משפץ 'בית הפגודה': לפעמים אפשר גם להרוויח

ב-30 ביוני מכר היזם והקבלן ראובן פלד את בית הפגודה בתל אביב למשקיע השוודי רוברט וייל, ב-5.2 מיליון דולר. פלד קנה את הבניין לפני שנתיים מהיהלומן אוטו בירנבוך, ב-3.6 מיליון דולר. לכאורה, רשם פלד רווח נאה על עיסקה לטווח קצר. אולם העובדות קצת שונות: הוצאות המימון על קניית הבית נאמדות בכ-700 אלף דולר, וכן יהיה על פלד לשלם, ככל הנראה, מס שבח של %50 על הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות.

"בסיכום", אומר פלד, "נראה שארוויח בעיקר לא על העיסקה, אלא על הסעיף בחוזה עם וייל הקובע, שאשפץ את הבניין, בתקציב של כ-1.5 מיליון דולר".

ראובן פלד הוא, כנראה, המומחה מספר 1 בארץ לשיפוץ ולשימור בתים היסטוריים, וכבר קיבל על כך כמה פרסים. שיפוץ, חוץ מערכו האסטטי וההיסטורי, הוא גם, או בעיקר, עבודה קבלנית עם תקווה לרווח. פלד רצה לעלות כיתה, ולהרוויח גם מעיסקאות יזמות בנושא זה.

גלובס: האם הצלחת?

פלד: "בעיסקת בית הפגודה יש לי רווח קטן. לעומת זאת, הצלחתי די טוב בעיסקת יזמות של בית הסימטה, בשכונת נוה צדק. לפני תשע שנים קניתי מאחד מוותיקי השכונה מגרש ריק, ב-250 אלף דולר. בניתי חמש דירות, בסגנון השכונה הוותיקה, מכרתי כל דירה ב-400 אלף דולר, והרווחתי כמיליון דולר. העיריה העניקה לי צל"ש על הבנייה". -- אם כך, הרווחת יפה.

"בכלל לא. הייתי צריך להשאיר ברשותי את הדירות, ולמכרן בשנים מאוחרות יותר במחירי השוק, שעלו מאוד בינתיים. אבל לא היה לי כסף להשקעה כזו, ולכן מיהרתי למכור את הדירות". -- האם ניסית להרוויח שוב ביזמת שיפוץ?

"לפני שלוש שנים קניתי מדוד בלאס בית מגורים בשדרות רוטשילד 106, ב-1.6 מיליון דולר, בליווי פיננסי של בנק איגוד. אני משקיע עוד 1.6 מיליון דולר בשיפוץ יסודי של הבניין, כולל הפיכת דירות גדולות לקטנות, ובבניית שתי קומות נוספות. אני מקוה להרוויח כמיליון דולר על העיסקה". -- מה החשבון?

"אחרי השיפוצים והתוספות, יהיו בבנין למכירה 33 חדרים בדירות רגילות, ועוד שלושה דופלקסים. אני מניח שאוכל למכור חדר ב-115 אלף דולר, ודופלקס בכ-600 אלף דולר, כולל מע"מ. ההכנסה הכוללת תגיע ל-5.1 מיליון דולר. הרווח ברוטו יעמוד על 1.9 מיליון דולר, ולאחר ניכוי הוצאות מימון ומע"מ, יישאר להערכתי רווח של כמיליון דולר".

הנסיון המצטבר של עיסקאות בית הפגודה, בית הסימטה ובית בלאס מוכיח, שאפשר להרוויח מעיסקי יזום בתחום השיפוץ. אבל - כך יודע גם פלד מנסיונו לעתים קרובות נוח יותר ללכת על בטוח, לשפץ בניין בעבודה קבלנית, ולהרוויח לכאורה ללא סיכון. אחת הדוגמאות הבולטות הוא בית הפסלת אילנה גור ביפו העתיקה, שהפך למוזיאון.

פלד שיפץ את הבניין בהוצאה של מיליון דולר, כולל רווח קבלני של %30, כ-300 אלף דולר. היום הוא אורח רצוי בבית, שבעליו יודעים להעריך את הרמה הגבוהה של עבודות השיפוץ והשימור. "פלד יודע את המלאכה!" קובע בהערכה דוד אדמון, יו"ר חברת השיפוץ והיזום העירונית עזרה ובצרון.

המקרה הידוע ביותר, אולי, של שיפוץ ושימור בית היסטורי, שנעשה על ידי ראובן פלד, הוא בית הספנות, ברחוב אחד העם 31. פלד שיפץ, למעשה בנה מן היסוד, את הבניין כולו, על פי תוכניות ושרטוטים היסטוריים, והרוויח מאות אלפי דולרים. לפני כשנתיים קבעה ועדה מטעם עיריית ת"א והתאחדות הקבלנים, שזהו הבית היפה ביותר שנבנה בתל אביב באותה שנה, והעניקו לפלד פרס.

חוץ מהכבוד, גם הרוויח פלד מאות אלפי דולרים על העבודה. הוא היה קבלן מבצע, לא יזם, ועבד ללא סיכון.

