"בבחירות הבאות יקומו סיעות של תמ"א 38"

פאנל של "גלובס" ואתר מדלן עסק בשאלות היסודיות מה נחשב בכלל התחדשות עירונית (רמז: תמ"א 38 זה לא), ואיך צריך להיראות התיקון לחוק

חברי הפאנל / צילום: תמר מצפי
חברי הפאנל / צילום: תמר מצפי

"תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית, תפסיקו עם זה", כך אמר אבנר אקרמן, המשמש כמהנדס עיריית נתניה ויו"ר איגוד המהנדסים, בפאנל בנושא התחדשות עירונית שהתקיים באירוע השקת המדד להתחדשות עירונית של "גלובס" ואתר "מדלן", בשבוע שעבר, בהנחיית כתב "גלובס" אורי חודי.

אקרמן פנה ליזמים שנכחו באולם והסביר: "כשמדברים על התחדשות עירונית, צריך להסתכל על העיר ועל הרחובות, וכמה יחידות דיור ניתן להכניס לרחוב, והאם יש מספיק מבני ציבור. לא על העשרת כיס של מישהו. תראו לי פרמטר אחד שחידוש בניין במסגרת תמ"א 38 נותן לעיר, אם זה הרחבת דרך בשני מטרים, או הקמת גן ילדים, ואני אהיה מוכן לקרוא לזה התחדשות עירונית".

מי שלא אהבו לשמוע את הדברים הם היזמים ועורכי הדין שמייצגים אותם. עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז תל אביב, השיב לאקרמן: "נכון שמי שמניע את הרכבת הזו של ההתחדשות העירונית זה היזם, אבל מאחוריו יש גם קרונות שיש בהם תושבים שתמ"א 38 היא הדרך היחידה שלהם לשפר את איכות חייהם. אתם כל הזמן עסוקים בנהג הקטר ובכמה הוא מרוויח, במקום להתעסק בתושבים שיושבים בקרונות. תקשיבו טוב. בבחירות הבאות יקומו סיעות של תמ"א 38. תפסיקו לדבר על יזמים ותתחילו לדבר על תושבים".

"חודשיים-שלושה זה הרבה זמן"

הפאנל עסק גם בהכרעה על תיקון 3א' לתמ"א 38, שנראה רחוק מסיום. המשתתפים התייחסו לעיכוב שנגרם כתוצאה מהעובדה שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה אינה מקבלת החלטה בסוגייה, וזאת על רקע הגרסה האחרונה שיזמה ראש מינהל התכנון בינת שוורץ. נזכיר כי הגרסה של שוורץ קובעת כי חישוב הזכויות יתבסס על גודלו של הבניין הקיים, ולא יהיה קשור לזכויות הבנייה האפשריות במקום לפי התוכנית הקיימת למגרש (תב"ע), והשטח שיתקבל יוכפל פי שלושה.

לדברי גדרון, הגרסה של שוורץ היא טובה ונותנת ודאות: "הפשטות של השיטה היא טובה, היא נותנת ודאות של מכפיל פי 3, ולא משאירה מקום לפרשנות. השוק ממתין בדיוק לתיקון כזה ולכן אני סבור שעדיף שהמועצה הארצית תיקח עוד קצת זמן כדי לבחון גם את הגרסה הזאת לפני שהיא מקבלת החלטה. השכר של ההמתנה יהיה גדול, כי נקבל ודאות, זכויות בנייה ושיטה פשוטה".

לעומתו סבור עו"ד אברהם ללום, יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, כי עיכוב נוסף בהכרעה יגדיל את הנזק שנגרם גם כך לשוק: "לחכות עוד חודשיים-שלושה זה בעייתי מאוד ליזמים שממתינים כבר הרבה זמן להיתרים. המועצה הארצית מבינה שלקבל הצעה חדשה זה המתנה של עוד חצי שנה. יזמים משקיעים עשרות מיליוני שקלים".

אקרמן הסביר מדוע מבחינתו ההצעה של שוורץ היא בעייתית: "מכפיל של פי 3 הוא בעייתי מאוד. אם לוקחים בניין קיים של 4 קומות, מקבלים בלי בעיה 15 קומות. להכפיל בלי בדיקה מרחבית של הסביבה הקרובה עלול ליצור בדיוק מה שקורה בפינוי בינוי, כלומר בניינים לא הגיוניים לתושבים שגרים שם, של 40 ו-50 קומות. אז לאשר מכפיל כזה בתמ"א 38, שגם ככה לא בוחנת את צורכי הציבור, זה עוד יותר גרוע ועלול ליצור מוטציות".

 

"תמ"א 38 לא מתחרה בפינוי בינוי"

אמיר וינשטוק, מנכ"ל משותף באתר מדלן, התייחס להשלכות של חוסר הוודאות בנושא זכויות הבנייה בתמ"א: "היום קיים צבר של 40 פרויקטים או בשלבי היתר או בבקשות להיתר באזורי הביקוש. חוסר הוודאות מאז אוקטובר כתוצאה מאי ההכרעה בנוגע לזכויות הבנייה, עצר בקשות חדשות".

בפאנל התייחסו המשתפים גם לתוכניות פינוי-בינוי ולמורכבות שבבחירה הנכונה בין שתי התוכניות כפתרון. "תמ"א 38 היא התוכנית היחידה שמאפשרת לבניינים קיימים להתחדש", אמר גדרון. "וזו דמגוגיה להגיד שצריך לבטל את תמ"א 38 ולעשות פינוי בינוי במקומה. אלה לא תוכניות שמתחרות זו בזו. פינוי בינוי עושים במתחמים גדולים של בנייני רכבת עם עשרות דירות. תמ"א 38 היא פתרון לבניין הבודד שאין לו שום דרך אחרת להתחדש".

