"אף גרמני לא קונה דירה בברלין, גרמנים שוכרים"

דזירה לייננבך מאתרת נכסים עבור לקוחות שרוצים לקנות דירה בברלין, ומדריכה אותם בסבך הביורוקרטי ■ "כבר אין שכונות לא מבוקשות בעיר"

דזירה לייננבך / צילום: מירב מורן
דזירה לייננבך / צילום: מירב מורן

"בכל מקום אחר בעולם הייתי נחשבת למתווכת. אבל השוק כאן אחר", אומרת דזירה לייננבך (Leinenbach), הפעילה בברלין בענף הנדל"ן כבר יותר מחמש שנים.

היא מתגוררת בשכונת קרוייצברג האופנתית בחלק המזרחי של העיר (שהיה מובלעת מערבית בימי החומה), בדירה שקנתה ב-2006. "רציתי שיהיה לי עוגן, היה לי כסף וקניתי את הדירה ב-93 אלף אירו, היום היא שווה כבר חצי מיליון. היה לי מזל, כבר לא יהיו קפיצות כאלה במחירים". מאז כבר קנתה דירה נוספת, המושכרת לדייר מובטל - "יש לזה יתרון, כי הוא מקבל דמי אבטלה, כך שההכנסה שלי מובטחת", ובתוכנית לקנות עוד דירה אחת "בשביל הפנסיה. ואולי תהיה בה גם מרפסת".

עסקת הנדל"ן הראשונה שלה נעשתה כשהיא במעמד לקוח מול סוכנות נדל"ן. ככלכלנית, לייננבך התעניינה בתהליך הקנייה המכירה, המסים ואופן הקביעה של כל אחד מהם. "קראתי ספרים בנושא, אבל היום אני יודעת שהתיאוריה לא שווה כלום. רק מהניסיון שלי בעבודה צברתי ידע בעל ערך".

כיום היא מאתרת נכסים עבור לקוחות המעוניינים לקנות דירה בברלין, ומלווה אותם בתהליך הקנייה כחברה הפועלת תחת השם "Berlin Real Estate Institute". התעריף שהיא גובה אינו תלוי במחיר הנכס ומסתכם ב-3,000 אירו לקונה שאינו דובר גרמנית וב-2,000 לדוברים. את שורת המשימות שהיא ממלאה עבור הקונה היא מסכמת בחיוך שובה לב: "אני מובילה אותו יד ביד בתוך הסבך". ואמנם - יש סבך, הנובע משילוב ביקושי שיא, עם רגולציה הדוקה מגובה באידיאולוגיה לשמירה על זכויות דיירים, כנגד השתוללות יזמית בשוק רותח.

שוק הדיור הברלינאי הגיע למצב שהחודש הכניסה ממשלת ברלין (עיר-מדינה ובעלת מעמד כזה בפרלמנט הפדרלי של גרמניה), שני חוקים חדשים שמטרתם לצנן את שכונות העיר המתפוצצות מאוכלוסייה (ראה מסגרת), הנובעת מהגירה המונית לעיר, גם של גרמנים.

הלקוחות של לייננבך כולם זרים. "אף גרמני לא קונה דירה בברלין. גרמנים שוכרים. הקונים הם רוסים, רומנים וישראלים שעושים זאת דרך סוכנויות המייצגות את המוכרים ומנסות להשיג עבורם את המחיר הגבוה ביותר". לדבריה 99% מעסקאות לרכישת דירות בברלין נעשות דרך סוכנויות אלה תמורת דמי תיווך הקבועים בחוק בגובה 7.14% ממחיר הדירה. אין בגרמניה ייצוג לקונים ולמחסור הזה בשוק היא נכנסת.

- את יכולה לחסוך לקונים את דמי התיווך?

"את דמי התיווך לא. אבל אני יכול לסייע בהורדת מחיר הנכס עצמו. לעולם אסור לקנות בברלין נכס במחיר שמציעים אותו, הפרסומים כמעט תמיד במחירים מופקעים. השירות שלי מונע צרות מהסוג של קניית דירה שמסבכת את הקונה עם העירייה או עם דיירים, בחתימה על חוזה עם סעיפים בעייתיים".

