בנק ישראל | לפני כולם

בנק ישראל: אפשרו לעבוד עם יועצי המשכנתאות החיצוניים

בנק ישראל קרא לבנקים לקבוע בתוך שלושה חודשים נהלים לעבודה מול היועצים ■ רשות ההגבלים בודקת אם הירידה בתחרות במשכנתאות נבעה מהגבלת פעילות היועצים החיצוניים ■ יועץ משכנתא – האם כדאי?

ד"ר חדוה בר / צילום: איל יצהר
ד"ר חדוה בר / צילום: איל יצהר

בנק ישראל מנסה להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות החיצוניים בבנקים, במקביל לבדיקת רשות ההגבלים אם הייתה לפעילותם השפעה על הירידה בתחרות. לידי "גלובס" הגיע מכתב ששלחה אתמול המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, למנהלי הבנקים, ובו היא דורשת מהם לקבוע בתוך שלושה חודשים נוהלי עבודה מול יועצי המשכנתאות החדשים.

נזכיר שבשנה האחרונה החליטו חלק מהבנקים לצמצם באופן דרמטי את הפעילות מול אותם יועצי משכנתאות חיצוניים - דבר שפגע בתחרות בתחום המשכנתאות, במקביל לזינוק של עשרות אחוזים בריביות המשכנתאות בשנתיים האחרונות, אף שלא חל שינוי בריבית בנק ישראל.

אחד הסעיפים המרכזיים בטיוטת ההנחיות של בר קובע כי על הבנקים לאפשר ליועץ המשכנתאות החיצוני לפעול מולם ללא נוכחות הלקוח, "בפרט בשלב הראשוני לקבלת אישור עקרוני להלוואה", נכתב. כיום חלק מהבנקים אוסרים על מתן פרטים והצעה ליועץ ללא נוכחות הלקוח - צעד שהפחית באופן משמעותי מאטרקטיביות השירות של היועץ, שנאלץ לגרור אחריו את הלקוח לכל הפגישות. ההנחיה הנוכחית תקפה למעט במקרים שבהם לבנק יש מידע על חשש לפגיעה בלקוח או על חשד לפעילות לא כשרה של היועץ.

למרות האפשרות שהיועץ ייצג את הלקוח ללא נוכחותו, בבנק ישראל מדגישים שעל הלקוח להגיע לפחות פעם אחת אל הבנק בתהליך לקיחת ההלוואה ולהיפגש עם נציגי הבנק, ככל הנראה כדי לוודא שהפרטים שהועברו נכונים וכי הלקוח מודע ומבין היטב את ההצעה.

בנק ישראל אינו מתכוון להתחיל לפקח על יועצי המשכנתאות החיצוניים, שגם כיום פועלים ללא פיקוח, אלא דורש מהבנקים לקבוע שורה של נהלים לעבודה מולם, שיאפשרו להם לחזור כפי שפעלו בעבר. בין היתר הבנקים יצטרכו לוודא שליועץ יש הרשאה מפורשת בכתב מהלקוח לפעול בשמו, וכן לברר את מהות הקשר בין היועץ ללקוח. כמו כן, הבנקים יצטרכו לנקוט צעדים כדי למזער את הסיכונים המשפטיים שעלולים להיווצר כתוצאה ממעורבות של יועץ חיצוני, "לרבות שמירה על פרטיות הלקוח והחובה לפעול בשקיפות ובהגינות כלפיו", כפי שכותבים בבנק ישראל. על הבנק גם לקבוע נהלים למסירת מסמכים ומידע באמצעות היועץ, כדי למנוע מצב של העברת מסמכים מזויפים כשם שאירע במקרים מסוימים בעבר.

בנק ישראל מנחה את הבנקים לקבוע את הנהלים עד תחילת חודש מאי. המפקחת קובעת שכבר ביום שבו תיכנס ההוראה בנוסח הסופי שלה לתוקף, על הבנק להבהיר ללקוח את ההשלכות של מעורבות היועץ החיצוני בתהליך לקיחת הלוואה, "ובפרט, הסרת אחריות הבנק לפעילותו של הנציג ולהמלצותיו", נכתב במסמך. כמו כן הובהר כי נאסר על הבנק לשלם או לתת טובות הנאה כלשהן ליועץ חיצוני עבור עבודת הייעוץ.

