התחדשות עירונית | ועידת הנדל"ן

"אין מצוקת אשראי בתחום של התחדשות עירונית"

כך טוענת פנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי-טפחות, בוועידת הנדל"ן של "גלובס" ■ "דווקא היום יותר מתמיד ההתחדשות העירונית מהווה אלטרנטיבה ראויה ומבוקשת על-ידי מרבית היזמים בענף"

פנינה אלה בנק מזרחי טפחות / צילום: איל יצהר
פנינה אלה בנק מזרחי טפחות / צילום: איל יצהר

פנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי-טפחות, השתתפה היום (א') בפאנל "בתוך הקופסה - מה עוצר את תנופת ההתחדשות העירונית" בוועידת הנדל"ן השנתית של "גלובס". לדבריה, "מאז אוקטובר 2015 מרבית קרקעות המדינה שווקו במסגרת של מחיר למשתכן. לרוכשי הדירות ולמשפרי הדיור אין מענה במסגרת קרקעות המדינה, והם מהווים כ-60% ואי-אפשר להתעלם מהם. יזמים וקבלנים שאין להם עניין להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן מחפשים מענה במסגרת של קרקעות פרטיות, מה שהוביל לעלייה במחירי הקרקע".

לכן, לדבריה, "דווקא היום יותר מתמיד ההתחדשות העירונית מהווה אלטרנטיבה ראויה ומבוקשת על-ידי מרבית היזמים בענף. לפני 3 שנים הצגנו נתונים שהצביעו על היקף פרויקטים לא גדול במיוחד. בנתוני משרד השיכון שפורסמו לאחרונה היקף הפעילות זינק מ-57 תוכניות מאושרות ל-144. 50 אלף יחידות דיור צפויות לצאת בשנים הקרובות, וזו בשורה.

"36 פרויקטים נמצאים כיום בביצוע ברחבי הארץ, 75% מהם בתל-אביב ובמרכז, 19% בחיפה והצפון, ו-6% בדרום. שווי הקרקע היא שמושכת את היזמים למרכז. היקף הדירות שנבנות כיום במסגרת פינוי-בינוי מהווה כ-16% מהיקף הדירות שנבנות במדינה, ויש פה בשורה שלא ניתן להתעלם ממנה". 

עוד לדבריה, "בתמ"א 38 על פני 3 שנים יש גידול מסוים, בחיזוק מבנים ובבנייה ובהריסה מחדש, אבל הפוטנציאל בתחום הזה הוא גבוה, אלא שזה תחום שסובל מחסמים ביורוקרטיים מקשים".

אלה הוסיפה כי "בבנק אנחנו מלווים הרבה עסקאות של התחדשות עירונית, ובמהלך השנים התחום עבר איזושהי הסדרה. בעבר היו עסקאות שונות ומגוונות, והיום מבחינת מבנה העסקה הדברים יחסית ברורים, השחקנים בענף מכירים את כללי המשחק, ויש כללי משחק מקובלים. הרווחיות היום יותר גבוהה, והיזם יצפה לרווחיות גבוהה של כ-18%-20% מעלות ההקמה - וזה מקדם שהיזמים מבקשים לעצמם.

"בנושא אשראי - אין מצוקת אשראי בתחום של התחדשות עירונית. אין בכלל מצוקת אשראי בתחום של מימון פרויקטים, זה תחום שנהנה מהרבה מממניים - קרנות, מבטחים ובנקים, שכולם נותנים מענה ראוי וטוב מאוד לצרכנים של ההתחדשות העירונית. 

"לגהי תמ"א 38 1, חיזוק מבנים - היום היזמים שמתעסקים בתחום הזה הם מתמחים. החברות הגדולות לקחו צעד לאחור, והן פחות פעילות בזה. נשארו היזמים הבינוניים והקטנים שמגלגלים פרויקטים במקצועיות.

"מבחינת הניסיון שלנו, יש דיירים שנמצאים בתוך אתר הבנייה, וזה עשוי לעכב תהליכים. יש עלויות נוספות שהיזם חווה בתהליך, ואנחנו רואים ירידה ברווחיות ממה שציפו בתחילת הפרויקט. מכירות מיוחדות, כלומר כאלה לחיזוק מבנים - יש פחות תוך כדי בנייה, אתר בנייה לא נראה אטרטיבי לרוכשים פוטנציאליים. דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים נמכרות בקצב איטי יותר מדירות סטנדרטיות. יזם שמכיר פעילות ויודע לאמוד אירועים בלתי צפויים, יכול להצליח בפעילות הזו.

