דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

תיק הנדל"ן של אוניברסיטת ת"א: קרוב ל-3 מיליארד שקל

מדובר בנכסים שאינם בשימוש להוראה הכוללים מחצית מקריית עתידים ואת מעונות הסטודנטים ■ הדוחות הכספיים של האוניברסיטה מגלים כי ההתחייבות לפנסיה תקציבית עומדת על 7 מיליארד שקל

מעונות הסטודנטים   / צילום: אלון רון
מעונות הסטודנטים / צילום: אלון רון

אחרי ש"גלובס" חשף את תיק הנדל"ן של האוניברסיטה העברית בירושלים ושל מכון ויצמן ברחובות, מתברר שגם אוניברסיטת ת"א מצטרפת למוסדות האקדמיים שיש להם תיק נדל"ן השווה מיליארדי שקלים, והכוונה היא לנכסים שאינם בשימוש האוניברסיטה ללימודים - אלא נכסים מניבים, אחזקה בקרקעות ואף בדירות, כמו במקרה של האוניברסיטה העברית ושל מכון ויצמן.

בחינה של הדוחות הכספיים של אוניברסיטת ת"א מגלה כמה פרטים מעניינים גם לגבי הסדרי הפנסיה התקציבית שהיו נהוגים במוסד וגם לגבי הסדרי השכר, כולל פדיון ימי חופשה נדיב. "גלובס" עושה סדר במספרים של האוניברסיטה, שמופיעים כאן לראשונה:

ההתחייבות לפנסיה תקציבית: 7 מיליארד שקל

בדומה לאוניברסיטה העברית, גם לאוניברסיטת ת"א יש בעיה עם הפנסיה התקציבית, אך הבעיה הזו הרבה יותר קטנה, ולא הביאה את המוסד למצב של פשיטת רגל ולתוכנית חילוץ, כפי שקרה בעברית: על-פי הדוחות הכספיים של אוניברסיטת ת"א, ההתחייבות האקטוארית לפנסיה תקציבית עומדת על כ-7 מיליארד שקל (כמחצית מההתחייבויות של האוניברסיטה העברית) והתשלומים השנתיים מוערכים בכ-240 מיליון שקל (נכון לשנת 2015).

הסדרי הפנסיה התקציבית "תופסים" לגבי הסגל האקדמי שהתחילו עבודתם עד ל-30 בספטמבר, אך לאלו שהתחילו מאוחר יותר יש כמה "סוכריות". לסגל האקדמי שהתחיל לחסוך במסגרת פנסיה צוברת יש התחייבות למענק פרישה בגובה 28% מהמשכורת הקובעת האחרונה במספר שנות עבודה באוניברסיטה. לסגל המינהלי ה"סוכריה" הזו אף יותר נדיבה: מענק הפיצויים עומד על 52% מהמשכורת הקובעת האחרונה במספר שנות עבודה באוניברסיטה. לדוגמה, אם עובד בסגל המינהלי עבד 20 שנה והרוויח במשכורתו האחרונה 20 אלף שקל, מענק הפרישה שלו יעמוד על כ-200 אלף שקל.

התחייבות לפדיון ימי מחלה: 230 מיליון שקל

על-פי הסכמי השכר זכאים כל עובדי האוניברסיטה במועד פרישתם לגמלאות ורק לאחר הגיעם לגיל פרישה וכן בתנאים מסוימים במועד הפטירה, מענק מדורג בין חופשת מחלה שלא נוצלה במשך תקופת עבודתם באוניברסיטה. כמובן שהסדרים כאלה אינם נהוגים בסקטור הפרטי והם ייחודיים בעיקר למוסדות ממשלתיים - ומסתבר שהם עולים גם הרבה מאוד כסף. המענק יינתן רק במקרים שבהם ניצל העובד במשך כל תקופת שירותו באוניברסיטה לא יותר מ-65% מסך כל חופשת המחלה המגיעה לו. האוניברסיטה חישבה את ההתחייבות הזו לעובדים שמלאו להם 55 שנה כשהיא מחושבת לפי העלות למעביד, ובהתאם למפתח של 6 או 8 ימים לכל 30 ימי צבירה (מפתח צבירה חריג בכל קנה מידה). החישוב כאמור הגיע להתחייבות כלפי העובדים בהיקף של כ-230 מיליון שקל, כאשר רק בשנת 2015 שילמה האוניברסיטה לעובדים שפרשו כ-19 מיליון שקל בגין פדיון ימי מחלה.

