מ-600 אלף ש' ל-1.1 מ' ש': עוד קבוצת רכישה מסתיימת במפח-נפש

חברי קבוצת רכישה בשכונת אחיסמך בלוד דורשים מינוי כונס נכסים: לדבריהם, 7 שנים חלפו מההשקעה, הבנייה טרם החלה, וזכויותיהם הועברו לאחרים

קרקע באחיסמך / צילום: תמר מצפי
קרקע באחיסמך / צילום: תמר מצפי

7 שנים לאחר שרכשו קרקע בשכונת אחיסמך בלוד, במכרז של המדינה, פונים חברי קבוצת רכישה חרדית "דיור למעשה" לבית המשפט, בדרישה למנות כונס נכסים שימשיך את קידום הפרויקט, שבנייתו טרם החלה.

חברי קבוצת הרכישה "דיור למעשה" הרב יונתן כהן, בני שוורץ ומשה ראם, הגישו לבית המשפט המחוזי מרכז המרצת פתיחה נגד מארגני הקבוצה אביעזר קולודצקי ויחזקאל ריינר וכן נגד נאמן הקבוצה עו"ד אריאל יונגר. הם דורשים, באמצעות עו"ד אורי קידר ממשרד כבירי נבו קידר בלום, למנות את עו"ד רונן מטרי ועו"ד אורי קידר ככונסי נכסים לקבוצת הרכישה.

תחילת הפרשה בשנת 2011, כאשר רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז למכירת קרקע המיועדת להקמת 360 יחידות דיור באחיסמך. 224 מהן דירות בבנייה רוויה בבניינים של עד 12 קומות, ו-136 בבתים צמודי קרקע.

מהמרצת הפתיחה עולה כי המארגנים קולודצקי וריינר והנאמן עו"ד יונגר, קיבלו את ברכת חשובי הרבנים וגדולי ראשי הישיבות במגזר, לארגון קבוצת רכישה שתתמודד במכרז ותרכוש את הקרקע. המארגנים, בסיוע רבנים מהמגזר הליטאי, הצליחו לגבש קבוצה של כ-200 רוכשים, "שחסכו פרוטה לפרוטה כדי לרכוש דירה באחיסמך".

אלא שלטענת חברי הקבוצה, הם אמורים היו לקבל את המפתחות לדירות מזמן. בחלוף 7 שנים מיום ההשקעה, לאחר שנגבו מהם כספים בשיעורים הגבוהים בהרבה מאלה שנמסרו להם בעת השיווק, לא רק שהבנייה טרם החלה, אלא שאותם רוכשים מוצאים עצמם בפני שוקת שבורה, ובלי שיש באפשרותם לקבל את כספי ההשקעה. לטענתם, "הם רואים כיצד זכויותיהם מועברות למשקיעים אחרים בעלי ממון שעושים בזכויות הרוכשים כשבשלהם".

לדבריהם, טרם הגשת הבקשה לכינוס הם פנו לאחד מגדולי הדיינים בדיני ממונות, הנחשב למומחה בתחום קבוצות הרכישה, הגאון רבי מנחם מנדל שפרן מבני-ברק, שגם הוא מצא שהמחלוקת תיפתר אך ורק במסגרת הליך כינוס נכסים בבימ"ש ולא בדין תורה.

מ-600 אלף ל-1.1 מיליון

בהמרצת הפתיחה נטען כי סמוך למועד פרסום המכרז, בפברואר 2011, פרסמו המארגנים ברושור המזמין את הציבור להשתתף בכנס הצטרפות לקבוצה, תמורת 600-650 אלף שקל לדירת 3 חדרים. כיום, טוענים התובעים, זינק המחיר המוערך ל-1.1 מיליון שקל, על-פי דוח אפס מעודכן.

לטענתם, בעת השיווק הוצג להם הסכם שיתוף וייפוי-כוח בלתי חוזר, שעליו התבקשו המשתתפים בכנס לחתום ולעיין מבלי לקבל אותו לידיהם מפאת "זכויות יוצרים". לטענתם, בהסכם השיתוף המקורי נקבע כי אם תתאשר תוכנית שמוסיפה יחידות דיור לפרויקט, יהיו שטחים אלה שייכים לכלל הצדדים לפי חלקם היחסי. אלא שלאחר הכנס, הם טוענים כי התבקשו לחתום על הסכם שיתוף חדש המנשל את זכותם מהזכויות הנוספות ומעביר אותם לצד ג', בלי שידעו על כך ואף תוך הטלת הוצאות השבחה עליהם.

לטענת התובעים נודע להם רק בנובמבר 2011 כי באפריל 2011 נחתם "הסכם הלוואה" בין שני משקיעים, אברהם פלוק ויהושע שרון, לבין עו"ד יונגר, בשם הקבוצה. על-פי ההסכם, פלוק ושרון שותפים בהצעת הקבוצה במכרז, כאשר חברי הקבוצה רכשו את הזכויות לדירות בקומות 1-7 בחלק הבנייה הרווייה, ואילו פלוק ושרון התחייבו לרכוש את הדירות מעל קומות אלה, שנחשבות ללא מבוקשות בקרב הציבור החרדי בשל סוגיית מעלית השבת, וכן את הזכויות לצמודי הקרקע.

לטענת התובעים, הם מעולם לא הביעו הסכמה להתקשרות עם שני המשקיעים, או לוויתור בהיקף עשרות מיליוני שקלים על זכויות הבנייה העודפות, שעל-פי הסכם השיתוף המקורי מגיעות להם.

חודשים ספורים לאחר הזכייה במכרז הקפיאה הוועדה המחוזית את הבנייה במתחם, וקודמה תב"ע חדשה המותאמת לצורכי הציבור החרדי, שעיקר מטרתה להוסיף שטחים למבני ציבור.

