וורטון פרופרטיז ויתרה על רכישת הלוואות המזנין בהנפקה

חברת וורטון פרופרטיז נוטשת את המודל החדשני איתו ניסתה לצאת להנפקת אג"ח בת"א, ובמקום זאת תנסה לגייס 1.5-2 מיליארד שקל במודל דומה לזה שבו הנפיקו עד כה כל יתר חברות הנדל"ן הזרות. מדובר במודל שבו מעבירות החברות האמריקאיות חלק מנכסיהן לחברה ייעודית המוקמת באיי הבתולה הבריטיים, ומגייסות כנגדם חוב בת"א.

היום דיווחה וורטון כי תיקון התשקיף ושינוי מבנה ההנפקה יהפכו אותה לחברה עם הון עצמי של כ-700 מיליון דולר (2.7 מיליארד שקל), ועם מינוף נמוך יחסית בדמות LTV (יחס החוב לערך הנכסים) של 35% בלבד.

וורטון פרופרטיז, שבשליטת איל הנדל"ן האמריקאי ג'ף סאטון, מתמחה ברכישה, השבחה והשכרה של חנויות באזורי היוקרה של מנהטן. בין השאר מחזיקה החברה בשלושה שטחי מסחר במנהטן: בשדרה החמישית 717, בשדרת מדיסון 747 וברחוב ברודווי 1551, שכנגדם ניטלו בעבר הלוואות מזנין מדויטשה בנק בריבית של כ-9% ובהיקף כולל של 455 מיליון דולר.

מדובר בהלוואות נחותות ויקרות שהוענקו לסאטון כמימון משני לרכישת הנכסים, בנוסף להלוואות בכירות שהעניקו לו בנקים בארה"ב כנגד שיעבוד הנכסים לטובתם. במתווה ההנפקה המקורי ביקש סאטון להשתמש בכספי האג"ח בישראל לצורך רכישת הלוואות המזנין היקרות מדויטשה בנק, ולצורך כך נבנה מודל מורכב. עם זאת, בשבועיים האחרונים התקשה סאטון לקבל את הסכמת המלווים הבכירים להעברת הלוואות המזנין לידי מחזיקי האג"ח הישראלים, והיום התברר שהוא קרוב לצלוח מכשול זה.

בדיווח לבורסה ציינה וורטון כי היא מנהלת משא ומתן עם בנק בניו יורק לקבלת הלוואת מזנין נושאת ריבית של כ-4% ובהיקף של יותר מ-500 מיליון דולר.

ההלוואה האמורה תחליף את הלוואות המזנין שניטלו לרכישת שטחי המסחר בשדרה החמישית 717 ובשדרת מדיסון 747 בהיקף של 345 מיליון דולר. לפיכך, תשקיף ההנפקה ישונה כעת, ותמורתה תשמש למימון פעילותה השוטפת של החברה, קרי לרכישת נכסים מניבים, פיתוח, מימון, הקמה והשקעה.

עם זאת, מאז הגישה וורטון את טיוטת התשקיף הראשונה שלה, בתחילת מאי, ספגו שוקי האג"ח בישראל ובעולם ירידות שערים חדות, ועקב כך צפויה החברה לשלם ריבית גבוהה יותר מזו שציפתה תחילה. כך, למשל, מדד תל בונד 60 ירד ביותר מ-2% בתקופה זו, ואילו האג"ח השקלית של ממשלת ישראל במח"מ של 5.8 שנים (מח"מ דומה לזה של וורטון) איבדה כ-3% מערכה.

וורטון היא החברה הזרה שזכתה לדירוג הגבוה ביותר מבין חברות הנדל"ן הזרות שהונפקו בישראל - AA. ניתוח התשואות הנוכחיות בענף מעלה כי היא צפויה להשלים את הנפקתה בת"א בריבית שתנוע בין 3% ל-4.5%, תלוי כמובן ברמת העניין והביקושים שיתקבלו מהמשקיעים המוסדיים.

ביקוש של 419 מ' ש' לדה זר.אס.איי

בינתיים, חברת נדל"ן זרה אחרת, דה זר.אס.אי, צלחה ביום חמישי את שלב המכרז המוסדי במסגרת הנפקת המשך של 400 מיליון שקל. החברה דיווחה כי קיבלה הזמנות בהיקף של 419 מיליון שקל, מתוכן נענתה ל-245 מיליון שקל במחיר של 1.08 שקל לאג"ח. מדובר במחיר הגבוה ב-0.5% מזה שבו סיימה האג"ח את המסחר ביום ההנפקה.

 איזו ריבית ידרשו המשקיעים מחברת וורטון פרופר