בימים אלו משמר פלד בניין מימי תל אביב הקטנה, בבעלות משקיע חוץ, בשדרות רוטשילד 8. כמו בבניינים קודמים, מוערכת גם כאן ההשקעה במיליון דולר, והרווח ב-%30, שהם 300 אלף דולר.

פלד עובד כקבלן משפץ ןומשמר מאז 1979. במשך השנים שימר כ-20 בניינים בתל אביב. הרשימה כוללת, בין היתר, את בית פלטין, בבעלות אליהו איזקסון, ברחוב אחד העם 28. גם על בניין זה קיבל צל"ש מהעיריה. בניינים אחרים ברשימה הם בית מאני ברוטשילד פינת בצלאל יפה, בית המשרדים של עו"ד שבלת ברחוב מונטיפיורי 46, ובית המשרדים של עו"ד אמנון גולדנברג, ברחוב אחד העם פינת קרל נטר. בימים אלו הוא משמר בניין נוסף, במאז"ה 55. -- אם כן, שיפוץ ושימור הוא עסק בטוח?

"בכלל לא. אפשר גם להפסיד. אתן לך דוגמא: שיפצתי, על פי הזמנת העיריה, את בית הסופרים ברחוב רוקח 2, נוה צדק. קרן תל אביב נתנה את התקציב, כמיליון דולר. התקציב היה צמוד לדולר, וההוצאות צמודות למדד. בפועל, עלה המדד מהר יותר משיעור הפיחות. בחשבון סופי, עם גמר השיפוץ לפני כחצי שנה, הפסדתי על העסק כ-200 אלף דולר. מה שניחם אותי במקצת היה, שקיבלתי על הבית את פרס נשיא המדינה לשימור בתים".

הפיתוי לעבור משימור ליזמות קיים, כי הרווח עשוי להיות גדול ומהיר. בימים אלו נכנס פלד, כך נראה, לעיסקה הגדולה מכולן, ליד כיכר השעון ביפו.

הסיפור מתחיל בבית הסראיה, בנין מהמאה ה-17, ששימש כבית המושל הטורקי, נהרס בחלקו על ידי אצ"ל ערב הקמת המדינה, ולא שוקם מאז. תחילה, ביקשה העיריה מפלד לשמר ולשפץ את בית הסראיה, להגדיל אותו לשלוש וחצי קומות, כדי להפוך את חלקו או כולו למרכז תיירות.

לאחר מכן החל פלד לרכז נכסים במגרשים סמוכים, במיתחם ששטחו 10 דונם, הנמצא בעיקר בבעלות מינהל מקרקעי ישראל והחברה לפיתוח יפו העתיקה. הקרקע תפוסה על ידי בעלי נגריות ומפעלים אחרים, שיש להם זכות סירוב ראשונה לקנות את הזכויות על הקרקע. על פי התוכנית המתגבשת, יפעילו הדיירים את זכות הסירוב ויקנו את הזכויות, עם מימון של פלד.

לאחר מכן ימכרו, כמובן ברווח, את הזכויות לפלד. שווי הקרקע מוערך ב-600 עד 700 אלף דולר, או %30 בעיסקת אחוזים. בל"ל מזרחי או בנק איגוד יממנו לפלד את הקנייה.

זוהי עיסקה מסובכת, אך שכרה בצידה: העיריה תאשר בנייה לפי %300. הקרקע תעלה, כולל מסים והוצאות, עד 1,000 דולר למ"ר. הבנייה תעלה 1,000-700 דולר נוספים למ"ר, וניתן יהיה למכור את הדירות בכ-3,000 דולר למ"ר. על פי חישוב זה, צפוי ליזם רווח של מיליונים. פלד מנהל מו"מ לחתימת חוזים ראשונים.

ראובן פלד יודע שהיזמות יכולה להכניס מיליונים, אך השימור הוא אהבת חייו. הוא מתכונן בקפידה לעבודה היוקרתית מכולן - שיפוץ בית הפגודה בככר המלך אלברט. פלד חיבר ספר על תולדות הבניין, עם שרטוטים וצילומים לרוב. הוא מכיר כל אבן בבניין בן 70 השנה, שנבנה על פי דגם בית חוה בטקסס. פלד איתר בעל מלאכה שישחזר את הריצוף הצבעוני היחיד במינו של חדרי הבית, ובמרתף כבר הכינו פועלים, בניצוחו, דוגמאות של עבודות השיחזור.

פלד, קבלן ותיק ומנוסה, מתלהב כילד כשהוא מרים ידו ומצביע על פינה מרוחקת בבניין המט ליפול: "ראה! בראש המרזב יש מגן דוד! איפה תמצא היום בנייה כזו!". ! « אלעזר לוין «משפץ 'בית הפגודה': לפעמים אפשר גם להרוויח « ראובן פלד, כנראה המומחה מספר 1 לשיפוץ ושימור בתים היסטוריים, מכר את בית הפגודה בעיסקה שבה הוא יבצע את השיפוץ, ונכנס לעיסקת שיפוץ גדולה בבית הסראיה ליד כיכר השעון ביפו