מחירי השכירות ב-2016 עלו בקצב האיטי ביותר ממשבר 2008

אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי במיטב דש: "יש רוויה, בעיקר בפריפריה" ■ אורי גרינפלד, פסגות: "ההאטה נובעת מגורמים שדווקא צפויים ללחוץ מעלה את מחירי השכירות"

דירה למכירה / צילום: תמר מצפי
דירה למכירה / צילום: תמר מצפי

ערב הטלת המס על בעלי שלוש דירות, ובעוד מחירי הדירות רושמים זינוק שנתי של 8.1%, מתברר כי מחירי השכירות בישראל עלו ב-2016 בקצב האיטי ביותר מתחילת גל העליות הנוכחי במחירי הדירות.

מנתוני הסיכום של מדד המחירים לצרכן ל-2016 עולה כי סעיף הדיור, המבוסס על מחירי השכירות, רשם עלייה של 1.4% ב-12 החודשים האחרונים. מדובר בנתון הנמוך ביותר מסוגו מאז יולי 2008, כפי שמציין אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש.

נזכיר כי סעיף הדיור מתייחס לחוזי שכירות מתחדשים, וככזה הוא בוחן את המחיר הכולל של חוזי השכירות. במחצית 2015 עלה מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה, ואחת ההשפעות של המהלך הייתה שינוי בתמהיל הרכישות של המשקיעים. כלומר, לאחר העלאת מס הרכישה נרכשו יותר דירות להשקעה במקומות מרוחקים יותר ממרכז הארץ, בפריפריה, מה שהוביל לרכישת דירות זולות יותר עם דמי שכירות נמוכים יותר.

במקביל, יש מי שיטען כי ירידת המדד נוגדת את הטענות על העלאת דמי השכירות בעקבות מס דירה שלישית. במקרה הזה, עוד מוקדם לנתח את השפעת המס החדש וזאת משום שמדובר עדיין בתקופה קצרה מדי מאז החלו לדבר על החוק ובוודאי מאז שהחוק עבר בכנסת.

"לדעתי אנחנו יכולים לראות פה רוויה מסוימת, בעיקר בפריפריה, למרות המשך העליות במחירי הדירות והציפיות למס על דירה שלישית (שצפוי להיות מגולגל על שוכרי הדירות, ע"ב)", אומר זבז'ינסקי.

קצב עליית מחירי הדירות עומד נכון לסוף 2016 על 8.1% בחישוב שנתי, מעט איטי יותר מהקצב של 8.6% שנרשם בחודש הקודם. אורי גרינפלד, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות פסגות, מעריך כי קצב קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות בדרך להאטה משמעותית - זאת בהתבסס על נתון מספר חודשי ההיצע הנמצא ברמת שיא של 13 חודשים.

"לפני שפותחים את השמפניות", כותב גרינפלד "נדגיש ש:

1. מדובר על האטה בקצב עליית המחירים ולא על ירידת מחירים. 

2. האטה זו לא צפויה להתגלגל למחירי השכירות, שכן היא נובעת משני גורמים שדווקא צפויים ללחוץ כלפי מעלה את מחירי השכירות. העלייה בריבית על המשכנתאות גם מייקרת את עלות המימון עבור המשקיעים וגם מגדילה את הביקוש לשכירות. מס דירה שלישית יקטין את היצע הדירות להשכרה במקרה הטוב, או שיגולגל לשוכרים במקרה הפחות טוב".

 

התקררות ביקושים בנדל"ן וברכב

במבט ל-2017 מעריך זבז'ינסקי כי המדינה עשויה לספוג ירידה של 4-8 מיליארד שקל בהכנסות ממיסוי נדל"ן ורכב, כתוצאה מהתקררות הביקושים בשני הסקטורים. מבדיקה שערך זבז'ינסקי עולה כי הנדל"ן והרכב תרמו לאוצר המדינה הכנסות עודפות בסכום של 10 מיליארד שקל בין השנים 2012 ל-2016. במספרים מוחלטים צמחו ההכנסות על מיסוי הרכב והנדל"ן מ-21 ב-2012 ל-37 מיליארד שקל ב-2016 גידול של 76%. סך ההכנסות ממסים צמחו במהלך התקופה בכ-30%.

זבז'ינסקי תולה תקוות במהלכי שר האוצר לעידוד חברות היי-טק לרשום את הקניין הרוחני שלהן בישראל. כפי שדווח ב"גלובס" רמז שר האוצר בנאום שנשא ביום חמישי האחרון כי בימים הקרובים יתפרסמו פרטים על השקעות במיליארדי דולרים של חברות היי-טק בישראל, בעקבות הפחתת המיסוי על חברות אלה במסגרת חוק ההסדרים האחרון ל-6% (לחברות ענק) ו-12% (ליתר חברות ההיי-טק); והפחתת מס הדיבידנד לכלל החברות ל-4%.

"ישראל כמעצמת היי-טק מהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית עבור החברות הגלובליות שיצטרכו לבחור בשנה הקרובה היכן לרשום את הקניין הרוחני שלהן", כותב זבז'ינסקי. "מדובר בסכומי השקעות שעשויות להניב הכנסות ממסים של כ-4-8 מיליארד שקל".

צרו איתנו קשר *5988