תלונות מהבנקים ומהיועצים

פעילות יועצי המשכנתאות החיצוניים תפסה תאוצה בשנים האחרונות, בין היתר על רקע הגאות בשוק הדיור. יועצי המשכנתאות מבצעים את ה"שופינג" בין הבנקים בתחום המשכנתאות, מנהלים משא ומתן בשם הלקוח ומסייעים לו במציאת חבילת מימון מתאימה בתנאים הטובים ביותר, וזאת בתמורה לתגמול העומד בממוצע על כמה אלפי שקלים. "תחום ייעוץ המשכנתאות צמח בשנים האחרונות באופן ניכר על רקע הגידול בהיקף הלוואות המשכנתה לצד ריבוי ומורכבות מסלולי ההלוואה. יועצי המשכנתאות מסייעים ללקוחות בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים אף תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות של תנאי ההלוואה במספר בנקים", מסבירים בבנק ישראל את הרקע להוראה. ועם זאת, "יועץ משכנתאות אינו חייב ברישיון ועל כן כמעט כל אחד יכול להציג עצמו ככזה", הם מציינים.

למעשה, אין כיום פיקוח כמעט על יועצי המשכנתאות החיצוניים. בשנה האחרונה דיווחו ארבעה בנקים לבנק ישראל על כמה מקרי הונאה וזיוף, שבוצעו על ידי אנשים שהציגו עצמם בפני הבנקים כיועצי משכנתאות, וגרמו הפסדים הן ללקוחות והן לבנקים. כאמור, כתוצאה מכך הקשיחו חלק מהבנקים מדיניות בכל הקשור לפעילותם מול יועצי משכנתאות, אולם בענף הייעוץ היו שטענו כי הבנקים בולמים את היועצים שמסייעים להגברת התחרות והורדת המחירים.

החמרת המדיניות התבטאה בכך שחלק מהבנקים הכינו רשימה סגורה של יועצים, שרק עמם מוכן הבנק לעבוד, ואחרים אסרו על עובדי הבנק להגיש הצעות או לנהל מו"מ עם היועץ ללא נוכחות הלקוח. כיוון שתחום היועצים החיצוניים ומערכת היחסים שלהם עם הבנקים אינם מוסדרים, יכלו הבנקים לקבוע איזו מדיניות שרצו. הקשחת המדיניות הביאה לתרעומות ולתלונות שהועברו לבנק ישראל בעיקר מצד היועצים. בעקבות זאת, החל בנק ישראל בסבב שיחות מול הבנקים בנושא זה.

בבנק ישראל הבינו כי יש שתי דרכים לטפל בסוגיה: האחת היא לפקח על יועצי המשכנתאות החיצוניים ולהסדיר את הרישיון שלהם - צעד שכרוך בהקצאת משאבים לרגולטור ונחשב תהליך ארוך ומורכב יחסית. האפשרות השנייה והפשוטה יותר היא פרסום הנחיות לבנקים הנוגעות לעבודתם מול יועצי המשכנתאות, אלא שבפתרון זה האחריות מועברת למעשה אל הבנקים. ברקע הדברים נזכיר שלפני כשלושה חודשים קיימה הכנסת דיון על התייקרות המשכנתאות, וגם סוגיית פעילות היועצים עלתה לדיון. "לאור המצב, הפיקוח על הבנקים החליט לקבוע עקרונות לעבודה עם יועצי משכנתאות. מטרת קביעת העקרונות היא להבטיח כי לקוחות המבקשים להיות מיוצגים על ידי יועץ משכנתאות יוכלו לעשות כן, ובמקביל, לצמצם ככל הניתן את הסיכונים שאליהם הבנקים והלקוחות עלולים להיחשף בשל הייצוג", מסבירים בבנק ישראל את ההחלטה לפרסם את ההוראות.

באותו דיון בכנסת הודיעה הממונה על ההגבלים העסקיים מיכל הלפרין שתבחן את התייקרות המשכנתאות והירידה בתחרות בתחום. בחודש ינואר האחרון פורסם ב"גלובס" כי בדיקת רשות ההגבלים צפויה להתמקד בנושא יועצי המשכנתאות, ולא בחשד לתיאום מחירים והעלאת ריביות. ברשות סבורים שיועצי המשכנתאות הם גורם שיכול לעודד תחתרות במערכת הבנקאית ולפיכך בודקים את השפעתם על מידת התחרותיות וגם את הדרכים להחזירם לשוק.

כעת, במקביל לבדיקת הרשות, נראה שבנק ישראל מתערב ומפרסם כללים שנועדו להחזיר את היועצים לשוק.

עיקרי
 עיקרי

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988