הפטורים והמסים: כל מה שכדאי לדעת על השכרת דירה

חוק ההסדרים הקרוב מחזיר אל שולחן הכנסת את היוזמה להקמת "מאגר דירות מושכרות" - תוכנית שנבלמה בעבר מספר פעמים על ידי גורמים פוליטיים. משרד האוצר ורשות המסים מבקשים להחיל חובת דיווח גורפת על הכנסות משכר דירה, גם כאלו שנמצאות מתחת לרף המס. המטרה ברורה: להגביר את השקיפות ולגבות מס מבעלי דירות שחצו את תקרת הפטור אך נמנעים מדיווח.

● זה לא באג אלא פיצ'ר: לקוני הדירות אין באמת חלון יציאה
● מינהל התכנון רשם שיא באישור יחידות דיור, אך רובן יישארו על הנייר

באוצר וברשות המסים מפגינים השנה אופטימיות לגבי סיכויי הרפורמה לעבור. על פי הערכות, המאגר עשוי להניב למדינה תוספת הכנסה של כ־50 עד 130 מיליון שקל מדי שנה. המהלך נועד לסגור את הפרצות בשוק השכירות, שחלק ניכר ממנו פועל כיום מתחת לרדאר.

עד שיתברר אם המאגר יוקם ואם חובת הדיווח הכללית תצא לפועל, על בעלי הדירות להכיר את מפת הדרכים הנוכחית: מי זכאי לפטור, מתי נולדת חבות המס, ואילו הקלות וקיזוזים עומדים לרשותכם כדי להפחית את התשלום למדינה.

מה קובע החוק?

לפי החוק, רף הדיווח והתשלום לרשות המסים נולד בנקודה שבה דמי השכירות החודשיים חוצים את רף ה-5,654 שקל. "נכון לשנת 2025, ניתן לקבל פטור מלא ממס בכל חודש שבו סך הכנסות השכירות מכלל הדירות אינו עולה על תקרה זו", מסבירה עו"ד (רו"ח) רחלי גוז לביא, שותפה מנהלת וראש מחלקת מסים במשרד עמית פולק מטלון. היא מדגישה כי "הפטור מותנה בכך שהנכס משמש למגורים בלבד ולא למטרות עסקיות".

בעבר תקרת הפטור עודכנה מדי שנה לפי המדד, מה שאיפשר להעלות שכר דירה בלי לאבד את הפטור. אלא שבתקציב 2025 התקרה הוקפאה לשלוש שנים. המשמעות: משכירים שיחצו את התקרה יידרשו לדווח ולשלם מס.

עברת את התקרה?

עו"ד גוז לביא מסבירה כי כאשר סך דמי השכירות החודשיים עולה על תקרת הפטור, הפטור המלא אינו חל עוד. עם זאת, החוק מעניק הקלה של פטור חלקי כל עוד סך ההכנסות נמוך מ-11,308 שקל (נכון ל-2025). לפי מנגנון זה, ככל שההכנסה חורגת יותר מהתקרה, הפטור מצטמצם בהדרגה: על כל שקל של חריגה מעל התקרה, מופחת שקל אחד מסכום הפטור, עד שהוא מתאפס לחלוטין בהגעה לסף העליון.

מה שיעור המס?

עו"ד רני שורץ, שותף מנהל במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', מציין כי החוק כולל שני מסלולים עיקריים למיסוי הכנסות מהשכרת דירה. הראשון הוא "מסלול 10%", במסגרתו משלמים מס שטוח בשיעור זה על ההכנסה, ללא זכאות לניכוי הוצאות או פחת שנתי. המסלול השני הוא "מסלול מס שולי", הכרוך בתשלום מס הכנסה רגיל לפי מדרגות המס (שיכולות להגיע עד 50%), אך מאפשר להכיר בהוצאות על הנכס כנגד ההכנסה.

לדברי שורץ, הבחירה בין המסלולים משמעותית ויש לבחון כל מקרה לגופו. "למשל, בנכסים ישנים מאוד או כאשר למשכיר אין הכנסות גבוהות ממקורות אחרים, כדאי לשקול באופן יזום את מסלול המס השולי", הוא מסביר. עם זאת, הוא מזהיר כי הבחירה לא תמיד נתונה בידי המשכיר: "לעיתים רשות המסים מחליטה לסווג את ההכנסה כהכנסה מעסק, ואז הבחירה במסלולים הללו מתבטלת".

מה עם "השכרה עסקית"?

בפסיקה נקבעו מספר כללים לסיווג השכרה כפעילות עסקית, ובהם קיומה של פעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית. אינדיקציה מרכזית לכך היא ריבוי דירות: בשנה החולפת קבעו בתי המשפט במספר פסקי דין כי השכרת 10 נכסים ומעלה (ולעיתים אף 8-9 דירות) תיחשב כהכנסה מעסק.

לדברי עו"ד שורץ, התחום סובל מאי־בהירות רבה. "הייתי מתחיל להיות זהיר כבר מ־5 נכסים ומעלה", הוא אומר. "לפי טיוטת חוזר של רשות המסים, בין 5 ל־10 נכסים הסיווג תלוי בנסיבות, ומעל 10 נכסים מדובר בעסק לכל דבר". באשר לדירות נופש המושכרות לטווח קצר (דוגמת Airbnb ו-Booking), רשות המסים רואה בהן פעילות עסקית המחויבת במס שולי.

עוד פטור שכדאי להכיר?

קיים פטור חשוב נוסף המיועד למי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת למגוריו. במקרה כזה, ניתן לנכות מההכנסות את דמי השכירות המשולמים (עד תקרה של 7,500 שקל). על יתרת הסכום שמעבר לתקרה זו, ישולם מס מופחת בשיעור של 10% בלבד.