המכרז על 10 דונמים בת"א ש"גורם ליזמים הרבה כאבי בטן"

מכרז על קרקע לוהטת באזור הכי מבוקש בתל אביב, רווי סעיפים מעוררים תהייה, כמו למשל זה המציין שקונה המגרש לא יוכל ליהנות מפירותיו עד רגע קבלת היתר הבנייה ■ גורמים בענף: "המדינה לא ממקסמת את פוטנציאל הרווח"

המגרש בפינת הקריה / צילום: תמר מצפי
המגרש בפינת הקריה / צילום: תמר מצפי

ביום שני הבא, ב-16 בנובמבר, צפוי להיסגר מכרז רשות מקרקעי ישראל על שטח "כנרית" באזור הקריה בתל אביב, בפינת הרחובות קפלן ולאונרדו דה וינצ'י, קרוב לתחנת הרכבת השלום והכניסות לאיילון, על יד הסינמטק, המוזיאון, בית האופרה ותיאטרון הקאמרי ובית החולים העירוני איכילוב. "מיקום מנצח", כפי שאומר אחד המתעניינים במכרז.

הקרקע המוצעת למכירה היא שטח של 10 דונם המיועדת להקמת שלושה מבנים, שניים למגורים בגובה 40 קומות, שיכללו 330 דירות, ובניין משרדים נמוך יותר, בהיקף 26.8 אלף מ"ר, אשר 1,500 מ"ר מתוכם מיועד לשימושי ציבור. המגרש כולל גם זכויות ל-1,250 מ"ר מסחר, ומגדלי המגורים המתוכננים מחולקים ל-232 דירות בשטח ממוצע של 108 מ"ר (בתוספת 12 מ"ר ממ"ד), 58 דירות קטנות בשטח 63 מ"ר (בתוספת 12 מ"ר ממ"ד), ועוד 40 דירות המיועדות להשכרה בשטח 75 מ"ר (בתוספת 12 מ"ר ממ"ד).

זה אחד המכרזים הגדולים שפורסמו השנה. אך כגודל הזכויות, כך גם גודל אי הבהירות בנוגע לסעיפים בו, וקשיים שעשויים להתעורר בעקבות התניות שמכתיבה רמ"י ליזם שיזכה. ואגב, משמעות הפיתוח המתוכנן היא גם ביטול מקומות חניה, שכן כיום המגרש משמש כחניון ציבורי (חינם אין כסף) בשעות הלילה, ובשעות היום הוא משמש את עובדי הקריה.

"גורם כאבי בטן"

גורמים שבחנו את המכרז, טוענים שיש בו סעיפים שאינם ברורים, וכי אם לא היה מדובר במכרז בלב תל אביב, במיקום כה אטרקטיבי, המדינה לא היתה מרשה לעצמה לפרסם מכרז בצורה שכזו.

הגורמים שמבקרים את המכרז מביאים כדוגמה מכרזים קודמים שפורסמו באותה סביבה שמהם, לטענתם, היה פשוט להבין למה נדרש הזוכה: "מעבר לכביש יש מכרז פשוט הרבה יותר. כשאני משווה בין שניהם, והם צמודים, קל לראות עד כמה כנרית מסובך. זה מכרז שגורם ליזם הרבה כאבי בטן שיתורגמו מאוחר יותר למחיר גבוה ללקוח. במיקום אחר, במכרז שלא נמצא בלב אזור הביקוש, המדינה לא היתה מפרסמת מכרז כזה, ואף אחד לא היה נוגע בו".

המכרז האמור כולל גם היקף לא קטן של מטלות ציבוריות המוערכות ב-100 מיליון שקל, ובהן הקמת חניון ציבורי, הקמת דיור להשכרה ותיאום בין העירייה, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הביטחון, תחנת שנאים במרתפים והקמת כיכר פתוחה. הזוכה במכרז יצטרך לסיים את הבנייה בתוך לא יותר מ-60 חודשים (חמש שנים).

עם כל זאת, שלא במפתיע, חברות רבות מתכוננות לגשת למכרז, בהן מהגדולות בענף. גם קבוצות רכישה לוטשות אליו עיניים. המדינה מצידה צפויה לזכות במאות מיליוני שקלים על הקרקע, ויכול להיות שאם המכרז היה פשוט יותר, עם ביטחון רב יותר ליזמים ולקבלנים, היא היתה יכולה להרוויח אפילו יותר.

משלמים ומחכים

אחד התנאים הברורים ביותר במכרז, וגם התנאי שמקבל את הביקורת הגדולה ביותר מצד יזמים, הוא מועד מסירת המגרש לזוכה. בעוד היזם או הקבלן שיזכה במכרז יצטרך לשלם את מלוא הסכום תוך 180 יום, המגרש לא יימסר לידיו במועד זה אלא רק 30 יום לאחר שיקבל היתר בנייה. המשמעות במקרה הזה היא שהזוכה במכרז יצטרך להעביר את מאות המיליונים לידי רמ"י, אך להמתין עד שעיריית תל אביב תיתן את היתר הבנייה, בלי אפשרות לעשות דבר בתחומי המגרש שטרם קיבל לידיו.