רק בשנת 2015 בוטלה ההקפאה, ואושרה תוכנית בניין עיר חדשה, המבטאת תוספת של 39% בכמות יחידות הדיור. במקום 360 יחידות דיור מאושרות לבנייה בקרקע, ניתן היה לבנות 501 יחידות דיור. בתב"ע החדשה נוצר מגרש נוסף שעליו ניתן לבנות 192 יחידות דיור מתוך ה-501. התובעים מעריכים התוספת (150 יחידות הדיור) בסך של 75 מיליון שקל, שלטענתם מגיעים להם על-פי ההסכם המקורי.

לטענתם, לא רק שלא נהנו מהגדלת זכויות הבנייה, אלא נאלצו לשאת בתשלומי היטלי השבחה על הזכויות נוספות שקיבלו פלוק ושרון בסך 34 מיליון שקל.

לטענת התובעים, יונגר מצוי בניגוד עניינים כנאמן הקבוצה ומייצג של פלוק ושרון בעסקים אחרים (לדברי יונגר, אין לו קשר עסקי עם שרון. "פלוק לקוח שלי והבאתי זאת מראש לידיעת הנציגות והרבנים").

בנו על ביטול החניות

מן הצד של המארגנים והנאמן, התמונה כמובן שונה. לטענתם, כספם של הרוכשים מובטח ולמזלם, בניגוד לקבוצות רכישה אחרות באחיסמך, הם שילמו את כל הסכום על הקרקע לרשות מקרקעי ישראל בלי שנאלצו לשעבד את הקרקע לגורם כלשהו. בין היתר, בזכות הכנסת פלוק ושרון כשותפים שלקחו על עצמם את הסיכון בפרויקט.

לטענתם, מוקד הבעיה שגרם לעיכובים הממושכים היה התנהלותן של רשות מקרקעי ישראל ושל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, שפרסמו מכרז למכירת קרקע שחלקה זמינה לבנייה וכוללת תוכנית בניין עיר מאושרת לבנייה של 224 דירות בבנייה רוויה (חלק זה רכשה קבוצת הרכישה "דיור למעשה"), וחלק שאינו זמין לבנייה, הכולל את 136 יחידות צמודי הקרקע, שבו הבנייה על הקרקע מוקפאת בשל תכנון מחדש של מבני הציבור במתחם. את חלק זה רכשו פלוק ושרון יחד עם 24 הדירות בקומות העליונות בבנייה הרוויה, שאין להן ביקוש בקרב המגזר החרדי.

אלא שזמן קצר לאחר הזכייה במכרז, החליטה הוועדה המחוזית להקפיא את הבנייה גם בחלקה המאושר לבנייה, ובכך נגזר על הפרויקט עיכוב ממושך שלא היה בשליטת המארגנים. העובדה שאושרה לבסוף תוכנית, שמצרפת את 24 הדירות הקומות העליונות שרכשו פלוק ושרון למגרש אחר, שאליו התווספו דירות שרכשו פלוק ושרון מקבוצת רכישה אחרת בשם "ועד הדיור השביעי", אינה נוגעת לטענת המארגנים והנאמן לזכויות שרכשו חברי קבוצת "דיור למעשה", שידעו וחתמו כי הם רוכשים זכויות לדירה אחת, ולא כל זכויות נוספות.

עוד הם טוענים כי היטלי ההשבחה בפרויקט יושתו על פלוק ושרון ולא על חברי "דיור למעשה", וכי העלויות בפרויקט גדלו בגלל משך הזמן שעבר, וכי העלויות המשוערות התבססו על הנחה שהוועדה המחוזית תשתכנע לבטל את החניות התת קרקעיות, שהציבור החרדי אינו זקוק להן. בפועל, הוועדה השתכנעה רק בהפחתת התקן, אך לא בביטול כליל של החניות. מכל מקום, לטענתם לא הובטח לאף רוכש, "דירות ב-600 אלף שקל".

עו"ד יונגר הוסיף: "הנאמן והמארגנים מצרים על המהלך הפסול, שנעשה תוך התעלמות מוחלטת מרצונם של חברי הקבוצה, בהתבסס על בדיקות שטחיות בלבד ותוך התעלמות מעובדות ונתונים רבים שמפריכים אחד לאחד כל טענה. הבקשה עצמה, מסולפת, מתעלמת ממסמכים מהותיים ומעלה עובדות שקריות במטרה ליצור "אווירה" כוזבת שתכשיר את כינוס הנכסים והובלת הפרוייקט לפי פחת - כאשר המרוויח היחיד הוא כונס הנכסים שעתיד לגזור קופון כספי של %4-5% מכלל היקף הבנייה ובסך-הכול כ-5-6 מיליון שקל.

"מפרסום המכרז ועד היום כל הפעולות נעשו בשקיפות ובנאמנות, בליווי משרד רואי חשבון דלויט, יחד עם חברת ניהול וקסמן גוברין. כספם של הרוכשים מובטח בצורה מוחלטת. כל הכספים הופקדו בחשבון נאמנות ייעודי, קיבלו קבלות, כל הכספים שולמו במלואם לרמ"י. כל הרוכשים דווחו לרשויות המס ואושרו על-ידן. לא נעשתה כל מכירה כפולה של שום זכות במקרקעין. בניגוד לנטען לאיש ממשרד עורכי הדין ו/ו לבני משפחה לא קיימות כל זכויות במתחם.

"מעולם לא הוצג, לא הוצע ולא הובטח לאיש מהרוכשים זכויות בנייה ערטילאיות ו/או פיצויים עתידים ו/או אפשרות לקבלת זכויות בקרקע שאינה זמינה לבנייה.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988