אלעד: שישה מלונות ברווחיות בעייתית

מה לא עושים היום כדי שההנפקות תצלחנה: אג"ח בדיסאג'יו, אופציות לאג"ח, שיעבודים, ביטחונות, דירוג של מעלות ואפילו זכות להמרת אג"ח בדירות - מוחם של מנהלי חברות החיתום קדח בחודשים האחרונים כדי ליצור עוד ועוד אטרקציות למשקיעים הפוטנציאלים - רק שיבואו ושיקנו.

כל האמצעים כוונו להקטנת עלות הגיוס לחברות מחד גיסא ולהגדלת התשואה למשקיעים מאידך גיסא. ואם חשבנו שראינו הכל, באה הנפקת אלעד מלונות, שטומנת בחובה פטנט חדש בכל זאת: הנפקת אג"ח מסדרה ישנה.

החבילה שתנפיק אלעד מחר, כוללת לצד 600 אג"ח מסדרה ג' (סדרה חדשה המונפקת בדיסאג'יו של %9) גם שתי אג"ח מסדרה ב' - סדרה שהונפקה על ידי אלעד לראשונה כבר בנובמבר 92'. שתי האג"ח הללו יונפקו במחיר של 1 שקל לאג"ח, בעוד שבבורסה הן נסחרות במחיר של 1.47 שקל וערכן המתואם (פארי) עומד על 1.64.

הגיוס באמצעות אג"ח אלה קטן יחסית, וחמישית ממנו תוחזר למשקיעים כבר בסוף השנה הנוכחית, כך שכל מטרתן של אג"ח אלה נועד להגדיל את התשואה מהאג"ח העיקריות שתנפיק אלעד (סדרה ג'). למאמץ זה מצטרפות 30 האופציות שמונפקות בחבילה, ב"חינם" כמובן, וכך מתקבל שהמכרז המוסדי נסגר בריבית של %0.1 לאג"ח ג'.

אלעד היא זרוע המלונאות של הקבלן יצחק תשובה. ההנפקה מחר, בהיקף של כ-55 מיליון שקל, היא ההנפקה השלישית שהוא מבצע בתוך שבועיים: אחרי 61 מיליון שקל בתשלוז נכסים, הוא גייס 41 מיליון שקל בגל-שוהם בשבוע שעבר. עכשיו, כאמור, יוצאת אלעד ורק תשלוז השקעות נעדרת מהרשימה, אולי משיקולי דילול - תשובה מחזיק ב-%54 בלבד ממניות תשלוז השקעות, וכל הנפקה היתה מדללת אותו מתחת ל-%50.

בבעלות אלעד כיום שישה מלונות פעילים: שרתון פרדייז אילת (247 חדרים), שרתון פרדייז הים האדום (284 חדרים), פארק אין עין בוקק (96 חדרים), דורטל מפרץ אמנון (91 יחידות אירוח), כפר הנופש במכמורת (66 יחידות נופש), ומלון הילטון באר שבע הנמצא בהרצה בימים אלו (262 חדרים). כמו כן מחזיקה החברה בבעלות על מרחצאות חמי זוהר בים המלח.

בנוסף, בונה החברה בימים אלה ארבעה מלונות נוספים: שני העיקריים שבהם הם מלון הילטון מלכת שבא באילת - מלון פאר המוקם בשותפות עם תד אריסון ושיכלול 220 חדרים רגילים ו-220 דירות; ומלון גלי גיל ברמת גן, שמוקם בשותפות עם יולי עופר, שיכלול 200 חדרים; שני מלונות נוספים בהקמה הם מלון באשקלון בהיקף של 150 חדרים ו-200 יחידות נופש. לצד אלה, מחזיקה החברה בקרקעות נוספות המיועדים להרחבת בתי המלון הקיימים של החברה במפרץ אמנון ובים המלח.

תשובה רכש את השליטה באלעד לפני כשש שנים, ומאז הוא רכש באמצעותה את המלונות שבבעלותה או את הקרקעות שעליהם נבנים המלונות החדשים. תחילה, ניסה תשובה לנהל את המלונות באופן עצמי, תחת המותג "רשת מלונות פרדייז". אחר כך הבין שהתמחותו היא בייזום נדל"ן ולא במלונאות, ושאת ניהול המלונות ראוי להעביר לחברה שמתמחה בנושא.

