הנדל"ן של הביג דאטה: איפה באמת מאוחסנות כל התמונות שלכם ומי נהנה מתשלום שכר הדירה עליהן

כמויות המידע הדיגיטלי ההולכות ונערמות מחייבות מרכזי נתונים ענקיים לאחסון • עזריאלי, בזק ורד בינת כבר נכנסו לענף המתחמם של חוות השרתים, ובעקבותיהן חברות ייעודיות שמשכירות שטחי אחסון לנתונים וגובות שכר דירה לא רק לפי שטח אלא גם לפי צריכת החשמל

חוות שרתים / צילום: שאטרסטוק
חוות שרתים / צילום: שאטרסטוק

"אני לא יודע אם יש לי כאן סודות מדינה, ואני גם לא מבקש לדעת", אומר לנו מנכ"ל גלובל דאטה סנטר, משה לסמן, בסיור במרכז השרתים של החברה בהרצליה. "אני יודע רק להציע לחברות שמבקשות ממני, לאחסן את השרתים שלהם במקום הכי מאובטח שיכול להיות", אומר לסמן.

משה לסמן, מנכ"ל גלובל דאטה סנטר / צילום: תמר מצפי
 משה לסמן, מנכ"ל גלובל דאטה סנטר / צילום: תמר מצפי

מרכז הנתונים ממוקם במרתף של אחד מבנייני המשרדים באזור התעשייה בעיר, ולא במקרה אין כל שלט על הבניין עצמו, בלובי הבניין או בקומת המרתף, שמעיד על פעילותה של חוות השרתים במקום.

השטח שבו פועלת החברה כולל 6,000 מ"ר, ובו שרתים של חברות ביטוח, גופים פיננסיים, חברות טכנולוגיה, וחברות נוספות שזהותן חסויה, ושדרישות האבטחה לשרתים שלהן גבוהות במיוחד. מעידים על כך חלק מהשרתים שמוחזקים בתוך כלובים עם מערכת נעילה כפולה.

"אנחנו גם נמצאים מתחת לאדמה, וגם פועלים במנותק מכל התשתיות של הבניין. חברת החשמל מספקת לנו חשמל באופן עצמאי, הטמפרטורה חייבת להיות ספציפית וגם אחוזי הלחות, כדי לשמור על הפעילות התקינה של השרתים, לכן במקום יש מקררים ומזגנים שפועלים 24 שעות, וצריכת החשמל היא גבוהה עד שחשבון החשמל שלנו נע בין 1-2 מיליון שקל בחודש".

הלקוחות של גלובל דאטה סנטרס משלמים לחברה "דמי שכירות" שנגזרים מהשטח שהם שוכרים, אך בעיקר על פי צריכת החשמל היחסית שלהם.

תחזית הכנסות מחוות שרתים שנותנות שירותים לחברות
 תחזית הכנסות מחוות שרתים שנותנות שירותים לחברות

דבר נוסף שתורם לשורת הרווח של החברה הוא שעיריית הרצליה מכירה בפעילות החברה כשימוש "אחסנה" לצורכי הארנונה (תעריף נמוך יותר מתעריף ארנונה למסחר או למשרדים), מתוך ההכרה שבמקום לא מתבצעת פעילות עסקית או שיווקית הכוללת קבלת קהל.

חוסך לחברות הטכנולוגיה מקום

הגידול בדרישה לאחסון מידע מגיע בצעדי ענק גם אל ענף הנדל"ן. המידע הרב שמצטבר בשל ריבוי של מכשירים המחוברים לאינטרנט, מוביל לדרישה הולכת וגוברת למרכזי נתונים - חוות שרתים או דאטה סנטרס. וכך נוצר צורך במבנים גדולים המיועדים לאחסון של שרתים רבים. המרכזים הללו יכולים להגיע לגודל של עשרות אלפי מ"ר, והקמתם בשטחי נדל"ן ייעודיים מאפשר לחברות טכנולוגיה לצמצם את חדרי השרתים שלהן ואף לוותר עליהם לגמרי. מי שמזהה את הדרישה הגוברת לשטחים אלה הן גם חברות הנדל"ן המניב.