עינת גנון, מנהלת האגף להתחדשות עירונית במשרד השיכון, לא הסכימה עם גדרון: "אנחנו רואים בתמ"א 38 כלי להתחדשות עירונית. זה לא נכון שתמ"א 38 מתאימה רק לבניין בודד ופינוי בינוי לבנייני רכבת. גם בניינים קטנים מתאימים לפינוי בינוי. היתרון בתמ"א הוא המהירות. היום אנחנו מקדמים 30 תוכניות להתחדשות עירונית, מסמנים איזה בניינים מתאימים לתמ"א ואיזה לפינוי בינוי, ובהתאם קובעים איפה מוסיפים מבני ציבור ובאילו היקפים, ובהתאם גם מפרסמים סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה" (איסור הוצאת היתרי בנייה לפרויקט שסותר את התוכנית. ש.צ).

לדברי גנון, ישנה עלייה דרמטית בהיקף המימושים של תוכניות פינוי בינוי. "לפחות ב-2016 צופים היתרים ל-4,500 יחידות דיור רק בפינוי בינוי, שהן 10% מהתחלות הבנייה במשק שיהיו כתוצאה מפינוי בינוי. בתמ"א 38 אנחנו צופים היתרים ל-5,000 יחידות דיור, שיחד עם פינוי בינוי הן מהוות 20% מהתחלות הבנייה, למרות כל הקשיים הכרוכים בתוכניות האלה".

"אני לא מבין מדוע תוכניות פינוי בינוי לוקחות 17 שנה", אמר אקרמן. "אותי מעניין שיהיה טוב גם לדיירים בפרויקט אבל גם לעיר. כבר היום נתניה היא ועדה מקומית עצמאית מיוחדת ויכולה להחליט על תוכניות פינוי בינוי בלי ועדה מחוזית.

גנון: "במסגרת החוק להתחדשות עירונית, אמורה לקום רשות להתחדשות עירונית שבראשה יעמוד נציג משרד השיכון, והיא תוכל לדון בהליכים בהליך קצר ללא ועדה מחוזית. זה הישג גדול: אבל כבר היום ההתייחסות של הוועדות המחוזיות לפינוי בינוי היא אחרת. אם לפני 12 שנה הסתכלו עלינו כאילו נפלנו מהירח, ושאלו מה זה הצפיפויות האלה, היום מסתכלים אחרת".

אקרמן: "יש לי המון תקוות מהרשות להתחדשות עירונית, כי בהרבה מקומות שבהם מחיר הקרקע נמוך, צריך מכפילים גבוהים ומקבלים בניינים מאוד גבוהים וצפיפות מאוד גבוהה. במסגרת החוק חשוב שחלק מיחידות הדיור יועתקו למקום אחר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל. ככה משיגים שני דברים: גם פרויקט במימדים סבירים וגם התחדשות של אזורים שלא חשבו בהכרח לפתח".

ח"כ אלי כהן: "המסמך שהוציא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה נוגד את המדיניות של הממשלה"

"המסמך שהוציא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה נוגד את המדיניות של הממשלה. אנחנו בעד הפרשנות המרחיבה, בעד לבנות. נבנו כבר מאות מבנים על פי הפרשנות המרחיבה, וגם היום צריכים לעבוד על פי הפרשנות המרחיבה", כך אמר חבר הכנסת אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת, בשיחה עם דרור מרמור עורך הנדל"ן של "גלובס" בכנס השקת מדד ההתחדשות העירונית של "גלובס" ואתר מדלן. את הדברים אמר ח"כ כהן על רקע החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלא להחליט בכל הנוגע לתיקון 3א' המתייחס לחישוב הזכויות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38. נזכיר שהמועצה הארצית היתה אמורה לקבל החלטה האם להתקדם עם התוכנית שכבר הופקדה, למרות שהמלצות החוקר שמונה לדון בכל ההתייחסויות וההתנגדויות התגלו כבעייתיות. במקביל, לפני ישיבתה האחרונה של המועצה, עלה רעיון חדש של מינהל התכנון, רעיון שמקובל על חלק גדול מהגורמים אך מחייב הפקדה מחודשת של התוכנית, כלומר המשך תקופת הקיפאון בתחום.

"היה דיון בכנסת, התקבלה החלטה, והתיקון יאושר עם שינויים והתאמות קטנות", אמר כהן בעניין, "הנוסחים כבר פורסמו. אנחנו ניצור תמריצים כי אם לא יהיה כלכלי לא יבנו".

כהן הציג נתונים המעידים על צמיחה: "בשנת 2015 התקבלו היתרים לכ-4,500 יחידות דיור בפינוי בינוי ותמ"א 38. בשנת 2018 נחצה את הרף של 10,000 יחידות דיור. ליזמים זה מצב שמי שלא יהיה שם לא יהיה קיים. אנחנו מקדמים היום הסכמי גג עם הרשויות המקומיות בכל הנוגע להתחדשות עירונית. ראשי ערים מצד אחד רוצים לעזור לשכונות הותיקות, אבל מצד שני לא רואים מזה כסף. זה בעיה מבחינתם. אנחנו הולכים לעשות שינוי בתחום הזה, וניתן תמריצים לכל ראש עיר על כל דירה שתקבל היתר. זה יעזור עם חידוש התשתיות בערים".

כהן גם נשאל האם הוא עומד להתמנות לתפקיד שר הבינוי והשיכון, לאור פרסומים שונים שלפיהם ייתכן שהשר יואב גלנט יעבור למשרד אחר. "לא רותמים הסוסים לפני העגלה", אמר כהן, "אנחנו נמתין עוד מספר שבועות ונראה".

צרו איתנו קשר *5988