שוב, מדובר בהסדר חריג מאוד שלא נהוג, בצורה הזו, אף במוסדות ממשלתיים אחרים, ובוודאי שלא בסקטור הפרטי, שם אין בכלל נוהג של פדיון ימי מחלה ואף לא ניתן לצבור את ימי המחלה יותר מ-90 יום על-פי חוק. אלא שבמקרה הזה של האוניברסיטה עוקפים את החוק באמצעות הסדרי עבודה סופר-מיטיבים וסופר-חריגים.

התחייבות לזכויות בקרן קשרי מדע: 220 מיליון שקל

עוד "סוכריה" לסגל האקדמי: זכויות בקרן קשרי מדע שניתנות לפדיון לאחר פרישת העובד או להעברה לשאריו לאחר פטירתו. יתרת ההתחייבות הזו עומדת על כ-220 מיליון שקל, ורק בשנת 2015 שילמה האוניברסיטה לעובדיה הפורשים כ-31 מיליון שקל על סעיף זה.

בנוסף, שילמה האוניברסיטה בשנת הדוח דמי שבתון בחו"ל בהיקף של כ-20 מיליון שקל.

50% בקרית עתידים: 1.5 מיליארד שקל

אחד משני הנכסים המרכזיים של אוניברסיטת ת"א הוא מתחם קרית עתידים הסמוך לשכונת רמת החייל בת"א. המתחם הוא בבעלות משותפת ושווה של האוניברסיטה יחד עם עיריית ת"א. מדובר במתחם על קרקע בהיקף של כ-80 דונם, הכולל 11 בניינים בשטח בנוי של כ-250 אלף מ"ר. 10 בניינים נמצאים במתחם הישן, והבניין ה-11 הוא מגדל עתידים המתנשא ל-35 קומות וכולל 65 אלף מ"ר.

על-פי הדוחות הכספיים של אוניברסיטת ת"א, בעלי המניות של עתידים נהנים מסוג של הטבת מס בחלוקת הדיבידנד. עתידים, על-פי הדוחות, קיבלה משלטונות המס אישור כי מכל דיבידנד שיחולק משנת המס 2002 ואילך, כולל בגין רווחים צבורים משנים קודמות, ינוכה מס סופי בשיעור של 10%. בשנת 2015 קיבלה האוניברסיטה דיבידנד בסך של כ-14 מיליון שקל ושילמה מס בהתאם. צריך לציין כי משיכת דיבידנד בין חברות אינה פטורה ממס והיא חייבת במס רק במשיכה לאנשים פרטיים, אבל מכיוון שבמקרה של האוניברסיטה ושל העירייה אין בעלי מניות פרטיים, נוצרה כנראה הפשרה עם רשות המיסוי.

על-פי הערכת שווי שביצע עבור "גלובס" שמאי המקרקעין והמהנדס גיל וינלס, מנכ"ל חברת קיו נדל"ן, שווי מתחם קרית עתידים עומד על כ-3 מיליארד שקל, כלומר חלקה של האוניברסיטה עומד על כ-1.5 מיליארד שקל. החישוב נעשה לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל ל-11 הבניינים, לרבות מגדל עתידים, וחצי מיליארד שקל נוספים שווי יתרת הזכויות הנותרות - 2 מגדלים בשטח של כ-100 אלף מ"ר.

מעונות הסטודנטים ברמת אביב: 1.2 מיליארד שקל

נכס משמעותי נוסף של אוניברסיטת ת"א הוא מעונות הסטודנטים, המתחלק לשניים. את המתחם הישן ברחוב איינשטיין ברמת אביב ואת מתחם "ברושים" החדש. בשני המתחמים, חתמה האוניברסיטה כבר ביולי 2008 הסכם עם חברת שיכון ובינוי לתכנון, שיפוץ, תפעול וניהול מתחמי מעונות הסטודנטים. ההסכם הוא בשיטת BOT, כלומר הסכם בין גורם פרטי (במקרה הזה חברת שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון) לבין גורם ציבורי (במקרה הזה אוניברסיטת ת"א), שבה הגורם הפרטי מקבל זיכיון מהגוף הציבורי לממן, לתכנן, לבנות ולנהל פרויקט מסוים. במקרה שלנו, זה כולל שיפוץ המתחם הישן והקמת המתחם החדש של מעונות הסטודנטים.

עלות שני הפרויקטים, כך על-פי הדוחות השנתיים של שיכון ובינוי, עמדה על כחצי מיליארד שקל, כאשר שיפוץ המעונות באיינשטיין לכ-950 סטודנטים ב-7 בניינים עלה כ-101 מיליון שקל ותחילת התפעול החלה כבר בספטמבר 2008. משך הפרויקט הוא 24.5 שנים מקבלת יחידות המגורים לתפעול עד שנת 2032.

