"כוחות השוק חכמים יותר וימתנו את מחירי הדיור"

בדיוק לפני שבועיים מדינת ישראל לבשה חג, עם החלטת הממשלה להפוך באופן רשמי את חריש לעיר. לראשונה מזה 20 שנה שנה ומאז הקמת העיר מודיעין, קמה עיר חדשה בישראל, שתוך עשור תאכלס כמאה אלף תושבים.

כל מי שמגיע לחריש, עומד נפעם נוכח קצב הבנייה והתכנון במקום. לראשונה, קמה בישראל עיר חדשה, מודרנית, שלוקחת בחשבון עוד לפני אכלוס המשפחה הראשונה, את השירותים החשובים לתושבים. בתי ספר ומוסדות חינוך, תשתיות תחבורה ותחבורה ציבורית, שירותי בריאות ומתן דגש רב על הקהילה.

אין ספק שהצעדים שנוקטת המדינה עם ההחלטה על הפיכתה של חריש לעיר, לצד תכנית מחיר למשתכן מעידים על כך שהממשלה הנוכחית פועלת בנחישות להורדת מחירי הדיור. אבל הדרך להורדת המחירים עוד ארוכה. תכנית מחיר למשתכן היא פתרון מקומי שאת מידת הצלחתו נוכל לאמוד רק בעוד מספר שנים. כך לדוגמא לאחרונה נתבשרנו על הצלחה באחד המכרזים הבולטים של מחיר למשתכן באיזור המרכז; מכרז לבניית למעלה מאלף יחידות דיור מוזלות ב-14 מגרשים בראשל"צ במחיר של החל מ - 813 אלף שקל לדירות של 80 מ"ר .

לעומת ריבוי ההצעות שהוגשו למכרז בראשל"צ, הרי שלמכרזים במצפה רמון וערד לא הוגשה ולו הצעה אחת מצד יזמים. גם למכרז "מחיר למשתכן שנערך בחריש בשבוע שעבר לא הוגשה אף הצעה. כישלון המכרז בחריש הגיע לאחר מספר הצלחות של מכרזים אלו בעיקר באזורים פריפריאליים ולאחר מכרז שנעשה בראש העין ובו בחרה רק חברה אחת להגיש הצעה מה שהצביע גם כן על רמת סיכון גבוהה עבור היזמים.

מכרזים אלו נערכו כבר במספר מקומות ברחבי הארץ כמו לוד, קריית מוצקין ועפולה וזכו להצלחה כאשר הצליחו להוריד דה פקטו את המחיר הסופי לדייר בהשוואה למחירים באותו אזור. בהקשר זה חשוב לזכור כי מדובר בינתיים בהצלחה זמנית וכי בסופו של דבר, נמדדים היזמים גם ביכולת שלהם לאכלס את הדירות שהם בונים.

לדוגמא המכרז בחריש, על פי מחיר התקרה, לא הותיר רווח יזמי סביר ולכן די ברור מדוע אף חברה לא רצתה לגשת אליו. מה שהעיק במיוחד על רווחיותו של הפרויקט היו עלויות הפיתוח שהיו גבוהות במיוחד. להערכתי, אין צורך במכרזי "מחיר למשתכן" בחריש. כיזם הבונה מאות יחידות דיור בחריש, אני עומד בכל יום בפני העניין העצום שהעיר מייצרת והביקושים הגוברים. מנגד, ביקושים אלו פוגשים היצע מספק של דירות, היות וכוחות השוק בתוך העיר יוצרים תחרות בריאה על לב הרוכשים, כך שקשה למצוא בה דירות במחיר של יותר ממיליון שקל. האטרקטיביות של המחירים מייתרת את הצורך במכרזים דוגמת אותו מכרז שנכשל.

מכרזי "מחיר למשתכן" מצליחים היכן שמאפשרים את הרווח הסביר ליזם, כלומר במקומות בהם המחירים קפצו בצורה מעוותת. לכן, מכרזים אלו הצליחו בחלק מהמקומות ואני מעריך שהם אף יביאו לתוצאה המיוחלת של ירידת מחירים באותם אזורים.

צריך לזכור שכוחות השוק חכמים יותר מקובעי המדיניות או מהיזמים והם מכתיבים את המחירים. עליית המחירים בשנים האחרונות נבעה אך ורק מהיצע נמוך והיעדר בנייה ולכן אם תתרחב הבניה ברחבי הארץ המחירים ירדו בהתאמה.

חנן מור הוא יזם נדל"ן ויו"ר קבוצת חנן מור.