מי צריך לשלם היטל השבחה כאשר רוכשים בעלות בנחלה

החלטת ועדת ערר קבעה שהמדינה, המוכרת של הקרקע, תשלם את היטל ההשבחה ולא הרוכשים של הנחלה, אך נראה שיכולות להיות פרשנויות אחרות

נחלה במושב. לרשות המקומית יותר משתלם שהרוכש ישלם את ההיטל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
נחלה במושב. לרשות המקומית יותר משתלם שהרוכש ישלם את ההיטל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רקע: חוכר אשר היוון את חכירתו, נחשב ל"כאילו" בעלים, וליתר דיוק שיעור בעלותו הוא 91%, הנובעים מחישוב דמי חכירה שנתיים. דמי חכירה שנתיים - בשיעור 5% משווי הקרקע, משולמים בריבית היוון שנתית של 5% למשך 49 שנים.

לפיכך, הבעלות היא 100%, שיעור הזכויות של החוכר הוא 91%, והיתרה שנותרה למדינה היא 9%. בעקבות הרפורמה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל), חלק מחוכרי הקרקע זכאים לרכוש את הבעלות בקרקע באמצעות רכישת אותם 9% מרמ"י. היו גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייה רוויה או במגרשים קטנים בבנייה נמוכה) והעניקו להם את ה-9% בחינם.

מאחר שהחוכר קונה זכות בקרקע שעליה הוא משלם סכומים שונים, עבור רכישת ה-9% הנותרים עליו לשלם מס רכישה, לפי הקודקס שפרסמה רמ"י. כן קובע החוק שצריך לשלם גם מיסי חובה, ובכללם - היטל השבחה.

■ המחלוקת: מאחר שבמקרה של היוון, המדינה היא המוכר שלכאורה אמור לשלם את היטל ההשבחה, נשאלת השאלה על מי יחול תשלום ההיטל?

במקרה שלפנינו מדובר באח ואחות שירשו מאימם משק במושב כפר שמואל ולאחר צמצום משק העזר ופיצולו לחלקות מגורים נענו להצעת רמ"י לרכוש את יתרת הזכויות בחלקה. המדינה שילמה את ההיטל, בגובה של 12% לרשות המקומית, במה שקרוי חלף היטל השבחה. ועדת הערר המחוזית מרכז קבעה כי המדינה כמוכרת תישא בהיטל ההשבחה ולא החוכר (שהוא קונה).

■ המשמעות: לעניות דעתנו, אפשר היה להגיע לתוצאות אחרות.

ראשית, חוק רשות מקרקעי ישראל קובע שיש פטור מהיטל השבחה לעסקה זאת (למעט במקרים שהחוכר איננו רשום בטאבו, והוא מבקש להירשם בטאבו). לכן לגבי חוכר שרשום בטאבו ורוכש את ה-9% יש פטור תשלום היטל השבחה.

ליתר דיוק מוסיף החוק הזה, שבעסקה העתידית, יתחשבנו עימו על הפטור הזה, והוא ישלם בעבור כלל הקרקע.

שנית, לטעמנו היה ראוי כי הרשות המקומית תתעקש על תשלום ההיטל מצד החוכר (שהוא עדיף לה כי הוא גבוה מהיטל החלף כידוע) ותטען שהנישום שחייב לשלם את ההיטל הוא החוכר, שהרי על פי חוק התכנון והבנייה חוכר לדורות הוא ה"נישום" המחויב לשלם היטל השבחה.

לפי תפיסת ועדת הערר אין זה ראוי שהחוכר ישלם על מעשה שהוא לא עשה, קרי - הוא לא מכר קרקע (אלא קנה 9%) והוא גם לא בנה על הקרקע ולכן הוא לא חייב בהיטל. בכך נפלה הוועדה לטעות, כי יש מקרים שבהם עושה פלוני פעולה בקרקע של בעלים ובכל זאת, הבעלים הוא שמחויב בהיטל! כך למשל חוכר לדורות או בעלים שנותן לשוכר החנות שלו, לפתוח עסק שמחייב שימוש חורג. במקרה הזה- השוכר מבקש שימוש חורג וניתנת שומת היטל השבחה, שהחייב בה הוא הבעלים.

לכן במקרה הזה, לעניות דעתי, ניתן היה לפסוק אחרת. הואיל ומדובר בעניין תקדימי, ודאי עוד נשמע בסוגיה. 

גז/8040/0719

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון

צרו איתנו קשר *5988