לפני כחודש למשל הודיעה קבוצת עזריאלי כי החליטה להיכנס לתחום החדש, אך לא בישראל, שכן היקף הפעילות בתחום בישראל כנראה עדיין לא מצדיק זאת מבחינתה. עזריאלי רכשה 20% מחברת קומפאס, העוסקת בתחום חוות השרתים בצפון וירג'יניה, תמורת 135 מיליון דולר. בדיווח לבורסה ציינה עזריאלי כי לקומפאס עשרה אתרים פעילים ושלושה אתרים בבנייה ובפיתוח. לפי עזריאלי, שבחנה ולמדה את שוק הפעילות במשך כשנתיים, ענף הדאטה סנטרס "הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב", והשוכרים בו"הם מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם".

מרכז השרתים של גלובס דאטה סנטרס בהרצליה. מתחת לאדמה, ובמנותק מתשתיות הבניין    / צילום: תמר מצפי
 מרכז השרתים של גלובס דאטה סנטרס בהרצליה. מתחת לאדמה, ובמנותק מתשתיות הבניין / צילום: תמר מצפי

מהנתונים שהציגה עזריאלי בדוחותיה עולה כי שוק הדאטה סנטרס העולמי מוערך בהכנסות שנתיות של כ-91 מיליארד דולר, וכי עד שנת 2020 "צפוי השוק לצמוח בקצב שנתי ממוצע של כ-35% ולהסתכם בכ-307 מיליארד דולר בשנה".

הנדל"ן המניב הקיים בתחום מאכלס מחשבים ושרתים של חברות מסוגים שונים, ולפי עזריאלי קיימת חשיבות גבוהה למיקום הנכסים לפי שלושה פרמטרים מרכזיים - קרבה לרשתות תקשורת, נגישות למקורות חשמל ועדיפות לאזורים קרים שבהם עלויות החשמל נמוכות.

בעזריאלי הסתמכו על נתונים לפיהם 70% מתעבורת הרשת העולמית עוברת בתשתיות בצפון וירג'יניה (אי מייל שנשלח בתל אביב ממשרד למשרד "עובר" דרך התשתיות בצפון וירג'יניה). מכיוון שהדרישה הראשונית למיקום חוות שרתים היא קירבה לתשתיות הרשת, השוק בצפון וירג'יניה הוא שוק חוות השרתים הגדול והצומח ביותר בעולם. נוסף לכך, עלויות החשמל בצפון וירג'יניה נמוכות יחסית, האקלים נוח ויש סיכון נמוך לסופות ולרעידות אדמה. יש גם רגולציה ורשויות שמשתפות פעולה ותומכות בשוק זה.

השוק בארה"ב, לפי עזריאלי, ממוצב כמוביל עולמי, וכיום כ-60% מקיבולת חוות השרתים העולמית ממוקמת בצפון אמריקה, כ-20% באסיה, כ-13% באירופה והיתרה בשאר העולם. השנה עומדת חברת גוגל להשקיע 13 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב, מרביתם בבנייה של חוות שרתים.

חברה ישראלית שגילתה את תחום הדאטה סנטרס לפני למעלה מעשור היא קבוצת ים סוף בשליטת אלי פפושדו, שפעילה בתחום בארה"ב וקנדה. 

חברה ישראלית ותיקה נוספת בתחום היא MedOne, שבבעלות משפחת לבנת, שהוקמה לפני 20 שנה. לדברי המנכ"ל רוני שדה, "המתקנים של MedOne, כ-17,000 מ"ר בצפון הארץ ובמרכז, נמצאים בעומק 15 מטר מתחת לאדמה, ומאחסנים את מידע רגיש של מרבית חברות האנטרפרייז בישראל, ביניהן בנקים, חברות ביטוח, חברות טכנולוגיה, משרדי ממשלה ועוד".