"מימון של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר פינוי-בינוי - אנחנו עושים הרבה עסקאות בתחום הזה, ויש מאות יחידות דיור בפרויקט. יש קושי בהרבה עסקאות למשל לפצל לשלבים, למדר סיכונים, אבל זה לא ניתן במרבית העסקאות. אלה פרויקטים עתירי הון ואשראי. אני קוראת ליזמים שמקדמים פרויקטים כאלה לשתף את הגורם המממן לפני תחילת הפרויקט ולא כמו שחלק גדול עושה את זה בסמוך להיתרי בנייה. ממילא אלה תהליכים מורכבים, וככל שתקדימו לשתף - זה יחסוך זמן שהוא יקר בתחום זה בעיקר". 

 

הרשות להתחדשות עירונית עוד לא קמה. לא מזמן היה דיון בכנסת, ובאו חברי כנסת ושאלו למה בכלל צריך את הרשות.

עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, אמרה: "אנחנו מצפים לראות חלק ממגמות העלייה. יש חד-משמעות גידול ניכר בהיקפי המימוש לפרויקטים של פינוי-בינוי. אם רוצים שהמגמה תגדל בהיקפים גדולים - כשממשלת ישראל החליטה שהיא רוצה לראות עלייה מ-20% ל-33% תוך עשור - חייבים לייחד לזה מאמצים בפוקוס. לא כעוד אחד מהעיסוקים של משרד הבינוי אלא כמשהו שעומד בפני עצמו עם מנהל שזה מה שהוא עושה 24/7".

לדבריה, "מנכ"ל המשרד, עם כל ההערכה, טרוד בעוד אלף ואחד דברים. ברגע שיהיה מישהו שזה יהיה המיקוד שלו - באופן טבעי נראה פירות נוספים. צריכים תוספת כוח-אדם ותוספת תקציבים, וחלק מזה ניתן במסגרת החוק, וחלק יבוא כהליכים משלימים. כשזה יקרה, אני בטוחה שנוכל לעמוד ביעדים השאפתניים של הממשלה".

עוד אמרה גנון כי הפוטנציאל במדינה גדול, וכי על רקע מחיר למתשכן הביקוש לתחום של תמ"א 1 ו-2 ילך ויעלה. 

עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אמר: "אם מסתכלים על הצהרות הממשלה ועל הכיוון, על פניו זה נראה טוב, אבל בנושאי התחדשות עירונית מדובר בשני וקטורים מנוגדים. מצד אחד הממשלה שמבקשת דרך ההתחדשות להגביר את הבטחון הלאומי להוסיף ממדים ולחזק בניינים ומרקם חברתי ונכנס עוד פקטור 20-40, מדברים על מתוך 54 אלף התחלות בנייה 6,000 בתהחדשות עירונית. בלי התחדשות עירונית לא נגיע ל20-40. יש צורך בעוד 3 מיליון יחידות דיור במדינה שמכפילה את מספר התושבים כל 35 שנים. 

"הפקטור השני הוא הרשויות המקומיות, שהן לא תמיד ששות להתחדשות עירונית. אובדן ארנונה מצד אחד... שמעתי ראש עיר שאמר לי שכל תושב עולה לו 7,000 שקל בשנה מגיל יום. יש בעיות אובקייטיביות - מוסדות ציבור ותנועה, וכולם צודקים. השאלה היא איך פותרים את זה.

"יש גם רשות לכיבוי אש, שהחליטה שהיא רוצה בכל פרויקט רוחב כביש מינימלי של 3.70 מטר כדי שכבאית תוכל לעבור. עשינו דיונים ממושכים והגענו ל-3.60 מטר. שני הצדדים צודקים. ממשלת ישראל עושה צעדים במחיר למשתכן, מאבדת הכנסות או יותר נכון מוותרת על הכנסות מ-200 עד 600 אלף ליחידת דיור. עושה הסכמי-גג שהרשות המקומית מממנת. אני קורא לממשלה לעשות הסכמי-גג בהתחדשות עירונית, וככה מהנדסה העיר תל-אביב לא יצטרך היטל השבחה, והדיירים ירוצו לחתום על תוכניות, וכולם ייצאו נשכרים. היום הקבלנים מממנים את המדינה בסכומים ענק במיסוי בנדל"ן. אפשר לקחת מזה וללכת להסכמי גג, וזה ייתן סוג של מענה". 

צרו איתנו קשר *5988