מע"מ 0 למיזמי תמ"א 38

השוואת תנאי בנייה עצמית לתנאי היזמים, תייצר שוויון ותיצור שוק יותר תחרותי שיביא את היזמים לתת לדיירים תנאים טובים יותר

בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מספר 38 (להלן: "תמ"א 38") אשר מטרותיה הינן הערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה וכן עידוד לחיזוק מבניים קיימים אשר בנייתם אושרה לפני 1 בינואר 1980, ואינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. על מנת לעודד ולתמרץ יזמים לבצע תמ"א 38 הוחלט לתת ליזמים הטבות בהיבט המיסוי.

לאחרונה, לקראת סוף 2014, נחקק תיקון מס' 47 לחוק מס ערך מוסף (להלן:"החוק"). טרם התיקון יזמים אשר חתמו על הסכם תמ"א 38 היו פטורים ממע"מ עבור שירותי הבניה אשר סיפקו לדיירים, אך פטור זה מנע מהם לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס אשר הוצאו להם.

התיקון נועד להפחית את נטל המס של היזמים בכך שבוטל הפטור עבור שירותי הבניה שמקבלים היזמים ונקבע מע"מ בשיעור אפס, דבר אשר מאפשר ליזמים לקזז את התשומות מחד ולא לגבות מע"מ מאידך.

הטבה זו, כפי שאנו מבינים מלשון החוק בסעיף 31ב(ב), מיחסת את שיעור מס אפס רק ל- "מתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות", כלומר רק לגורם אשר נותן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 בתמורה למכירה קרי, היזמים.

במקרה בו לכאורה אין מכירה של זכויות במסגרת תמ"א 38- ולאחרונה אנו שומעים על מקרים רבים בהם דיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38 באופן עצמאי ללא תיווך של יזם, במקרה זה הדיירים לא יהיו זכאים להנות מע"מ בשיעור אפס אלא יחויבו לשלם מס מלא עבור שירותי הבניה שיינתנו להם, דבר היוצר אי שיוויון.

לצורך המחשה, נתבונן בשני בניינים דומים בעלי מספר דיירים זהה, הנמצאים באותו אזור מגורים, אשר עומדים בתנאי תמ"א 38. בבניין הראשון הדיירים מחליטים לפנות ליזם שיבצע את התמ"א ואילו בבניין השני הדיירים מחליטים לא לפנות ליזם אלא לבצע את התמ"א באופן עצמאי. בבניין הראשון ,היזם לא נדרש לשלם מע"מ בגין שירותי הבנייה הניתנים לדיירים ואף ביכולתו לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס אשר הוצאו לו, מנגד הדיירים אשר בבניין השני נדרשים לשלם את מלוא המע"מ.

אי השוויון הנובע מהמצב הקיים כיום בחוק מונע מקבוצה נוספת להיכנס לתחום של תמ"א 38, השאלה היא האם יש סיבה להבחנה בין דיירים הפונים ליזם מול דיירים המבצעים עצמאית תמ"א 38? אנו סבורים, כי אין סיבה להבחנה בחוק.

לפיכך מוצע לתקן את החוק ליתן פרשנות מקלה יותר ולאפשר לדיירים הבונים את הבניין בעצמם שיעור מס על הזמנת הבנייה של דירותיהם, כמו ליזמים.

השוואת תנאי הבניה העצמית לתנאי הבניה של היזמים, לא רק שתייצר שוויון, אלא אפשר גם שתיצור שוק יותר תחרותי שיביא את היזמים לתת לדיירים תנאים טובים יותר ממה שהוצע על ידם עד כה.

בעבר ייתכן שהיה נכון לתמרץ אותם יזמים בכדי שיבצעו תמ"א 38 כיוון שכמעט ולא היו יוזמות פרטיות של דיירים לבצע תמ"א 38, אולם המצב היום משתנה ואנו רואים יותר ויותר אנשים המעוניינים לבצע את התמ"א 38 באופן עצמאי, ולפיכך אין סיבה להבחנה בחוק.

בסכומו של דבר שינוי החוק מייצר שוויון ועולה בקנה אחד עם מטרותיה של תמ"א 38 בכך שאנו מתמרצים קבוצה נוספת של אנשים לבצע תמ"א 38.

צרו איתנו קשר *5988