משבר הדיור נתון לחסדיהם של 255 ראשי רשויות בישראל

הסיבה המרכזית למצבו המורכב והבעייתי של ענף הנדל"ן הן 255 הרשויות המקומיות השונות • עם כל הכבוד לצעדי הממשלה ואפילו לגובה הריבית, הגיעה העת לטפל בפרמטר הכי קריטי • פרויקט מיוחד לרגל ועידת ישראל לנדל"ן

1220 שליטים /  איור: ליאב צברי
1220 שליטים / איור: ליאב צברי

עובדה מספר אחת: משה כחלון, שר האוצר ויו"ר מטה הדיור, אכן מלא כוונות טובות לטיפול במשבר הדיור. כחלון לא מסתפק רק בסיסמאות, ונטל בתחילת כהונתו את מלוא "ארגז הכלים הנדל"ני": הוא צירף למשרד האוצר את מינהל התכנון (ממשרד הפנים) ואת רשות מקרקעי ישראל (ממשרד השיכון), כדי שיוכל לתרגם את הדיבורים למעשים - עד לפתרון משבר הדיור. בנוסף, שר האוצר גם מוכן לוותר על הכנסות של מיליארדים מקרקע וממסים - כדי להוריד בחדות את מחירי הדיור.

עובדה מספר שתיים: לממשלת ישראל יש השפעה אדירה על שוק הנדל"ן המקומי - הן על ההיצע והן על הביקוש. היא קובעת למשל את היקף התכנון, את ייעודי הקרקע, את גובה המס, את דיני התכנון והבנייה, את מכסת אשרות הכניסה של פועלי בניין זרים, והיא כמובן גם מנהלת ומחזיקה במרבית הקרקעות הפנויות כאן.

אז למה בכל זאת כל כך קשה להוציא את העגלה מהבוץ? אם הפרה/השלטון כל כך רוצה להניק, והעגל/האזרח הקטן כל כך רוצה לינוק, למה אנחנו תקועים בלופ של ביקוש שעולה על ההיצע במשך יותר מדי שנים? איך יכול להיות ששר האוצר כבר ויתר על הכנסות של כ-5 מיליארד שקל, הממשלה הכריזה על ייעול הבירוקרטיה והצפת השוק בקרקעות לבנייה, ואחרי שלוש שנות ממשלה אנחנו מתבשמים לפי שעה מחמישה חודשים ללא עליות, עם ירידה מזערית של 2% בלבד (ועלייה של יותר מ-12% מתחילת כהונת הממשלה האחרונה)?

גם את הריבית האפסית של בנק ישראל צריך לקחת בעירבון מוגבל. הרי אם הריבית על ההלוואות בשפל - מה שאומר שהמון אנשים רוצים לקנות דירה במחירים נוחים ומקפיצים את הביקוש (ואת המחירים), גם הבנייה אמורה להיות בשיא - בגלל שהקבלנים והיזמים יכולים לקנות גם הם קרקעות בזיל הזול, כדי להקים עליהן פרויקטים מבוקשים.

שב ואל תעשה

הסיבה המרכזית למצבו הפברובלמטי והמורכב של ענף הנדל"ן המקומי, הפרמטר הכי חשוב במשוואה הבלתי פתורה הזו, הן הרשויות המקומיות. 255 רשויות שונות. 1,220 ישובים. עם כל הכבוד לשר האוצר ולנגידת בנק ישראל, המשקל הכי חשוב הוא של ראשי הערים.

הרשויות המקומיות הן אלה שמוציאות את היתר הבנייה ואת טופס האכלוס ליזמים, שמעורבות בכתיבה ועיצוב תוכניות המתאר של העיר ושימושי הקרקע - ואין להן שום תמריץ לייצר עוד מגורים. למעשה, יש להן תמריץ לגמרי הפוך. מבחינתן, "שב ואל תעשה עדיף".

כל תושב שמגיע לעיר הוא משקולת ומעמסה על הקופה העירונית. הארנונה שהוא ישלם בכל חודשיים לא תכסה בדרך כלל אפילו רבע או שליש מהשירותים שהוא מקבל מאותה רשות מקומית. כמו שנכתב בדוח בנק ישראל האחרון, "כאשר יש ברשויות מקומיות מעט נדל"ן עסקי והרבה אוכלוסיות מוחלשות, הדבר פוגע ביכולתן לספק שירותים נאותים, תוך יצירת תמריץ לעזיבת תושבים חזקים - ודבר זה מצידו מחליש אותן עוד יותר".

