דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

בקתדרלה החדשה של חדרה לא נמצא בשורה

עם מזרקה "כמו בווגאס" ובריכת גלישה מגרמניה, נפתח מתחם קניות עצום בעיר חדרה • היזם בטוח שיבואו קונים מטבריה, וראש העיר בטוח שהקניון יחבר את חלקי העיר • יש סיכוי טוב שהם טועים

קניון חדרה / צילום איל יצהר
קניון חדרה / צילום איל יצהר

בשבוע שעבר, אחרי תקופת הרצה, נפתח שלב א' של פרויקט מתחם הקניות "מול החוף וילג'", שלב ראשון במה שאמור להיות המע"ר (מרכז עסקים ראשי) החדש של חדרה, המכונה גם פארק אנרג'י. למי שנוסע מתל-אביב לחיפה קשה לפספס את המתחם החדש, שבולט בגודלו בנוף חורשות האקליפטוסים שאפיינו פעם את המושבה הוותיקה שהייתה לעיר. לפחות ברמת ההצהרה, הפרויקט אמור להיות שער חדש ומרכז חדש לעיר, וגם חוליה שתקשר את השכונות המערביות של העיר (קדמת ים, גבעת אולגה, בן גוריון ואלי כהן), שכרגע מנותקות ממרכזה על ידי כביש מס' 2.

מתחם הקניות מול החוף וילג' הוא יוזמה של חברת אמירי גן, בבעלות עודד תורג'מן, האחראית למיזמי בנייה רבים באזור וביניהם שכונת פארק חדרה, חלומות זכרון יעקב (בשיתוף עם שיכון עובדים), מלון רמדה חדרה בגבעת אולגה. לאדריכל אבנר שר התמחות בבניית קניונים בקנה מידה בינוני בערי הפריפריה של ישראל. בין היתר הוא אחראי לבניית קניון מבשרת, קניון ארנה בנהריה וקניון עזריאלי ברמלה.

המרכז החדש בחדרה / צילום גיא נרדי
 המרכז החדש בחדרה / צילום גיא נרדי

שטח הקניון הוא 40 אלף מ"ר, יהיו בו 120 חנויות בגדלים שונים ומגרש חניה "חינמי", שכולל 1,600 מקומות. ה"אטרקציות" של הפרויקט כוללות מזרקה מוזיקלית "כמו במלון בלאג'יו בלאס וגאס", מגרש משחקים מדרום קוריאה ובריכת גלישה מגרמניה. בשלב ב' של הפרויקט ייבנו עוד קומה מסחרית בשטח של 9,000 מ"ר, שלושה מגדלי משרדים בגובה 22 קומות ומבנה דיור מוגן ובו 360 יח"ד.

אוסף אקלקטי של ציטטות

מבחינה תכנונית/אדריכלית מדובר בעצם בעיר קטנה שקמה בשולי העיר הוותיקה ומרוכזת במבנה ענק בצורת האות ח'. במפלס הקרקע יש חנויות ענק בסגנון של מחסני מכירות ובקומה העליונה של המבנה ישנו רחוב ארוך וצר שנפתח לרחבה עגולה ובה מזרקה. החזיתות מורכבות מאוסף אקלקטי למדי של ציטטות. האדריכל שר מסביר שהתכנון כלל תהליך של לימוד וניסיון להתאים את האדריכלות לסביבה: "כל פרויקט שלנו נראה אחרת לחלוטין מקודמו. החל מקניון רננים ועד ראשונים. אנחנו פשוט מתאימים את הפרויקט, לא לאגו שלנו כמתכננים, אלא לסיטואציה, הן מבחינת האזור והן מבחינת קהל משתמשים".

למה קניון "מול החוף וילג'" מתאים לחדרה?

"הרעיון ליצור כפר מעין זה הוא כבר לא חדש. הסנונית הראשונה הייתה בממילא בירושלים, שם השתמשו בחזיתות ישנות ובחומרים שמצאו בחפירות וקבוצת נצבא בונה פרויקט דומה ליד ראש-העין. כשאנחנו מסתכלים על פרויקט כזה, שיושב על כביש מהיר, המחשבה שלנו היא לייצר כפר. מצד שני אסור לשכוח שזה לב חדרה, כי חדרה גדלה לכיוון מערב. מדובר בכפר מאוד מגוון שאיננו קניון או פאואר סנטר במובן המקובל, אלא פשוט עיר שנותנת הרבה יותר מאשר לגהץ כרטיס אשראי".

מה מקור האסתטיקה האקלקטית?

"הסתובבנו באירופה ובארה"ב, שם יש הרבה דוגמאות לכפרים מהסוג הזה, ויוצרים סביבה/רחוב מגוון עם חזיתות שנלקחות מכל מיני תקופות. אנחנו עשינו דבר דומה, אבל לא העתקנו. הייתי קורא לזה סגנון של חזיתות בינלאומיות שהיו לאורך ההיסטוריה. במזרח התיכון האדריכלות מהסוג הזה לא כל כך קיימת. הרעיון הזה של 'ים של סגנונות', האקלקטיות שמלווה את המדינה, מאפשר מבחינה מוסרית לעשות אקלקטיות כזו. במקומות שבהם סיירנו, שהם הרבה יותר קרים, יש נטייה להשתמש בצבעים חמים. אנחנו התאמנו את זה כאילו לגוונים היותר בהירים, שלנו יש בארץ".

אתה לא מפסיק לתכנן קניונים, על אף הטענה שהקניונים נעלמים.

"די ברור שהגדולים אוכלים את הקטנים. המגמה היא בעצם שהחזקים יתחזקו וייווצרו מרכזי כוח. לידם יחיו השכונתיים. אלה שבאמצע לא יהיו מסוגלים לשרוד וישתנו. מה שאנחנו עשינו כאן במול חוף זה יצירה של קתדרלה מודרנית".

"כמו להסתובב בבלגיה או בברלין"

גדי שטרן, מנכ"ל מול החוף וילג', חי שנים רבות בברצלונה והתמחה שם בניהול מרכזי קניות. שטרן מלווה את הפרויקט מראשיתו והוא אופטימי מאוד: "אנחנו בכפר קניות. לכל חנות יש חזית אחרת. זה כאילו שאתה מסתובב במדרחוב בבלגיה או בברלין. תוסיף לזה את פינות הישיבה והעציצים - 700 עציצים פרוסים במתחם, זה יוצר בידול, משהו אחר".

מי קהל היעד?

"קהל היעד שלנו מגיע מרדיוסים של עד חצי שעה נסיעה. זה קניון אזורי. מנתניה צפון, עד מבואות חיפה ועד טבריה במזרח. בכל האזור הזה אין שום מתחם שנותן את התשובות שאנחנו נותנים. זה גודל המתחם, תמהיל החנויות והאטרציות. לנו יש את בריכת הגלישה הראשונה בישראל. אנחנו נותנים לאנשים אווירת בילוי וקניות. יש פה 12 מסעדות שיהיו פתוחות גם בסופ"ש".

האינטרנט כבר מחליף את מרכזי הקניות. בעולם קניונים נסגרים. מי ישתמש בקניון?

"יש לנו ברדיוס הקרוב 250,000 תושבים, ובמעגל השני יותר מחצי מיליון. היום כל אזור המרכז נוסע לחיפה או לתל-אביב. אני מאמין שחנות קמעונאית לא יכולה לשלם יותר מ-200 שקל שכר דירה, כולל דמי ניהול. אנחנו הגדרנו בקונספט של העיצוב ושל השיווק שזה יהיה שכר הדירה. לא יותר מ-200 שקל, וזה ברף העליון. שברנו את השוק ולכן הצלחנו להביא את תמהיל הרשתות הזה. יש לנו את חנות זארה הגדולה ביותר בארץ - 2,400 מ"ר, קסטרו 750 מ"ר. כולם על פי הקונספט החדש של החנויות: חנות גדולה יותר עם תמהיל גדול.

"הקנייה הפיזית לא תיעלם כי יש חוויה והישראלים לא יוותרו עליה. החשש הוא שהקניונים הבינוניים יסבלו, אלה שהוקמו לפני 20 שנה והם כבר לא רלוונטיים. אלה שבגודל 10,000-12,000 מ"ר כמו קניון חדרה, גן שמואל, אור עקיבא - אלה קניונים שלא יכולים להתמודד עם התמהיל שיש לי פה. אני מציע כפר קניות, וילג'. אנשים שבאים לקנות חולצה בסטדיווריוס, רוצים להסתובב, לשבת לאכול, לראות אטרקציות והם לא יוותרו על זה. עם כל הכבוד לקניות המקוונות, הן רק 8% מהשוק.

"אנחנו בונים על זה שעד סוף שנה ראשונה נגיע לעד 18,000 איש ביום. אני מעריך שכשנתחיל עם קמפיין הפרסום, נגיע ל-6,000 איש ביום".

לראש העירייה צביקה גנדלמן חשוב להדגיש שמרכז העסקים לא יחליף את מרכז העיר: "יש את המע"ר, שהוא בבסיס מרכז העיר הנוכחי, שם נמצאים בית המשפט, תיבנה פה קרית ממשלה, עם בית עירייה חדש, היכל תרבות ומשרדים. האנרג'י פארק הוא מרכז חדש, שיכלול את מול החוף וילג', המתח"מ (מרכז תחבורת המונים) ותעשיית היי-טק. יהיה אזור תעשיה שלישי בצפון העיר, שהוא יותר ללואו טק, מה שקוראים מיד טק, ולוגיסטיקה".

העיר חדרה שסועה פיזית על ידי כבישים ומסילת רכבת.

"את העיר חוצים כמעט כל צירי האורך של המדינה. כביש 2, כביש 4, מסילת הרכבת. כביש 6 חותך אותנו ממזרח. היות ואנחנו ממותגים כעיר האנרגיה של ישראל, כאן יהיה הבסיס, המפקדות או המרכזים של החברות האלה. אנחנו עובדים על הקמת מרכזי חדשנות ולכשהדבר הזה יסתיים להיבנות הוא יהיה חוליה שתחבר את מרכז העיר עם מערבה".