שדה מציין כי המתקנים של MedOne ממוגנים מפני התקפות טילים ורעידות אדמה וערוכים לספק לעצמם חשמל ומים ולתפקד באופן עצמאי ומנותק מהעולם במשך 72 שעות.

בימים אלה מקימה MedOne מתקן רביעי בגודל של 6,000 מ"ר.

"ההשקעה בבנייה עצמה היא שולית"

רמת ההשקעות בהקמות של חוות שרתים בארץ עומדות על סכום מצרפי של כ-1.2 מיליארד שקל, אומרת רינת שילה, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר. לדבריה, בשנת 2020 הממשלה תצא עם מכרז של עוד חצי מיליארד שקל, כך שמדובר בסכומים לא מבוטלים.

לצד גלובל דאטה סנטרס, שבין משקיעיה נמנים חברת ויולה וליאון רקנאטי, עוד כמה חברות ישראליות בודדות נכנסו בשנים האחרונות לתחום. למשל, בזק החלה להקים מרכזי חוות שרתים בישראל בעלות של 100 מיליון שקל, על קרקעות בבעלותה.

חוות שרתים גדולה במיוחד שתתפרס על פני 14 אלף מ"ר, מקימה בהר חוצבים בירושלים חברת חברת רד בינת, בקומת המרתף של מגדל משרדים בן 17 קומות. "ההשקעה בבנייה עצמה היא שולית", מספר רונן אילון מנכ"ל רד בינת נכסים.

רונן אילון מנכ"ל רד בינת נכסים / צילום: אייל פרידמן
 רונן אילון מנכ"ל רד בינת נכסים / צילום: אייל פרידמן

"מרבית ההשקעה היא במערכות לאחר הכניסה לנכס. השרתים מייצרים הרבה חום, ולכן צריך מיזוג וגנרטורים לשעת חירום ומיכלי סולר גדולים. מיכל הסולר שאנחנו מקימים מתחת לבניין לטובת הגנרטורים לשעת חירום יכלול 250 אלף ליטר של סולר", הוא אומר.

חווה גדולה נוספת מוקמת בימים אלה במודיעין על ידי איש העסקים יוסי שיינפלד, ורינת שילה מציינת כי היא תהיה ממוגנת מפני התקפות של נשק ביולוגי וכימי וגם נגד לוחמה אלקטרונית.

גם בעזריאלי, אגב, לא פוסלים כניסה לתחום חוות השרתים בישראל, אך הקבוצה, בדומה לתחומים אחרים שבהם היא עוסקת, תיכנס לתחום רק אם תמצא את הקרקע המתאימה תרתי משמע, להקמת חוות שרתים בהיקפים משמעותיים.

רינת שילה. "חברות הנדל"ן הגדולות נערכות כבר שנתיים לכניסת אמזון" / צילום: יח"צ
 רינת שילה. "חברות הנדל"ן הגדולות נערכות כבר שנתיים לכניסת אמזון" / צילום: יח"צ

"לא כל נכס יכול לתפקד כחוות שרתים"

בניגוד לנדל"ן מניב מסורתי, בין אם מדובר במסחר או במשרדים, שניתן לבצע בהם שיפוצים או התאמות של הנכס לטובת השימוש הרצוי, הנכסים שיכולים לשמש לחוות שרתים הם ספציפיים מאוד וכוללים צרכים ייחודיים.

"לא כל נכס יכול לשמש כחוות שרתים", אומר איילון. "קודם כל צריך לקחת בחשבון את כושר הנשיאה. אם רצפה במשרד רגיל אמורה לשאת משקל של 300 ק"ג למ"ר, ובחניונים עומס של 500 ק"ג, אז בחוות שרתים הרצפה צריכה לשאת 1,500 ק"ג למ"ר. גם גובה החללים צריך להיות לפחות 4.5 מטרים מרצפה עד תקרה. בנוסף, הנכס צריך להיות מוגן: או מתחת לאדמה, או מוגן באופן מאסיבי. מבחינת מעטפת, המבנה צריך לכלול אולמות גדולים, עם כמה שפחות עמודים וקירות תומכים, ויחד עם זה לאפשר כאמור נשיאה של עומס כבד יחסית".