הפרויקט השני, "ברושים"- 8 בניינים לכ-1,700 סטודנטים - עלה לשיכון ובינוי כ-410 מיליון שקל. ההקמה של הפרויקט הסתיימה בנובמבר 2015 ומשך הפרויקט - תקופת הזיכיון - עד שנת 2037-2038. כחלק מהפרויקט יזמו האוניברסיטה ושיכון ובינוי מהלך של הגבהת שלושה מהבניינים מ-11 קומות ל-16 קומות, במסגרת הליך של שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). שינוי התב"ע עורר את זעמם של ועד תושבי רמת אביב הירוקה ואחרים שהתנגדו לשינוי, אולם ועדת המשנה לתכנון ולבנייה שבעיריית ת"א דחתה את ההתנגדויות, וקבעה מספר תנאים לאישור התוכנית. גם אחרי ערר להחלטה הזו נותרה ההחלטה לאשר שינוי התב"ע על כנה והפרויקט כולו הסתיים, כאמור, בסוף 2015 ואכלוס הסטודנטים החל.

על-פי הדוחות הכספיים של האוניברסיטה, היא הסכימה להעניק לשיכון ובינוי "רשת ביטחון" המבטיחה ליזם 50% מההכנסות החזויות על-פי התוכניות העסקיות בגין השטחים שייבנו בפועל, החל ממועד תחילת תפעולם ועד מועד בדיקת הזכאות. אם התקבולים שיקבל היזם בפועל, בממוצע תלת-שנתי, יפחתו מההכנסות החזויות, תשלם כאמור האוניברסיטה לשיכון ובינוי את ההפרש שבין התקבולים בפועל לבין ההכנסות החזויות. האוניברסיטה מציינת בדוחות שהיא לא נדרשה לעשות זאת עד עתה.

על-פי ההסכם, שיכון ובינוי רשאית לבצע עבודות שיפוץ בשטחים המסחריים הקיימים וכן רשאית להקים שטחים מסחריים נלווים. על-פי ההסכם, שיכון ובינוי תחזיר בתום תקופת הזיכיון את המתחמים לאוניברסיטה כולל את כל הבנוי בהם וכן את הציוד, הריהוט והאביזרים שבהם. כמו כן, היא רשאית להציע לסטודנטים שירותים נוספים בתשלום כגון שירותי אינטרנט, ניקיון, כביסה וכדומה.

על-פי חישוב שעשה השמאי גיל וינלס, מנכ"ל חברת קיו נדל"ן, לבקשת "גלובס", שווי מעונות הסטודנטים מגיע לכ-1.2 מיליארד שקל, על-פי המפתח הבא: מתחם "ברושים", לפי שווי של 26,500 שקל למ"ר, כשני שלישים משווי מגורים בסביבה בדומה למלון או בית אבות. השווי למתחם "ברושים" נאמד ב-750 מיליון שקל, כולל השכרה של שטחים מסחריים בקומפלקס. שווי מתחם איינשטיין הוערך לפי 28,000 שקל למ"ר, בגלל מיקום טוב יחסית ל"ברושים" ובסך הכל שווי של 450 מיליון שקל.

נכסים נוספים שלא בשימוש: מגרשים ודירות

לאוניברסיטה אחזקה בשבעה מגרשים (לא מציינת היכן) ושתי דירות מגורים שערכן ההיסטורי במאזן עומד על כ-3.8 מיליון שקל. כמו כן קשורה האוניברסיטה, במישרין או בעקיפין, ב-16 עמותות ומכונים ו-4 חברות (כולל חברות לתועלת הציבור) שבהם אין לה חלק ברווחים. הדוחות אינם מפרטים במה בדיוק מדובר.

הנכסים להוראה ולמחקר: מאות דונמים תמורת שקל

הקרקע בקמפוס רמת אביב כוללת שטח של כ-654 דונם בהסכם חכירה ארוך טווח עם עיריית ת"א עד לשנת 2062. דמי החכירה בגין ההסכם הם שקל אחד לכל תקופת החכירה. בנוסף, עיריית ת"א התחייבה להחכיר לאוניברסיטה כ-140 דונם במתחם שייח'-מוניס כאשר שטחים אלו יפונו. הדוחות מגלים כי כבר בשנת 1983 נחתם הסכם בין העירייה לבין האוניברסיטה להקמת קרן משותפת המיועדת לפינוי שטחים ומבנים ליד הקמפוס בשייח'-מוניס. חלק העירייה נתרם בוויתורה לאוניברסיטה על גביית הארנונה העירונית, ואילו האוניברסיטה התחייבה מצידה להקצות מדי שנה סכום זהה לזכות קרן הפינויים. הקרן עומדת כיום על סכום של כ-75 מיליון שקל.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות