"שווי הנכסים יירד בשנים הקרובות בשל סיכוני אקלים"

ענת הירשברג, שמאית בנק מזרחי טפחות, סבורה שהתפוררות המצוקים בערי החוף וסיכונים סביבתיים אחרים ייכנסו בקרוב למערך השיקולים של השמאים המעריכים את שווי הנדל"ן • בישראל, בניגוד לעולם, אין עדיין עבודה כלכלית בנוגע לפגיעות שוק הנדל"ן משינויי אקלים

השדה הסולארי בתמנע / צילום: רום כרמי
השדה הסולארי בתמנע / צילום: רום כרמי

"שווי הנכסים יירד בשנים הקרובות בשל סיכוני אקלים", מצהירה ענת הירשברג, שמאית בנק מזרחי טפחות. הירשברג השתתפה בשבוע שעבר בכנס שמאי המקרקעין, ואמרה כי "יש יותר ויותר אזורים המועדים להצפות מדי שנה ונתקלים בקשיים מול חברות הביטוח. בנוסף, התפוררות המצוקים באשקלון ובית ינאי היא משהו שצריך לקחת בחשבון וזה יכול בעתיד להשפיע על שווי הנכסים".

חברות ביטוח מסרבות כבר היום לבטח את העסקים הסובלים מהצפות בנהריה. לצד התשתיות הלקויות באזור, הצפי לעלייה באירועי הקיצון ובהם שיטפונות כבדים - לא מיטיב עם אותם בעלי עסקים.

על רקע הנתונים המלמדים כי מחירי הנדל"ן בישראל בעלייה מתמדת, סבורה הירשברג כי השיקולים הסביבתיים הולכים וגוברים, ואם עד עתה התייחסו השמאים רק לנושאים דוגמת זיהום קרקעות, איומי משבר האקלים עומדים להפוך לנושא המרכזי הבא. לדבריה, "שמאים היום מתייחסים באופן קבוע לזיהומי קרקע. זה לא מונע מאיתנו [כבנק] לממן, אבל זה מאפשר לנו להביא בחשבון את הסיכון הזה ולהתייחס אליו, לעקוב אחרי הניקיון של הזיהום, ולראות שעושים מה שצריך כדי שהפרויקט לא ייתקע.

"הוועדות המחוזיות התחילו להתייחס"

"השמאים הם מראה לשוק. כרגע, השוק לא ממש מתמחר סיכוני אקלים כמו שיטפונות, אבל היום כולם מדברים על זה שהגשם שעומד לרדת, יגרום להצפות. משהו משמעותי השתנה כאן: הנושא של האקלים היה נשמע פעם כמו משהו שיקרה לנכדים שלנו ולא קשור אלינו. אנשים מבינים שזה לא המצב, ושזה קשור אליהם. זה יחלחל. בתחום האקלים, מתחילים להכניס את השינויים האלו. זה הדבר הבא שייכנס בצורה שוטפת. כשאני בודקת היום תוכניות בהכנה על קו החוף, אני מחפשת פרוטוקולים כדי לראות האם יש שיקולים סביבתיים ולא רק שם. אם ועדות דוחות תוכניות בכמה שנים, משנות אותן ולא מאשרות לבנות - יש לזה משמעות כבדה כבר מעכשיו. זה נלקח בחשבון, וזה ילך ויתרחב.

ענת הירשברג,  שמאית בנק מזרחי טפחות / צילום: פוטו מרסלו
 ענת הירשברג, שמאית בנק מזרחי טפחות / צילום: פוטו מרסלו

"סיכונים סביבתיים בתחום הנדל"ן, זה משהו שהתחילו להתייחס אליו בוועדות המחוזיות. באשדוד למשל, החליטו בשל סיכוני אקלים לא לבנות מלון, ובית המשפט אף ביטל תוכנית להקמת שכונה חדשה בגלל קרבתה לנמל אשדוד. אלו שיקולים סביבתיים שלא היינו רואים הרבה קודם, ויש להם משמעות כלכלית. אנשים לא ישמחו לבוא ולגור במקומות שמוצפים בתדירות גבוהה. ומצד שני, יהיו גם השפעות חיוביות: אם הבניין נבנה בתקן בנייה ירוקה, הערך שלו יעלה עוד יותר. במשרדים, זה כבר בא לידי ביטוי".

נזקים בהיקף מיליארדים בשנה

בזמן שבעולם מתקדמים, ישראל קפאה על השמרים בהערכת השפעת משבר האקלים על הזירה הפיננסית ועל שוק הנדל"ן. כך למשל, בארצות הברית הסוכנות האמריקאית לאוקיינוסים ואטמוספרה (NOAA) וחברת הביטוח העולמית Munich Re פרסמו דוחות בשנת 2019 ולפיהם נגרמו עקב שינויי האקלים נזקים עצומים לרכוש מבוטח בהיקף של עשרות מיליארדים לשנה.

בישראל אין עבודה כלכלית מקיפה המאפשרת לצפות על סמך תחזיות את פגיעות שוק הנדל"ן מעליית הטמפרטורה או אירועי קיצון. מבקר המדינה, בדוח קודר, אף נזף לאחרונה בגופים הפיננסיים ובמדינה על כך, וציין כי אף גוף ממשלתי כלכלי או גורם האמון על תחזיות מקרו-כלכליות בישראל לא ביצע הערכה לאומית בנוגע לנזקים ולהשפעות של שינויי האקלים על המשק הישראלי.

בשנת 2013, בעבודת הדוקטורט של ד"ר אילת דוידוביץ באוניברסיטת חיפה, נמצא כי כל שינוי של מעלת צלזיוס אחת בטמפרטורה המרבית הממוצעת בישראל צפוי לגרום לעלייה של 3.8% בהוצאות ענף הביטוח. מכיוון שהטמפרטורה המרבית הממוצעת בישראל צפויה לגדול בכ-0.4-0.8 מעלות בעשור, הוצאות ענף הביטוח צפויות לעלות ב-4.5%-9% עד לשנת 2050.

כמעט עשור עבר מאז, וספק עד כמה תוצאותיו של אותו מחקר, משקפות את הבאות. "אחת הבעיות הנובעות ממשבר האקלים הוא הדינאיות העצומה של הנזקים", אומרת פרופ’ אופירה אילון. "הערכות פגיעה בערך נדל"ן או הוצאות ביטוח שהיו נכונות לשנת 2013 יהיו שונות וגבוהות יותר ב-2021. חלק מהסיבות הן, כמובן, הנזקים עצמם (נזקי הצפות, נזקי שריפות וכדומה), וחלקן נובע מעצם ההכרה של חברות ביטוח שאכן יש לגדר את הסיכונים האלה בפרמיות הביטוח (כך שגם אם אין סעיף ספציפי, כמו למשל, רעידת אדמה, הרי שהפרמיות עצמן, סביר שיעלו).

המשרד להגנת הסביבה: "מכינים מפת סיכונים"

במשרד להגנת הסביבה עובדים על עדכון של ההערכות. גל תמיר, רכז קיימות ופיננסים במשרד, אומר: "אנחנו מכינים כעת את מפת הסיכונים הלאומית. בתוך כך, בין היתר, נמפה אזורים שנמצאים בסיכון מוגבר, ונאמוד את היקף הסיכונים בכסף. לאחר מכן, נבצע אומדן כולל. כך נוכל לשקף את ההערכות הכלכליות גם לתרחישים השונים, באופן שישמש את כלל הסקטורים במשק עבור היערכות. אנחנו צריכים לשאול את עצמנו איך היה ביטוי לסיכונים הפיזיים בתרחישי השפעה שונים. אם נשקיע 0 שקלים בהיערכות בשטח למציאות המשתנה, מה יהיה הביטוי של הסיכונים הפיזיים, וכמה הילדים שלנו ואנחנו נשלם עליהם? ואם נשקיע סכומים משמעותיים בהיערכות כדי לייצר חוסן בענף הנדל"ן והרשויות המקומיות בבנייה ירוקה למשל, ודאי כשאנחנו נמצאים באזור המתחמם בקצב כפול מהעולם, מה יהיה אז.

"סיכוני סביבה מוערכים היום נמוך מאוד היום בישראל ביחס לסיכונים אחרים. בעולם, כשאנחנו מסתכלים על זה, אנחנו רואים בדיוק את ההפך: הערכות גבוהות מאוד. למה הסקטור הפיננסי בישראל מעריך את זה בחסר? יכול להיות שיש כאן מרכיב של מודעות".

אובדן התמ"ג עד 2020 מוערך בעד 18%

כדור הארץ נמצא על מסלול התחממות מהיר, וגם אם תצלח הפחתת הפליטות שאליה התחייבו רק לפני שבוע 196 מדינות בוועידת האקלים של האו"ם, כדור הארץ יתחמם במאה הנוכחית לפחות במעלה וחצי, וכך גם יגבר הצורך להסתגל למציאות המשתנה. המגזר הפיננסי והנכסים גם הם סופגים נזקים כבדים: אובדן התמ"ג העולמי עד שנת 2050 מוערך בטווח שבין 2.5% ל-18.1% בתרחיש עסקים כרגיל, ובאזור הים התיכון, המזרח התיכון ואפריקה שבה נמצאת ישראל ושכנותיה, אובדן התמ"ג אף גבוה מכך ומוערך בטווח שבין 8.5% ל-27.5%.

בעולם, אין מודל או תרחיש המייצגים תמונה מלאה של ההשפעות הכלכליות של המשבר האקלימי, אך אלו מורגשות בסקטורים כלכליים רבים. משבר האקלים ואותותיהם של אירועי הקיצון, מתחילים לחלחל גם לעולם הנדל"ן בעולם, וגם בישראל. כבר לפני מספר שנים החלה עליית גובה פני הים להשפיע על שוק הנדל"ן, כאשר ערכם של בתים על קו הים במיאמי החל לעלות בקצב איטי יותר, לאחר שהרוכשים הבינו שעם עליית גובה פני הים, כך יגבר הסיכון להצפות.

צרו איתנו קשר *5988