וצרות אכן יכולות להיות. לפי החוק בברלין, תיאורטית, אדם יכול לשכור דירה ולגור בה עד סוף ימיו, ולבעל הבית אין ולא תהיה אפשרות להוציא אותו ממנה, אפילו אם הוא רוצה להכניס במקומו דיירים חדשים מסיבה כלשהי. את שכר הדירה מותר להעלות רק אחת לשלוש שנים, ובשיעור מוגבל, שהוגבל החודש עוד יותר, כאמור.

- האם יש דרך לעקוף זאת?

"אפשר להוציא שוכר קיים, אם בעל הבית מוכיח שהוא זקוק לדירה לצרכיו האישיים או לצורכי קרוביו. כך למשל אדם שרוצה לקנות דירה עבור בנו שהתחיל ללמוד באוניברסיטה בברלין, יוכל לקבל היתר להוציא את הדייר הנוכחי, אבל יהיה עליו להציג לרשויות מסמכים שמוכיחים מעל כל ספק שזו תכלית המהלך. גם אז, הדבר לא יהיה פשוט אם הדייר הוא אם חד הורית, או מקרה סוציאלי אחר כמו מוגבלות גופנית או נפשית, או סתם איש מבוגר שחי בדירה הרבה מאוד שנים".

- מה רמת ההקפדה על כך?

"בבניין שלי קנו לפני זמן מה דירה והקונה הוציאה את המשפחה שגרה בה, אבל לא נכנסה לגור בה. זו היתה משפחת מהגרים טורקית, ויכול להיות שבני המשפחה לא היו מודעים לכל הזכויות שלהם. זה מקרה מיוחד, ואני לא הייתי ממליצה לבנות על מצבים כאלה. כדאי להביא בחשבון שבברלין דירה מגיעה עם דייר. יש לכך גם יתרונות: דירות עם דיירים זולות ב-10% עד 20% מדירות ריקות".

- איפה את ממליצה לקנות?

"כיום כבר אין בברלין שכונות לא מבוקשות. מי שקונה לא צריך לצפות לרווח מעליית שווי, אלא להחזקה בנכס מניב שמכניס הכנסה בטוחה. אפשר למצוא בברלין דירות ב-100 אלף אירו, שיחזירו 4%-5% בשנה, זה הרבה יותר ממה שהבנקים נותנים".

- אם כך, מדוע רק זרים קונים?

"לזרים יותר קל לקנות דירה בברלין מאשר לשכור, כי תלושי השכר שלהם לא מקומיים ולעתים בעלי בית חוששים להכניס אותם, בגלל חוקי ההגנה הקפדניים על דיירים".

"לממשלה אין בעיה להקשות את החיים על בעלי הדירות"

ברלין קולטת בכל שנה לא פחות מ-25 אלף מהגרים (חוקיים - ועוד כמה וכמה אלפים שאינם חוקיים ואינם רשומים). גלי ההגירה האלה יצרו מצוקת דיור קשה, שמאיצ|ה, כצפוי, את מחירי הדיור. שני חוקים שהתקבלו החודש נועדו לטפל במציאות זו. החוק הראשון רק מהדק עוד קצת את כללי הפיקוח שכבר קיימים על שכר הדירה, השני הוא חידוש של ממש ונוגע ליחסים שבין סוכנויות תיווך הדירות לבין הלקוחות, ושניהם מאתגרים, כמו שאומרים, את חייהם של בעלי הבתים. "זה לא מפתיע. יש מדיניות ברורה למתן את השוק. החוקים האלה הם המשך להגבלת שיעור הייקור המותר של שכ"ד מ-20% ל-15%", אומרת לייננבך. "הקונים החדשים הם בעיקר אנשים שלא חיים פה, אז אין לממשלה שום אינטרס להשתדל בעבורם, ואין בעיה להקשות עליהם את החיים. אבל הביקוש כל כך גדול, שזה לא יעצור את ההתייקרות, אולי ימתן אותה".

החוק השני קובע שבניגוד למצב שבו מתווכים מקבלים תשלום מדיירים תמורת מציאת דירה עבורם, מהיום הגורם המשלם הוא זה "שפונה למתווך", כלומר בעל הבית. "קשה לי לנבא איך הדבר ישפיע על השוק", אומרת לייננבך, "לבטח הוא יגרע מהרווח של בעלי הדירות, ואי אפשר יהיה לגלגל זאת על השוכרים בהינתן ההגבלות על שכר הדירה. הדבר גם יקשה על סוכנויות התיווך, שעד עכשיו נהנו מהיצע לא מוגבל של דירות לסחור בהן".

צרו איתנו קשר *5988