כמו בפריז ובניו יורק: לשמר שכונות ולא בתים

מנכ"לית מינהל התכנון הכריזה בשבוע שעבר על מעבר משימור נקודתי של מבנים לשימור מתחמי • איך זה יעבוד ומה המשמעות של העניין מבחינה כלכלית

טיילת ההיי־ליין בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
טיילת ההיי־ליין בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בכנס החמישי הבינלאומי לשימור מבנים, שהתקיים בשבוע שעבר ביוזמת המועצה לשימור אתרים, הכריזה דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון, כי בכוונת המינהל לשים דגש על נושא השימור בקידום תוכניות חדשות. הבשורה המעניינת היא על המעבר מ"שימור נקודתי" ל"שימור מתחמי". כלומר, אם עד כה השימור התייחס בעיקר למבנים בודדים, המגמה החדשה של מינהל התכנון היא לעודד שימור של מתחמים, של שכונות ואפילו של יישובים. על מי השינוי צפוי להשפיע וכיצד הדברים יעבדו - "גלובס" עושה סדר.

● מה בעצם המשמעות של שימור מתחמי?

אדריכלית סיגי בארי, מנהלת אגף פרויקטים לאומיים לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, מסבירה: "אנחנו עוברים מתפיסת המבנה הבודד לתפיסת המרחב, והעיר. לקנה מידה רחב שמכניס לשימוש את המושג של נוף תרבות. הכוונה היא שאתה מזהה את הערכים שקיימים במרחב. מדובר בהכנסת הפן התרבותי ושילוב שלו בתוך הבנייה. זה יכול להיות בכל מיני קנה מידה: שכונה, רובע, ישוב עתיק. שאתה פחות מדבר על המבנה ויותר על הערכים, על התוכן. זה לרוב מגיע עם פן יותר ציבורי".

תמר טוכלר, מנהלת מחוז תל אביב במועצה לשימור אתרים, יודעת לספר ששימור מתחמי היא לא המצאה חדשה, גם בארץ. היא נותנת כדוגמה את מרכזי המושבות מזכרת בתיה וזכרון יעקב, את המושבה הטמפלרית שרונה וגם את שכונת נווה צדק. לטענתה, "דלית זילבר הכניסה את השימור לשיח. ברמה הארצית זה דבר חדש".

המדרחוב בזכרון יעקב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
 המדרחוב בזכרון יעקב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

● מה האתגרים העיקריים בפרויקט של שימור מתחמי?

עמיקם ברגר, סמנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, אומר ש"אנחנו מטפלים כבר כמה שנים במתחם מעונות עובדים א' ב' ו-ג' ברחוב מזא"ה בתל אביב. יש שם חמישה בניינים. אנחנו וגם העירייה רצינו לראות את הפרויקט כמקשה אחת, אך אחרי כמה שנים הבנו שזה לא אפשרי. קשה מאוד להגיע להסכמות כשיש בניינים לשימור עם ריבוי בעלים. בסופו של דבר חילקנו את המתחם לשלושה חלקים, שיקודמו בקצב שונה.

"צריך להיות ברור שמה שיאפשר התחדשות עירונית זה היתכנות כלכלית. אם לוקחים מתחם בנוי בגובה של ארבע קומות ומאפשרים בנייה של עוד קומה אחת, אז ברור שלא תהיה כלכליות. אם לוקחים שכונת וילות ומאפשרים לה לצמוח לגובה של ארבע קומות, אז ברור שהמכפיל הגיוני ותהיה כדאיות. שכשמכריזים על מתחם כלשהו שהוא לשימור חשוב מאוד שיבדקו, מעבר לשיקולים תכנוניים, שיש לכך היתכנות כלכלית"

● מי יממן את זה? איזה מנגנון כלכלי יאפשר שימור ברמה כל כך רחבה?

שמאי המקרקעין איציק רפאל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, היה שותף, בין היתר להכנת תוכנית השימור של העיר רמת גן, המקודמת בימים אלה ומציעה שימור של כמה שכונות ותיקות.

לדבריו, "כשאנחנו מכריזים על מתחם לשימור אנחנו צריכים לדאוג לכך שהתוכנית לא תגרום לתביעות ירידות ערך. ברמת גן עוד לא הגיעו לכלל הכרעות של איך הדבר ייושם. ברור שיצטרכו לתת תמריצים למבנים שירצו לשמר.

"במתחם שרונה בתל אביב, המבנים הטמפלרים הם לשימור מחמיר, וכדי לאזן נתנו את הזכויות לבנייני המגורים הגבוהים. לעומת זאת, ברמת גן מדובר על מתחמים בתוך העיר. למשל, תל בנימין ורמת אפעל. אין לנו עדיין תשובות איך זה יעבוד מבחינה כלכלית.

"עם כל הדיבורים על התביעות על ירידת ערך עקב ההכרזה על השימור בתחום העיר הלבנה, הרי שזו עובדה שיש לא מעט בתים בסגנון באוהאוס ששופצו אף שלא הוכרזו לשימור. תראה מה קורה בשכנות - כולן מיהרו והכינו תוכניות שימור. יש היום ניסיונות, אפילו מצד אדריכלים צעירים, לחזור לסגנון הבאוהאוס".

בארי אומרת כי "הטענה שלנו היא שאם אתה יודע לשמר את הערכים המוקדמים ולשלב אותם בבנייה החדשה אז האיכות של השכונה היא יותר טובה, וזה כמובן משפיע על הפן הכלכלי. יש דוגמאות מהעולם לשילוב של ערכי שימור שגרמו לשכונות לצעוד בצורה מוצלחת קדימה. למשל, ההיי ליין בניו יורק, או האקוודוקט בפריז. כל המנגנונים הכלכליים, כמו ניוד זכויות, קרן, נמצאים בבדיקה".

טוכלר מוסיפה כי "אנחנו מאמינים שמתחם לשימור נחלק לשלושה חלקים: מבנים פרטיים, מבנים ציבוריים ושטחים ציבוריים. התפקיד של הרשות זה לקדם את החזון של המתחם כולו ואז היא נותנת את התקציב לשיקום הפיתוח הציבורי והשאר נעשה על ידי השוק הפרטי".

● אז מה לא טוב?

האדריכל פרופ' הלל שוקן מסויג מיוזמת השימור המרחבי. לטענתו, "במדינה שבה מרבית המצאי הבנוי הוא בן פחות מ-100 שנה, זה לא סביר לדבר על שימור של מתחמים. צריכה להיות למתחמים שאותם רוצים לשמר הצלחה מסחררת. למעט תוכנית גדס בתל אביב אני לא מכיר כאלה.

"כשעוסקים בתכנון עירוני אז אי אפשר ואסור לשקול שיקולים של הטווח הקצר. אנחנו מדינה משוגעת. מצד אחד קטנה מאוד, עם ריבוי האוכלוסין הגבוה ביותר במדינות האיחוד האירופאי, פיזור אוכלוסין מטורף וניצול קרקע בזבזני.

"אנחנו לא יכולים להמשיך לטעות, כי עוד רגע, אין לנו איפה לגדל ירקות. אם המדינה רוצה להתאבד, אז שתמשיך להתייחס למתחמים האלה כאל קדושים.

"כשלוקחים מתחמים כמו יד אליהו או רמת אביב ג' ואומרים שרוצים לשמר את המרקם, שערי סומר. לדעתי, האינטרס של התושבים הוא הדבר האחרון שצריך להתחשב בו. הם תמיד יתנגדו לכל שינוי". 

רמת אביב ג' / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
 רמת אביב ג' / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988