 התפשטה אופנה של 'אזורי הליכה' במרכז העיר שנאסרו לתנועה מוטורית. לצדם פיתחו רחובות שמתפקדים כמו אוטוסטרדות, עם תנועה שוטפת ומהירה. התוצאה העגומה היא פגיעה בתנאים של הולכי הרגל, וניתוק בין שכונות. ברור שאנחנו מאוד רוצים להפחית את כמות המכוניות הנוסעות בעיר, ולי עצמי, כמובן שאין מכונית פרטית, אבל כרגע התוכניות הצטמצמו רק להפחתה משישה נתיבים לארבעה. יש גם לחצים פוליטיים, אחרי הכל אנחנו העיר של מפעל המכוניות BMW ואי אפשר להתעלם מהעובדה הזאת".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988