לכן, אגב, גם אם נגזר על הרשות מקומיות לקלוט עוד תושבים, היא תעדיף למשוך אוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה, ולא כזו שתצרוך הרבה שירותים עירוניים (משפחות עם ילדים קטנים, או קשישים). וכפי שציינו בבנק ישראל, "מכיוון שהרשות המקומית משפיעה על תמהיל הבנייה למגורים, היא יכולה לנתב את היצע הדיור למוצרי נדל"ן יוקרתיים ויקרים יותר (צמודי קרקע לעומת בניינים רבי קומות, דירות בעלות שטח מגורים גדול יותר), ועל ידי כך להשפיע על סוג האוכלוסייה שתשתקע בתחומה".

ובאופן אבסורדי, דווקא הרשויות החלשות יותר נכנעות ראשונות לצורך הממשלתי להגדיל את היצע המגורים. בעוד עירייה כמו פתח-תקווה, למשל, עושה צרות צרורות לשר האוצר ולמטה הדיור (שר השיכון יואב גלנט אמר לפני כשבוע לראש העירייה, כי "אם היו ראשי עיר כמוך בשנת 1948 המדינה לא הייתה קמה"), רשויות אחרות - פריפריאליות בעיקר - חותמות בזו אחר זו על הסכמי גג מול משרד האוצר, שמבטיחים להם קדם מימון לפיתוח שכונות חדשות, מבלי לתת להן מענה של ממש להוצאות השוטפות שיגדלו ביום שאחרי עשרות מונים. המענה היחיד הוא הבטחה להקמת היצע שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים אדירים במקביל לשטחי המגורים, בה בעת שלאף אחד אין אשליה שאותם מיליוני המ"ר אכן יקומו.

בבנק ישראל כבר הזהירו שהסכמי הגג עלולים להביא לקריסת רשויות מקומיות, ואפילו כתבו בלשון כלכלית נקייה כי "ישום הסכמי הגג יחייב ככל הנראה לשנות את נוסחאות הארנונה, במטרה להקטין את הסבסוד הצולב בין מקורות שונים ולהתאים את גובה הארנונה למגורים לעלות השירותים שהרשויות המקומיות מספקות לציבור", אולם כמובן שאין להעלות על הדעת שעירייה כלשהי אכן תכפיל או תשלש את הארנונה שהיא דורשת מהתושבים.

100 רשויות, איך בכל זאת יוצאים מהפלונטר?

בדיוק לפני 15 שנה, אחרי לא מעט ועדות שהתמסמסו כלעומת שבאו, נשלף הג'וקר המנצח והונח סוף סוף על שולחן הממשלה והכנסת: 267 רשויות מקומיות בישראל יאוחדו ל-100-150 רשויות בלבד. המהלך יצא לדרך בשנת 2003 במסגרת "התוכנית להבראת כלכלת ישראל", בימים שבהם פיגועי טרור והאטה כלכלית דרדרו את המשק, ובירושלים חיפשו כל שקל שניתן לחסוך. ראש הממשלה אריאל שרון ושר האוצר בנימין נתניהו הכריזו כי זה נכון כלכלית, תכנונית וחברתית, ובעיקר הם שידרו שאין ברירה ושמדובר ב"חיסכון של מיליארדים".

התוכנית כללה בין היתר איחוד של גבעתיים עם רמת-גן; שלוש הקריות (אתא, מוצקין, חיים) יאוחדו לרשות מקומית אחת; תשע הרשויות של בקעת אונו; הערים רמלה ולוד; רעננה וכפר-סבא ועוד. גם לוח הזמנים היה מהיר ומרשים: עד הבחירות המוניציפליות, באוקטובר 2003, "ואם לא עכשיו - אימתי".

האחודים יכלו ליצור סוף סוף יתרון לגודל, ואולי אפילו מעין תחרות לעיר חזקה כמו תל-אביב. במקום שכל עיר/שכונה תתכנן מתחמי תעסוקה, מרכזים מסחריים ושטחים ציבוריים כדי שיוכלו להחזיק אותה "על הנייר" פיננסית, אורבנית וחברתית, ובפועל כלל לא תהיה הצדקה להקמתם, סוף סוף הייתה תקווה של ממש שנוכל להסתכל על כל המרחב ולייצר ערים של עשרות ומאות אלפי תושבים.