בינואר 95' נחתם הסכם עם כור, לניהול מלונות הרשת, תחת המותג "שרתון Four Points". על פי ההסכם זכאית אלעד להכנסה קבועה בתוספת חלק מהרווח - אם הוא עולה על סכום מסוים. בינתיים פרשה כור מניהול המלונות במפרץ אמנון ובים המלח, והם נמסרו לניהולן של רשתות אחרות. -שתי רכישות שביצע תשובה זכו לכיסוי תקשורתי נרחב בזמנן. הראשונה היתה רכישת כפר הנופש במפרץ אמנון מידי הסוכנות היהודית, באוקטובר 92'. מדובר ב-58 דונם בצפון הכנרת, שעליהם ממוקם כיום כפר נופש בשטח בנוי של 3,100 מ"ר. הקנייה בוצעה תמורת 4.1 מיליון דולר - סכום שהפך אותה אז ל"רכישה בנזיד עדשים". היום כבר לא בטוח שהתמורה היתה כה נמוכה: על פי ההסכם האחרון שנחתם, תקבל אלעד הכנסה של 100 אלף דולר בלבד בשנה מרשת דורטל, המנהלת את כפר הנופש. בנוסף לסכום זה, זכאית החברה למחצית מהרווח התפעולי של כפר הנופש, שמעל 200 אלף דולר בשנה.

הרכישה השנייה היתה של מחצית ממניות מלון עין בוקק בים המלח, מידי קופת החולים הכללית בשלהי 93'. קופ"ח ניהלה באותה תקופה משא ומתן אינטנסיבי עם חברת מלונות ים התיכון, שכבר עמד בשלבי סיום. ברגע האחרון בא תשובה עם הצעה גבוהה יותר ו"חטף" את העסקה מתחת לידיו של לוי קושניר, שניהל את המו"מ מטעם ים תיכון.

בשקלים של היום, שילמה אלעד 16.6 מיליון שקל עבור מחצית ממניות המלון, הכולל 96 חדרים עם פוטנציאל הרחבה ניכר. מאוחר יותר רכשה אלעד גם את יתרת מניות המלון, מידי משקיעים פרטיים, במחיר זהה.

אבל לא רק קניות מבצע תשובה באלעד - יש גם מכירות. עד לפני חודשיים החזיקה החברה ב-%20 ממניות אלעד הוטלס האמריקנית, שמחזיקה שם בדירות מגורים. בשלב הראשון נמכרו המניות לאלעד הוטלס עצמה (בארה"ב הדבר אפשרי) תמורת "חבילת נכסים". בהמשך ניסתה אלעד למכור את חבילת הנכסים הזו, תמורת 4.7 מיליון דולר לפחות - סכום ההשקעה שלה.

בסופו של דבר הציע תשובה עצמו 5 מיליון דולר עברו הנכסים, ואחר כך שיפר את הצעתו והוסיף, כי ישלם לחברה גם %50 מהרווח שינבע לו מדי שנה ממכירת הנכסים לגורמים אחרים.

אלעד פועלת בתחום בעייתי היום, שכן בענף התיירות מדברים על אחד המשברים הקשים שעובר הענף. עם זאת, מעיון בדו"חותיה של אלעד עולה, כי גם בימים טובים יותר בתיירות התקשתה החברה להציג רווחיות יציבה מתחום זה. הדו"חות כוללים אמנם רווחים, אך מדובר בעיקר ברווחי הון ממכירת נדל"ן.

ברבעון הראשון של 96' נבע לחברה רווח הון של 8.3 מיליון שקל ממכירת מלאי מקרקעין, וברבעון הראשון של 97' נזקף רווח של כ-3 מיליון שקל ממכירת שטחי מסחר ב"מול הקשתות", שבבעלות אלעד בבאר שבע. «מאת שלמה פרידמן «אלעד: שישה מלונות ברווחיות בעייתית «יצחק תשובה מוציא מחר לפועל את ההנפקה השלישית בתוך שבועיים, והפעם לגיוס 55 מיליון שקל באג"ח להמרה ואופציות