לסמן מתייחס גם למיקום של חוות השרתים, שאומנם לא יכול להיות בכל בניין משרדים, אך גם לא יכול להיות במקום פריפריאלי מדי: "הדאטה סנטרס הוא גיבוי לא רק למקרים של פריצות, רעידות אדמה, או מלחמות, אלא גם למקרים שיש למשל נפילת חשמל בחברה מסוימת. העובדים שלה יכולים להגיע אלינו להרצליה, ולעבוד מאולם מיוחד מצויד בשולחנות עבודה ובמחשבים. השרתים שלהם מאפשרים להם לחזור לשגרת עבודה עד לתיקון התקלה. נוסף לכך, אם מרכז הנתונים יהיה במקום מרוחק מדי, ותהיה תקלה, נותני השירותים והמתקנים לא בהכרח יגיעו מהר או לא יגיעו בכלל. לכן, ללוקיישן יש חשיבות גם במקרה של מרכזי נתונים".

לדברי לסמן, גלובס דטאס סנטרס ששוכרת את השטח בבניין היא קודם כל חברת טכנולוגיה, ולא חברת נדל"ן, והוא עצמו לא מוטרד מכניסתן של חברות נדל"ן, גם הענקיות שבהן, לתחום. "לא מספיק להיות חברת נדל"ן שיודעת לתת שטח. צריך גם לדעת לתפעל את התחום, וזו תורה שלמה, ששום חברת נדל"ן לא יודעת לעשות".

לדבריו, אחת הסיבות לכך שחברות טכנולוגיה בוחרות לאחסן את השרתים שלהן אצלו, היא משום שהן לא יודעות אם הן הולכות לקטון או לגדול מבחינת היקף השרתים, והוא יודע לתת להן את הפתרון. "זה נשמע כמו עסק נדל"ני אבל אנחנו קודם כל עסק תפעולי, שמתפעל שרתים 24 שעות, שבעה ימים בשבוע, ויודע לנטר את הטמפרטורה ואת הלחות באופן תמידי, ולשמור על הפרטיות של הלקוחות שלי. אני אף פעם לא שואל איזה מידע יש בשרתים האלה".

מה צופן העתיד לתחום מרכזי הנתונים? "התחום עתיר סיכונים"

חוות השרתים אומנם נחשבות לטרנד לוהט שמגלות בו עניין חברות טכנולוגיה ונדל"ן רבות, אבל סימן שאלה גדול מרחף מעליו. על פי מומחים בתחום, הדרישה לאחסון מידע גדלה, אך לצידה גם החדשנות הטכנולוגית שמבקשת להקטין עוד ועוד את הנפח הדרוש לאחסון.

עם זאת, קצב הגידול של הדרישה לאחסנת מידע גבוה יותר - לפחות בינתיים -מקצב החדשנות הטכנולוגית, ולכן קיימת דרישה לשטחי שרתים. אלא שבעתיד, במידה והטכנולוגיה תדביק את הקצב ותמצא פתרונות חכמים יותר לאחסון מידע, שדורשים פחות שטח, הדרישה למרכזי נתונים דווקא תקטן.

האם אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עם עודף שטחי נתונים, כפי שנוצרו עודף שטחי מסחר עם המעבר לקניות אונליין?
"התחום שלנו עתיר סיכונים", אומר איילון. "גם ענקיות הטכנולוגיה שבונות עננים כמו גוגל נכנסות לתחום ויוצרות תחרות. הממשלה היא אחד הלקוחות הכי גדולים בתחום, ולא ברור אם בעתיד היא תחליט לעבור לחוות שרתים שגוגל אמורה להקים. בינתיים אנחנו מנצלים את היתרונות שלנו על פני חברות נדל"ן וזה שיש לנו את הידע הטכנולוגי". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988