אם מתחם הבורסה משרת גם את גבעתיים, לא צריך להקים עוד מגדל משרדים מיותר בעיר. אם גני תקווה נשענת על אזור התעסוקה של אור יהודה, היא תפסיק לחשוש - לגמרי בצדק נכון להיום -מהרגע שבו תגיע לקריסה כלכלית, בגלל שאין לה כמעט הכנסות מארנונה שאינה למגורים.

אבל החלום נגוז. בסופו של דבר, יצאו לפועל 11 איחודים מינוריים. ארבעה מהם (במגזר הערבי והדרוזי) בוטלו לאחר שנים אחדות. עם כל הכבוד לרציונל התכנוני ולחיסכון הפיננסי, גם שרון ונתניהו הבינו די מהר שלא כדאי להסתבך עם ראשי הערים, ודאי לא עם ראשי רשויות של הליכוד, שהפעילו לחצים אדירים. שלא במקרה, האיחודים שיצאו לדרך, בוצעו רק ברשויות שלא היו בראשן אנשי ליכוד - רמות השבים נכנסה לדרום השרון, עתלית עברה לחוף הכרמל, כנרת עברה לעמק הירדן, מכבים ורעות אוחדו עם מודיעין.

פה ושם אמנם נוצרת אשליה חדשה: רק לפני כשנה המליצה ועדת הגבולות שמינתה הממשלה על איחוד בת-ים ותל-אביב, לאחר שבת-ים עתרה לבית משפט כדי לקבל נתח מהכנסותיה של תל-אביב. שר הפנים אריה דרעי הודיע כי הוא מאמץ את המסקנות, "אולם האיחוד יצא לדרך רק בבחירות של 2023". מבחינת עיריית תל-אביב, המסר היה ברור: "עמדת משרד הפנים כפי שפורסמה משמעותה שאיחוד הערים לא ייצא לדרך", נמסר מהעירייה, "כל בר-דעת מבין שדחיית האיחוד ל-2023 משמעה שהאיחוד בוטל ולא יתבצע. במדינת ישראל לדחות כך את המהלך זה כמו לחתום על קרח".

אבל שוועת הערים בינתיים מייצרת פתרונות בשטח, בעיקר בדמות חלוקת הכנסות מול המועצות האזוריות העשיריות שמסביב. לאחרונה הסכימו למשל ראש עיריית שדרות, אלון דוידי, וראש מועצת שער הנגב, אלון שוסטר, על העברת 1,300 דונם לשימושי תעשייה ומסחר ועוד כ-2,700 דונם למגורים משטחי המועצה לשטחי העיר. בנוסף, מתחם תחנת הרכבת ו"מול 7" בכניסה לעיר יעבור מתחום השיפוט של שער הנגב לתחום השיפוט של שדרות, אליו יתווספו עוד כ-90 דונם שעליהם יוקמו מבני תעסוקה ומסחר הצמודים לרכבת ויאפשרו הקמת אזור תעסוקה והייטק צמוד לרכבת.

וכמו איחודי הרשויות שתוקעים מדינה שלמה, גם באחות הקטנה - הארנונה המעוותת והפרובלמטית - לא מצליחים לגעת. אפילו סדר במטריצה האינסופית של שיטות מדידה וסיווגים לא מצליחים לייצר פה, לפני שנכנסים לאיזון בין ייעודי קרקע ושימושים שונים ואולי גם רשויות שונות.

וכשאלה פני הדברים, כשמרדף אחרי הכנסות לכיסוי הגירעונות השוטפים הוא יום יומי, מה הפלא שהערים הפכו לעברייניות כמעט לגיטימיות. ערים הקורצות מדי יום ביומו לעברייני בנייה, כל עוד הם משלמים ארנונה שמנה לקופת העיר: כך עיריית פתח-תקווה נהנית ממתחם המסחר הענק והלא חוקי באדמות ירקונים; כך עיריית בני ברק שמחה לקבל ארנונה מסחרית מקניון הרהיטים דיזיין סנטר, שבנוי כמעט כולו ללא היתרים; כך עיריית גבעת שמואל דוחה את פינוי גן האירועים היוקרתי והלא חוקי בעליל (הבאר של סבא) שהוקם על אדמותיה ועוד.

ואל תטעו: מי שעוד נהנה מכל הבלגן היא הממשלה היושבת בירושלים. קל להחזיק את כל הקלפים בשלטון המרכזי, כשברשויות המקומיות יושבים נתמכים במקרה הטוב ומושחתים במקרה הרע. רק חבל שהשרים לא באמת יודעים מה לעשות ואיך עם הקלפים שברשותם, ושבינתיים אנחנו, האזרחים הקטנים, אלה שנדפקים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988