גנדלמן מסביר שהחיבור הפיזי של שלושת חלקי העיר הנפרדים ייעשה באמצעות חמישה מעברים, הכוללים מחלפים, גשרים ומעבר תת קרקעי.

מי ישתמש בכל שטחי התעסוקה והמסחר? יש אזורי תעסוקה בנתניה ובקיסריה, ויהיו בעתלית ואפילו בג'סר א זרקא.

"מדובר בתוכנית, אין ספק שמה שיקבע את קצב ההתקדמות זה כוחות השוק. במקרה הזה היתרון הגדול הוא המיקום. העובדים יגיעו עם הרכבת ישר למשרד, מנתניה, מחיפה ומכל מקום. יש פה נגישות מקסימלית לשנע עובדים ממקום למקום".

אבל אתם לא חוששים שהקניון החדש יחליש את מרכז העיר?

"תיווצר תחרות. בסופו של דבר זה עסק פרטי, אבל, לפי מה שלמדתי, היזם בונה על זה ש-70% מהלקוחות יהיו בכלל חבר'ה שנוסעים על הדרך.

ומה בנוגע לפיתוח שאר העיר?

"בחדרה 93% מהשטחים הם בבעלות פרטית. האמונה שלי היא שדבר יגרור דבר וכוחות השוק הם אלה שישחקו. מדובר באנשים פרטיים והשיקולים הם של ביזנס".

כמו חו"ל, אבל בכאילו/ פרשנות

וילג', או עיר קטנה, זה לא באמת משנה. אין ספק שהמגה-סטרוקטורה הזאת של "מול חוף", שבפועל רחוקה למדי מחוף הים, לא באמת תביא את הישועה לעיר חדרה ואפילו להפך. מדובר במכת מוות לעסקים הקטנים שברחובות המרכז ההיסטורי בעיר, כי בסופו של דבר אין שום סיבה כלכלית או אחרת ללכת לקנות מוצר מזון, או בגד ואפילו לבלות באזור קמל, זקן ומוזנח, כשניתן לפגוש את כל הריגושים באתר אחד, חדש, שהוא גם יותר עשיר בהיצע שלו וגם יותר זול.

"מול חוף" זה סוג של חלטורה. האדריכלות מגושמת וגסה והצורניות "הבינלאומית" כביכול תלושה ומנותקת ונראית כמו תפאורה מהצגה זולה ווולגרית. הביצוע רע, מרושל, חובבני.

באופן פרדוקסלי, מרכז הקניות הזה שהיה אמור להפוך את חדרה לבת תחרות לתל-אביב, בעיקר מחזק את הפרובינציאליות שלה. זה נראה יותר כמו חו"ל בכאילו. חו"ל לעניים. גם המחשבה שמרכז הקניות החדש, או המע"ר העתידי, ולא משנה כמה גשרים יובילו אליו, יביא לאיחוי שני חלקי העיר היא מופרכת, במקרה הטוב.

מטרופולין חדרה

מהו הפוטנציאל המסחרי של מול החוף וילג'? מדובר במתחם גדול - מעל 30 אלף מ"ר - עם פוטנציאל לתפקד כמרכז מסחרי אזורי. היתרונות הם רמת נראות גבוהה וקרבה לכביש 2, לצד נוכחות של קבוצות אופנה בולטות כמו פוקס וזארה שבדרך כלל נמנעת מכניסה למרכזי מסחר פתוחים. יתרון נוסף, הוא סניף סופרמרקט אזורי גדול של רשת המזון יוחננוף בשטח של 8,000 מ"ר, וצפויים לקום בו גם 3 מגדלי משרדים ומגדל נוסף של דיור מוגן.

את מי המתחם צפוי לשרת מחוץ לדיירי המגדלים? כיום פועלים לא מעט מרכזים מסחריים בסביבה, אך התקווה של בעליו היא להפוך אותו למוקד מסחר אזורי.

חיסרון משמעותי הוא העובדה שבשלב זה המקום לא פועל בשבת, כשלצידו פועלים שני מתחמים שכן פתוחים בסוף השבוע: מתחם גן שמואל של קבוצת מבנה ומתחם עין שמר של אלון נדל"ן. ומי המתחרים הנוספים? על פניו מדובר באזורים שפועלים בהם לא מעט קניונים: בנתניה פועלים בין השאר קניון השרון של קבוצת מליסרון, מתחם של נצבא וקניון עיר ימים.

לצידם פועלים גם קניון לב חדרה של קניוני עופר, מתחם ביג פרדס חנה, מול זיכרון בזיכרון יעקב וקניון אורות באור עקיבא. המבחן האמיתי יהיה האם אכן יצליח להפוך למתחם אזורי ולהציע ללקוחות חוויית בילוי שלא קיימת היום. עם האתגר הזה מנסים להתמודד במוקדים חוייתיים, בדמות אטרקציות כמו בריכת הגלישה.

המרכז החדש בחדרה / צילום גיא נרדי
 המרכז החדש בחדרה / צילום גיא נרדי

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות