האם קרן מקטאר תסייע בהחזר עיקר החוב לנושי בסר אירופה?

כשמונה שנים לאחר מינוי מפרקים לחברת הנדל"ן ב.ס.ר אירופה שקרסה, דווקא כעת, בשיא משבר הקורונה, נרשם ניסיון נוסף לממש את הנכס המרכזי שלה - קניון שבו היא שותפה בקפריסין - ולהשיב חלק משמעותי מחוב של כ-100 מיליון שקל למחזיקי האג"ח. זאת, על רקע התעניינות של כמה גורמים בנכס באחרונה, ובהם קרן מקטאר, לצד כמה גורמים ישראלים וזרים נוספים.

בשל ההתעניינות, המנהלים המיוחדים של ב.ס.ר אירופה, עוה"ד רענן קליר, גיא גיסין ויצחק יונגר, פרסמו מצגת עם פרטי הנכס, שממנה עולה כי השווי שלפיו מתנהלות הבדיקות למכירתו עומד על 80-82 מיליון יורו. כפי שמסבירים עוה"ד בדוח העדכון, "לאחרונה, לאחר פתיחתו מחדש של הקניון למבקרים, נערכו אל המנהלים המיוחדים מספר פניות מצד מתעניינים, שהביעו עניין לבצע עסקה לרכישת הקניון במחירים שמשקפים לקניון מחיר של 80-82 מיליון אירו". בעקבות כך, פנו עוה"ד למחזיקי האג"ח, והציגו בפניהם את נתוני הקניון והדילמות הקשורות למהלך של מכירה, ובהן התיזמון הנוכחי של השפעת משבר הקורונה על המחיר.

כפי שמעדכנים עוה"ד, לאחר אסיפת מחזיקי האג"ח, הועבר להם "מסר ברור" לרצונם של מחזיקי האג"ח בקידום מהלך המכירה - ובהתאם, המצגת עם פרטי הקניון, "הועברה לקונים פוטנציאליים, ואלה נתבקשו להגיש הצעות בנובמבר הקרוב".

ב.ס.ר אירופה מחזיקה ב-53% מהזכויות על הקניון, שעליו רובצת הלוואה בהיקף של כ-45 מיליון אירו, שתוחזר באמצעות המכירה. ביתרת הזכויות מחזיקים שני שותפים ישראלים ואחד קפריסאי. בהתאם, לפי ערכי המימוש הפוטנציאלי שהוצגו, התמורה לבסר אירופה ולשותפיה בנכס צפויה להסתכם בכ-36 מיליון אירו יחד, והתמורה למחזיקי האג"ח תעמוד על כמחצית הסכום (חלקה של בסר אירופה בנכס), כ-18 מיליון אירו - שלפי שערו הנוכחי, משקף החזר של כ-70 מיליון שקל.

הקניון נסגר בשל מגבלות הקורונה

הקניון המדובר, MYMALL, שנפתח בשנת 2009 ממוקם בלימסול, ולפי הנתונים במצגת, מהווה אחד ממרכזי הקניות הגדולים בעיר השנייה בגודלה בקפריסין, עם יותר מ-130 נקודות מכירה המשתרעות על פני שלוש קומות. בקניון פועלות חנויות של כמה מותגי אופנה בולטים, ובהם מרקס אנד ספנסר, זארה, גאפ, מנגו ועוד.

בהתאם למגבלות התנועה והפעילות שהוטלו במדינות רבות ברחבי העולם בעקבות התפשטות וירוס הקורונה, גם הקניון בקפריסין נסגר לפעילות במשך כמעט שלושה חודשים, ונעשתה בו תוכנית הטבות לשוכרים, בניסיון להתאושש מהקפאת הפעילות.

לדברי גיסין, קליר ויונגר, מאז פתיחתו מחדש ביוני האחרון, "קיימת פעילות ערה, הן במונחים של היקף המבקרים והן במונחי מכירות (של השוכרים)". הם מוסיפים כי "לעת עתה, ההערכה היא כי הצעדים שננקטו השיגו את מטרתם, וכי ההתאוששות היא ראויה". זאת, למרות חוסר הוודאות שיוצרת התפשטות הקורונה.

לפי הנתונים מהמצגת עולה כי בשלוש השנים הקודמות (2017-2019) הראה הקניון מגמה חיובית ברווח התפעולי הנקי (NOI) שלו, שבשנה שעברה עמד על כ-7.5 מיליון אירו. הצפי היא כי בהשפעת הקורונה, את השנה הנוכחית יסכם עם NOI של קרוב ל-6 מיליון אירו, ובשנה הבאה יחזור לרמות דומות לאלה של 2019. עוד עולה מהמצגת כי כיום מקודמות באזור תוכניות פיתוח נרחבות, ובהן מועדון גולף וכן מתחם של בית מלון וקזינו, הנמצאים בשלבי הקמה. 

עוה"ד מציינים עוד בדוח שפרסמו כי קיימת אפשרות לפיתוח הקניון והרחבת שטחי המסחר בו בכ-6,000 מ"ר, וכי הם פועלים לקידום תוכנית שכזו, וזאת "בשים לב לסביבה העסקית שבה פועל הקניון".

בסר אירופה, שפעלה תחת שליטתו של נחשון קיויתי, עסקה בייזום נדל"ן בעיקר במזרח אירופה, וקרסה לפני כמה שנים תחת נטל החובות שלה. לצדו של קיויתי, נמנו עם בעלי המניות בבסר אירופה גם איתן אלדר, רועי גיל, משפחת שטראוס, מריו סגל ונחמיה למלבאום. 

בנובמבר 2012, אחרי שבסר אירופה לא פרעה את חוב האג"ח שלה במועד, פנו מחזיקי האג"ח לבית המשפט והתחילו הליכי הסדר חוב בחברה. בתחילת 2013 מונו עוה"ד גיסין, יונגר וקליר כמנהליה. מאז, נעשו כמה ניסיונות למימוש החזקותיה של בסר אירופה בקניון, אבל אלה לא צלחו. בסוף 2018 העריך בנק אוף קפריסין, המלווה של הקניון, את שוויו של הנכס בכ-125 מיליון אירו, ואילו את שוויו במימוש כפוי בכ-87 מיליון אירו.