אמנם מסמכי המכרז מציינים שייתכן ומועד זה יוקדם לפי שיקול דעתה הבלעדי של רמ"י, אך כל מי שבחן את המכרז לוקח בחשבון שזו אפשרות סבירה פחות, ומחשב ההצעה לפי המועד שקובע שיש להמתין להיתר.

החניון המוצב על המגרש כעת היה יכול לשמש את הזוכה במכרז בזמן שהוא ממתין לקבלת היתר הבנייה. בפועל, לא תינתן לו האפשרות להפעיל את החניון ולהקל על הוצאות המימון שלהן יידרש בשל התשלום המוקדם על הקרקע.

היתר ביטחוני

מעבר לעובדה שקבלת המגרש תהיה רק בשלב של היתר הבנייה, תהיה ליזמים עוד סיבה לדאגה בגלל סעיף אחר במכרז, שקובע שגם נציגים של משרד הביטחון יהיו מעורבים בשלבי התכנון והאישור.

כך למשל, בפרק שכותרתו "תנאים למתן היתר בנייה" נכתב: "אישור נציג שר הביטחון בוועדה המחוזית ובכפוף לכתב התחייבות בין הרשות ומשרד הביטחון". מכיוון שהצבא עושה היום שימוש בחניון, חוששים גורמים שונים כי הדבר עשוי לעכב פינויו: "הזוכה נדרש לשלם על הקרקע היום, אבל יקבל אותה רק 30 יום אחרי שיתנו לו היתר. בינתיים לצבא נוח החניון ומי אמר שהעירייה תפנה אותו כל כך מהר. צריך להבין שעל כל תנאי כזה עושים הפחתה במחיר שנותנים על הקרקע. אם להכל היו תשובות ברורות ולוח זמנים הגיוני, גם ההצעות שהיו מתקבלות בסופו של יום על ידי המציעים היו גבוהות הרבה יותר".

נוסף לכך, משרד הביטחון מעורב כמעט בכל חלק של הפרויקט ועל פי המכרז, הזוכה יצטרך לעבוד מולו בשורה של נושאים. אם היזם לא יפעל על פי הנחיות משרד הביטחון, מדובר בהפרה יסודית של תנאי המכרז.

היזם גם יידרש לקבלת היתר צבאי לכל העבודות במגרש, ללא יכולת להתלונן על הזמן שנדרש כדי להוציא את אותו היתר מבוקש, למנות מפקח הנדסי שיעבוד מול משרד הביטחון, למנות מומחה ביטחון ולשפות את משרד הביטחון לכל אירוע או פגיעה במגרש. היזם יישא באחריות מלאה לכל נזק, אובדן שייגרמו למשרד הביטחון, לעובדיו ולחיילים ואם לא יעמוד בהוראות משרד הביטחון, ישלם עד תיקון הדרישות 75 אלף שקל ליום.

מרמ"י נמסר: "הבאנו בחשבון את המגבלות הביטחוניות בשיתוף עם משרד הביטחון ועיריית ת"א. ככל שיחול שינוי במועד סגירת המכרז, הוא יפורסם באתר רמ"י".

תושבי חוץ ישקיפו אל לב הקריה הצבאית

דבר שאין עליו תשובה במסמכי המכרז, אבל ייתכן שהזוכה ייתקל בו בהמשך הדרך: העמדת הבניינים כפי שנקבעה נכון להיום מציבה את שני המגדלים הגבוהים בסמוך לחומת הקריה, בעוד שהבניין הנמוך ממוקם קרוב יותר לרחוב.

מכיוון שמדובר במגדלי מגורים בני 40 קומות, הנוף שיוכלו לקבל רוכשי הדירות בקומות העליונות שפונות לכיוון מזרח עשוי לעניין מאוד לא רק משקיעים ותושבי חוץ, אלא גם סוכנויות ביון מרחבי העולם. כפי שנראה עכשיו, כל הדירות יקבלו תצפית מרהיבה אל תוך הקריה עצמה.

אבל בשורה התחתונה, אין ספק שמדובר במכרז שיזכה ללא מעט הצעות, וכנראה שמי שלא ייגש לא יעשה זאת בשל התנאים הדרקוניים אלא בגלל המימון הכבד וההון העצמי הגדול שיידרש ממנו בשלב ההצעה. מדובר במאות דירות במרכז תל אביב, "סחורה" שהיום קשה למצוא כמוה בשוק. השאלה אם האטרקטיביות הגדולה מצדיקה פרסום מכרז כה מורכב באופן כה עמום.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988